Como funciona um repasse de imóvel na planta, do jeito que acontece na prática

Repasse é a operação em que alguém que comprou um imóvel na planta transfere o contrato para outra pessoa antes da entrega das chaves. Quem entra assume as parcelas restantes e, normalmente, paga ao vendedor o que ele já desembolsou, com algum ajuste para cima ou para baixo.

É a origem de boa parte das oportunidades reais do Litoral Norte. Também é onde mais gente se machuca por não entender a mecânica.

Por que alguém repassa

Quase nunca é porque o imóvel é ruim. Os motivos que aparecem repetidamente:

• A parcela das chaves surpreendeu. Muitos contratos concentram um valor alto na entrega, para ser quitado ou financiado. Quem não se preparou descobre isso perto do fim.
• O financiamento não saiu como esperado. O banco avalia o imóvel e a renda no momento da entrega, não no da assinatura. A diferença precisa sair do bolso.
• A vida mudou. Separação, mudança de cidade, sociedade desfeita, necessidade de caixa.
• Era investimento desde o início. O comprador entrou para sair na valorização, antes de assumir o financiamento.

O passo a passo

1. Levantamento do que já foi pago. O vendedor pede à construtora o extrato do contrato: quanto entrou de sinal, quantas parcelas foram pagas, qual o saldo devedor e como ele está corrigido.

2. Definição do valor do repasse. O comprador paga ao vendedor um valor pelo que ele já investiu, e assume o saldo com a construtora. Esse valor pode ser maior que o desembolsado, se o imóvel valorizou, ou menor, se o vendedor está com pressa.

3. Anuência da construtora. Este é o passo que muita gente ignora. A transferência precisa ser aprovada pela incorporadora, que vai analisar o crédito do novo comprador exatamente como analisaria o de qualquer cliente novo.

4. Taxa de transferência. A maioria dos contratos prevê uma taxa para a construtora processar a troca de titularidade. O percentual varia bastante entre empresas, e é item de negociação.

5. Assinatura do termo de cessão. O documento que formaliza a troca. Ele precisa registrar o valor pago ao cedente, o saldo assumido e a data em que a posse contratual muda de mãos.

Os três riscos que realmente importam

A construtora pode recusar. Se o novo comprador não passa na análise de crédito, o negócio não acontece, mesmo com tudo combinado entre as partes. Por isso a anuência deve ser buscada antes de qualquer pagamento, não depois.

O saldo devedor é corrigido. O valor que você assume não é o que está no contrato original. Ele foi corrigido por índice desde a assinatura, e continua sendo até a entrega. Peça a memória de cálculo atualizada e projete o valor na data prevista de entrega.

O atraso na obra é seu problema agora. Ao assumir o contrato, você herda a data de entrega e o risco de ela escorregar. Verifique o andamento real da obra, não a maquete.

O que pedir antes de fechar

Uma lista curta que evita quase todo problema:

• Extrato atualizado do contrato, emitido pela construtora
• Contrato original completo, com todos os aditivos
• Certidões do vendedor, para afastar risco de fraude contra credores
• Confirmação por escrito da taxa de transferência
• Posição atual da obra e data de entrega vigente em contrato

Vale a pena?

Depende de uma conta só: o valor total que você vai desembolsar até a entrega, somando o que paga ao vendedor mais o saldo corrigido, comparado com a tabela vigente da mesma torre para uma unidade equivalente.

Se a diferença justifica assumir o risco de obra, é um bom negócio. Se não justifica, comprar direto da construtora é mais simples e você ainda negocia condição de pagamento.

O erro clássico é comparar o repasse com o preço de lançamento de anos atrás. O que importa é o preço de hoje.

---

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o contrato específico.