O que checar antes de comprar na planta no Litoral Norte de SC
Checklist de nove itens que separam uma compra tranquila de um problema de cinco anos: registro de incorporação, patrimônio de afetação, índice de correção e o que mais ninguém lê no contrato.
Comprar na planta no Litoral Norte costuma ser um bom negócio. A valorização entre o lançamento e a entrega é real, e a condição de pagamento é melhor do que qualquer financiamento de imóvel pronto.
O que transforma esse bom negócio em pesadelo quase sempre é um item de contrato que ninguém leu. Segue o que verificar, na ordem.
1. Registro de incorporação
É o primeiro item, e é eliminatório. Sem o registro de incorporação averbado na matrícula do terreno, a construtora não pode legalmente vender unidades.
Peça o número e confira você mesmo no cartório de registro de imóveis da comarca. Não aceite "está em andamento". Empreendimento sem registro é risco de outra natureza, não é oportunidade.
2. Patrimônio de afetação
Quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, o terreno e o dinheiro daquela obra ficam separados do resto do patrimônio da incorporadora. Se a empresa quebrar, aquela obra específica não é arrastada junto.
Nem todo empreendimento tem, e a ausência não é impeditiva. Mas é informação que muda o preço que você deveria estar disposto a pagar.
3. O índice de correção das parcelas
Durante a obra, as parcelas são corrigidas por um índice, normalmente o INCC. Depois da entrega, o índice costuma mudar.
Duas perguntas objetivas: qual é o índice antes das chaves, e qual é depois. A diferença entre um contrato bem e mal negociado nesse ponto pode chegar a dezenas de milhares de reais ao longo da obra.
4. A parcela das chaves
O item que mais derruba comprador. Boa parte dos contratos concentra um valor alto na entrega, para ser quitado à vista ou financiado.
Faça a conta agora, não depois: qual será o valor dessa parcela, corrigido, na data prevista de entrega. E responda com honestidade se você terá esse valor ou capacidade de financiamento naquele momento. É essa pergunta mal respondida que gera a maior parte dos repasses.
5. Prazo de entrega e a tolerância
Praticamente todo contrato prevê um prazo de tolerância além da data de entrega, normalmente de alguns meses, sem penalidade para a construtora.
Some a tolerância à data prevista. Essa soma é a data real de entrega para efeito de planejamento.
6. O que acontece se você atrasar
Leia a cláusula de inadimplência com a mesma atenção que leria se fosse acontecer. Qual a multa, quantos dias de carência, a partir de quando a construtora pode rescindir, e quanto você recebe de volta em caso de rescisão.
O percentual de devolução em caso de desistência é regulado por lei, mas o contrato detalha a aplicação. É um item negociável no momento da compra e inegociável depois.
7. O memorial descritivo
O memorial é o documento que diz o que efetivamente será entregue: acabamento, marcas, especificação de esquadria, o que é do apartamento e o que é da área comum.
A imagem do material publicitário não é o contrato. O memorial é. Quando os dois divergem, é sobre o memorial que a discussão acontece.
8. A metragem que você está comprando
Área privativa, área comum e área total são coisas diferentes. O preço por metro quadrado que a construtora divulga costuma usar a área total, que é maior.
Para comparar dois empreendimentos, use sempre a área privativa. É o que você de fato usa.
9. Quem é a construtora
No Litoral Norte, o mercado é bastante pulverizado, com muitas incorporadoras pequenas e de atuação local. Isso não é problema em si, mas exige verificação.
Procure obras entregues pela mesma empresa, visite uma delas se possível, e converse com quem comprou. Histórico de entrega é o dado mais previsível que existe no setor.
O resumo
Os nove itens acima levam algumas horas para verificar e evitam anos de dor de cabeça. Se o vendedor tem pressa demais para você fazer essa verificação, esse já é o dado mais importante da negociação.
Conteúdo informativo. Para o contrato específico, consulte um advogado.