Por que o financiamento trava na entrega das chaves

Existe um mal-entendido que custa caro, e ele é quase universal entre quem compra o primeiro imóvel na planta:

A construtora aprovar a sua compra não é o banco aprovar o seu financiamento.

São duas análises distintas, feitas por instituições distintas, com critérios distintos, em momentos separados por três ou quatro anos. A primeira acontece na assinatura. A segunda, na entrega das chaves.

Quem não entende isso monta o planejamento inteiro sobre uma aprovação que ainda não existe.

O que a construtora analisou na assinatura

Pouco, e é natural que seja pouco. Na maioria dos casos: uma consulta de restrição, comprovação de renda para as parcelas de obra, e a capacidade de pagar o sinal.

A construtora está avaliando se você consegue pagar as parcelas durante a obra — valores menores, que ela recebe. Ela não está avaliando, nem precisa avaliar, se você vai conseguir financiar o saldo no fim. Isso é problema de outro credor, em outra data.

O que o banco analisa na entrega

Três coisas, e nenhuma delas foi verificada antes:

1. A sua renda naquele dia

Não a da assinatura. A de agora.

Entre a compra e a entrega passaram três ou quatro anos. Nesse intervalo muita coisa acontece com a capacidade de crédito de uma pessoa: troca de emprego, saída para CNPJ próprio, sociedade que se desfez, nascimento de filho, separação, outro financiamento assumido no meio do caminho.

O banco olha o retrato de hoje. Se a renda comprovável caiu, ou se a forma dela mudou — de carteira assinada para pró-labore, por exemplo — a capacidade de financiamento muda com ela.

2. O imóvel, por avaliação própria

Este é o ponto menos conhecido e o mais perigoso.

O banco manda um avaliador. Se a avaliação vier abaixo do valor de contrato, o banco financia sobre o valor menor, não sobre o que você combinou com a construtora. A diferença sai do seu bolso, em dinheiro, naquele mês.

Um exemplo de mecânica, sem inventar valores de mercado: contrato de R$ 1 milhão, saldo de R$ 600 mil na entrega, avaliação do banco em R$ 900 mil. Se o banco financia 80% da avaliação, são R$ 720 mil disponíveis — cobre o saldo. Se a avaliação viesse em R$ 700 mil, os 80% dariam R$ 560 mil, e faltariam R$ 40 mil à vista.

O número muda, o mecanismo não: quem determina o valor financiável é o avaliador do banco, não a tabela da construtora.

3. O seu nome, hoje

Consulta de restrição no momento do pedido. Uma pendência resolvida ontem ainda pode aparecer.

Por que isso gera tantos repasses

Quando as três análises não fecham, a pessoa tem quatro saídas, e três são ruins:

• Colocar dinheiro próprio para cobrir a diferença. Possível para quem tem reserva; a maioria não tem, porque usou a reserva nas parcelas de obra.
• Distratar — desfazer o negócio com a construtora. A Lei 13.786/2018 regula isso, e a devolução é parcial: o contrato pode retê-la em percentual significativo, além de multa. Sai-se do negócio perdendo dinheiro.
• Atrasar e perder a unidade, o pior dos cenários.
• Repassar o contrato para alguém que consiga financiar.

A quarta é a única em que todos podem sair inteiros — e é por isso que a entrega das chaves é o momento em que mais repasse aparece no mercado. Não é porque o imóvel é ruim. É porque a segunda análise chegou.

O guia de repasse explica o passo a passo de quem entra nessa operação.

Como se preparar, desde a assinatura

Simule o financiamento antes de comprar, não depois. Peça uma simulação com a sua renda atual, num banco, para o valor de saldo projetado. Você vai descobrir a ordem de grandeza do que precisa comprovar.

Não conte com valorização para fechar a conta. Se o seu plano depende de o imóvel valer mais na entrega para o financiamento sair, o plano depende de uma variável que você não controla — e que o avaliador do banco vai medir do jeito dele.

Guarde a diferença, não a parcela. A reserva que importa não é para a próxima parcela de obra. É para o gap entre o que o banco vai financiar e o que você deve à construtora.

Cuidado com mudança de regime de renda. Se você planeja sair da carteira assinada para CNPJ próprio, saiba que a comprovação muda e, em geral, endurece. Vale conversar com o banco antes da mudança, não depois.

Leia a cláusula de correção. O saldo que você vai financiar não é o de hoje: ele é corrigido durante toda a obra, na maioria dos contratos pelo INCC. O guia completo de compra na planta detalha como isso funciona.

O erro de leitura mais comum

"A construtora já aprovou, então está garantido."

Não está. A construtora aprovou o que interessa a ela. O banco vai avaliar o que interessa a ele, com os dados de outro ano. Planeje para a segunda análise desde o primeiro dia — é ela que decide se você fica com o imóvel.