Litoral Norte de SC: guia das cidades

O Litoral Norte de Santa Catarina, para quem compra imóvel, é um conjunto de cidades vizinhas com papéis bem diferentes. Balneário Camboriú é a cidade vertical da temporada e do alto padrão. Camboriú, ao lado, é a cidade de moradia. Itajaí é a cidade do porto, com a Praia Brava como sua praia mais procurada pelo comprador de fora. Itapema concentra lançamentos em Meia Praia. Porto Belo, logo ao sul, é onde se forma um volume grande de obras novas. Escolher bem começa por saber qual desses papéis combina com o que você quer.

As cidades ficam coladas umas nas outras, e por isso é comum o comprador tratar a região como uma coisa só. É um erro. A rotina, o tipo de imóvel e o tipo de comprador mudam bastante de um município para o outro, às vezes de um lado da rua para o outro.

Balneário Camboriú: a cidade vertical

Balneário Camboriú se emancipou de Camboriú em 1964 e cresceu em torno do turismo de praia. Hoje é conhecida pelo perfil muito verticalizado da orla, com prédios altos colados na faixa de areia.

Para quem compra:

• É uma cidade de temporada, mas com comércio, serviços e moradores o ano inteiro, o que a diferencia de praias que esvaziam no inverno.
• O mercado de alto padrão é forte e disputado, com muito produto de frente para o mar e quadra mar.
• Prédio alto traz um tema que quem é de fora subestima: sombra e vista. A posição da unidade e o que pode ser construído ao lado pesam tanto quanto o próprio prédio.
• Dentro da cidade há muita diferença entre trechos da orla e bairros de moradia.

A comparação com a Brava, que muita gente acha que é BC, está em Balneário Camboriú e Praia Brava: as diferenças.

Camboriú: a vizinha de moradia

Camboriú é a cidade-mãe de Balneário Camboriú e hoje forma com ela uma mancha urbana contínua. O perfil é outro: mais casa, mais terreno, mais morador do ano todo e menos turismo de temporada.

Para quem compra:

• Faz sentido para quem quer morar na região com mais espaço e trabalhar ou estudar em BC.
• Há oferta de tipologia horizontal, casa com quintal e terreno, que em BC quase não existe.
• O comprador típico é de primeira moradia ou de troca de imóvel, e muitas compras envolvem financiamento.

O que observar antes de escolher está em comprar imóvel em Camboriú, a cidade vizinha.

Itajaí: o porto e a Praia Brava

Itajaí é a cidade do porto. O porto fica às margens do rio Itajaí-Açu, perto da foz, de frente para Navegantes, que por sua vez abriga o aeroporto que atende boa parte do Litoral Norte.

A cidade tem duas faces para quem compra:

• A cidade de moradia e trabalho. Bairros centrais e residenciais, com uma rotina ligada ao porto, ao comércio e aos serviços. Quem trabalha no setor portuário ou na universidade da cidade costuma procurar aqui.
• A Praia Brava, que fica no município de Itajaí, encostada no Morro do Careca, já do lado de Balneário Camboriú. É uma praia de ocupação mais recente e com outro tipo de prédio e de casa em condomínio.

Itajaí também tem uma particularidade que o comprador de fora precisa conhecer: a cidade tem histórico de cheias. A checagem de cada rua faz parte da compra. O que mais observar está em comprar imóvel em Itajaí: o que observar.

Itapema: a cidade dos lançamentos

Itapema fica entre Balneário Camboriú e Porto Belo. O bairro mais conhecido é Meia Praia, no sul do município, onde a praia termina e começa o Perequê, já em Porto Belo.

Para quem compra:

• Meia Praia concentra grande parte dos lançamentos imobiliários da cidade, com muitos prédios em obra ao mesmo tempo.
• Para o investidor, isso significa muita oferta na planta e, mais adiante, muito repasse nascendo das próprias obras.
• Fora de Meia Praia, o Centro e os bairros do outro lado da BR-101 têm outro perfil, mais ligado à moradia.

As diferenças entre os trechos de Meia Praia e o que checar antes de comprar estão em comprar imóvel em Itapema e Meia Praia.

Porto Belo: o volume de obras novas

Porto Belo é a cidade mais ao sul deste recorte. O bairro de maior procura é o Perequê, com a praia mais extensa do município, colado em Meia Praia.

É a única cidade da região com levantamento próprio do Fecha Mais: uma base de 453 empreendimentos, com construtora, faixa de preço e previsão de entrega. Os dados estão publicados no estudo do mercado de Porto Belo e no calendário de entregas da região. Para as outras cidades, não há levantamento equivalente, e por isso este guia fala delas de forma qualitativa.

Para quem quer acompanhar repasses e unidades de permutante abaixo da tabela em Porto Belo e região, o caminho é a página de oportunidades.

Como escolher a cidade

Antes de comparar preço, responda três perguntas:

1. Para que é o imóvel? Uso na temporada, moradia o ano todo, renda com aluguel anual, renda com temporada ou revenda na planta. Cada objetivo aponta para cidades diferentes.
2. Que tipo de imóvel você quer? Prédio alto de frente para o mar, apartamento em bairro de moradia, casa com quintal, terreno. Nem toda cidade oferece todos.
3. Quanto da sua rotina vai acontecer ali? Quem vai morar precisa olhar escola, saúde, trânsito e serviço. Quem vai alugar precisa olhar o que o hóspede ou o inquilino procura.

Com essas respostas, a lista de cinco cidades costuma cair para uma ou duas.

O erro que mais acontece

Escolher a cidade pelo preço do metro quadrado comparado com a vizinha. Cidade mais barata pode ser o imóvel certo para moradia e o errado para temporada, e vice-versa. O preço só faz sentido dentro do papel que a cidade cumpre.

O que fazer agora

Escreva em uma linha o objetivo do imóvel e o tipo que você quer. Depois leia o guia da cidade que mais combina, visite em dois momentos diferentes, de preferência um na temporada e outro fora dela, e só então comece a comparar ofertas.