Alienação fiduciária: o que é

Alienação fiduciária é a garantia em que você transfere ao credor a propriedade do imóvel enquanto deve, e recebe ela de volta, inteira, quando termina de pagar. A Lei 9.514/1997, no art. 22, define assim: o devedor (fiduciante) contrata a transferência ao credor (fiduciário) da propriedade resolúvel do imóvel, como garantia de uma dívida.

"Resolúvel" é a palavra que importa. A propriedade do banco tem data para acabar: o dia da quitação. Até lá, na matrícula, o imóvel é dele. Você mora, aluga, paga condomínio e IPTU, mas não é o dono pleno.

Quem é dono de quê, até quitar

A lei divide a posse em duas (art. 23). Você fica com a posse direta: usa o imóvel, mora nele, recebe o aluguel. O credor fica com a posse indireta e com a propriedade fiduciária. A mesma lei põe na sua conta o IPTU e as taxas de condomínio.

O que você tem de fato é um direito de aquisição: o direito de virar dono pleno quando pagar tudo. Esse direito tem valor, pode ser vendido e pode ser penhorado por um credor seu. Mas não é o imóvel.

Isso explica três situações que confundem muita gente:

• Você não pode vender o imóvel livre enquanto deve. Pode vender a sua posição no contrato, com o comprador assumindo a dívida, desde que o credor concorde expressamente (art. 29). É o caminho do repasse de financiamento.
• A garantia só existe depois do registro. O art. 23 diz que a propriedade fiduciária se constitui pelo registro do contrato no cartório de imóveis. Contrato assinado e não registrado ainda não deu ao banco a garantia.
• Na matrícula aparece o banco. Quem lê a certidão encontra um registro de alienação fiduciária em favor da instituição. Saber achar e ler esse lançamento está em como ler a matrícula do imóvel.

Quando você quita

Com a dívida paga, a propriedade fiduciária se resolve (art. 25). O credor tem 30 dias da liquidação para entregar o termo de quitação. Se atrasar, a lei prevê multa contra ele, calculada sobre o valor do contrato. Com o termo na mão, você leva ao cartório, e o registro da alienação fiduciária é cancelado.

O erro aqui é não fazer esse último passo. Muita gente quita, guarda o termo numa gaveta e só descobre anos depois, na hora de vender, que a matrícula ainda mostra o banco. O cancelamento não acontece sozinho: alguém precisa levar o termo ao registro de imóveis e pagar os emolumentos.

Quando você para de pagar

É aqui que a alienação fiduciária mostra por que os bancos preferem essa garantia à hipoteca. A retomada é feita no cartório, sem processo judicial. A ordem, pela Lei 9.514/1997:

1. Prazo de carência. O contrato pode fixar quanto tempo depois do atraso o credor pode agir. Se o contrato não disser, a lei fixa 15 dias.
2. Intimação pelo cartório. O oficial de registro de imóveis intima o devedor a pagar, em 15 dias, as parcelas vencidas, as que vencerem até o pagamento, juros, multa, tributos, condomínio e despesas de cobrança (art. 26).
3. Purgou a mora, o contrato segue. Pagou dentro do prazo, o contrato volta a valer como se nada tivesse acontecido.
4. Não pagou, a propriedade se consolida. O cartório averba na matrícula que o imóvel passou a ser do credor de forma plena. Para isso, o banco paga o ITBI dessa consolidação.
5. Leilão. O credor tem de levar o imóvel a leilão público, em primeiro e, se preciso, segundo leilão (art. 27).
6. Desocupação. Quem compra no leilão, ou o próprio credor, tem direito à reintegração de posse, concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias (art. 30).

A Lei 14.711/2023 reescreveu boa parte desses artigos. Uma mudança que pesa para o devedor: até o segundo leilão, ele tem preferência para recomprar o imóvel, pagando a dívida, as despesas, os tributos e os custos da consolidação (art. 27, § 2º-B).

As regras de lance mínimo, de dívida que sobra e de imóvel residencial têm detalhes próprios. Quem pensa em comprar nesse tipo de leilão deve ler o que checar antes do lance.

O que muda para quem compra

Comprando imóvel usado de quem ainda financia. O vendedor não é dono pleno. A venda precisa quitar o saldo do banco no mesmo ato, ou passar pela transferência da dívida ao comprador com anuência do credor. Nunca pague ao vendedor antes de saber exatamente quanto ele deve, a quem, e como o banco vai liberar a garantia. O roteiro do lado de quem vende está em como vender imóvel financiado.

Comprando na planta. A alienação fiduciária costuma aparecer em dois momentos. Durante a obra, pode haver garantia do financiamento da construtora sobre o terreno e as unidades. Na entrega, é o seu financiamento que vai gerar uma alienação fiduciária nova, sobre a sua unidade. Pergunte qual é a garantia vigente hoje e como ela será liberada antes de você financiar.

Comprando um repasse de financiamento. Você entra no lugar do devedor, com a dívida e com a garantia. O banco analisa seu crédito como se fosse um financiamento novo e pode recusar.

O que conferir antes de assinar

• A matrícula atualizada. Quem é o credor fiduciário, qual o valor da dívida registrada, se há mais de uma alienação sobre o mesmo imóvel.
• O extrato do saldo devedor, emitido pelo próprio credor, com data. O número que o vendedor fala de cabeça não serve.
• Parcelas em atraso. Se já houve intimação do cartório, o prazo está correndo e o negócio fica arriscado.
• A cláusula de carência e de vencimento antecipado do contrato de financiamento. Ela diz quanto tempo você teria antes de o cartório agir.
• Quem vai levar o termo de quitação ao registro, se o negócio envolver quitar a dívida do vendedor.

O que fazer agora

Se você tem imóvel financiado, pegue a matrícula e confirme que a alienação fiduciária está lá, em nome do credor certo, com o valor que você reconhece. Se já quitou, confira se o cancelamento foi averbado. Se está comprando, peça a matrícula e o extrato do saldo antes de qualquer sinal, e só pague contra um caminho escrito de liberação da garantia.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.