O condomínio pode proibir aluguel por temporada?

Pode, e o caminho está ficando mais favorável ao condomínio. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ entendeu, por cinco votos a quatro no REsp 2.121.055, que oferecer o apartamento a terceiros por curtos períodos, com alta rotatividade, descaracteriza a finalidade residencial do prédio, e que esse uso depende de aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos. A própria corte registrou que a decisão não tem efeito vinculante. A tese definitiva virá do Tema 1.443, um recurso repetitivo que a Segunda Seção afetou em 2026 e que, até a data deste texto, ainda não foi julgado. Enquanto isso, os processos sobre o tema estão suspensos em todo o país.

Para quem vai comprar um apartamento pensando em diária, a conclusão prática é direta: não compre sem ler a convenção e as atas do prédio. Uma convenção que só diz "uso residencial" deixou de ser uma garantia.

O que o STJ já decidiu

A discussão começou nas turmas e subiu para a Seção.

Quarta Turma, 2021 (REsp 1.819.075). O caso era de um apartamento em Porto Alegre com quartos oferecidos por aplicativo a pessoas diferentes, por prazos curtos. A maioria entendeu que aquilo era um contrato atípico de hospedagem, incompatível com a destinação residencial prevista na convenção, e ressalvou que os condôminos podem deliberar sobre o tema em assembleia.

Terceira Turma, 2021 (REsp 1.884.483). Um condomínio residencial havia incluído na convenção, por assembleia, a proibição de locações por prazo curto. A turma considerou a restrição válida: cabe ao condomínio decidir sobre a conveniência de permitir esse uso, respeitada a destinação prevista na convenção.

Segunda Seção, 2026 (REsp 2.121.055). Reuniu as duas turmas e foi além: mesmo sem proibição expressa, a exploração por curta temporada exige aval de dois terços. A relatora registrou que é irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta foi feita por plataforma digital ou por outro meio.

Tema 1.443 (pendente). A pergunta em julgamento é se a cláusula de destinação residencial basta para barrar esse tipo de locação, ou se é preciso proibição expressa. O resultado vai valer para todos os tribunais.

Locação por temporada não é o mesmo que diária por aplicativo

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 48) define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário, para lazer, curso, tratamento de saúde ou obras no próprio imóvel, contratada por prazo não superior a 90 dias. Ela é uma modalidade de locação prevista em lei, com regras próprias.

O que o STJ vem tratando de modo diferente é a oferta contínua do imóvel a hóspedes que se sucedem por poucos dias, com alta rotatividade. Na prática, a fronteira entre as duas coisas é o ponto mais discutido, e é ela que o Tema 1.443 deve esclarecer.

Para o investidor, a diferença importa: alugar a casa de praia para uma família por um mês no verão está bem mais longe do alvo dessas decisões do que manter o apartamento num aplicativo o ano inteiro.

O papel da convenção e da assembleia

A convenção do condomínio é a regra do prédio. O Código Civil, no art. 1.351, exige dois terços dos votos dos condôminos para alterá-la. O mesmo quórum vale, desde a Lei 14.405/2022, para mudar a destinação do edifício.

Na leitura da convenção, há três cenários:

1. A convenção autoriza expressamente a locação por curta temporada. É o cenário mais seguro para quem compra com esse objetivo, até que uma assembleia, com o quórum exigido, mude a regra.
2. A convenção proíbe expressamente. Não há o que discutir: o prédio não serve para esse plano.
3. A convenção só diz "residencial". É o cenário de risco. Pela decisão de 2026, o uso dependeria de aprovação qualificada; pelo Tema 1.443, a resposta definitiva ainda vem.

Além da convenção, existe o regimento interno, que pode trazer regras de cadastro de hóspedes, uso de áreas comuns e portaria. Mesmo onde a temporada é permitida, um regimento muito restritivo pode inviabilizar a operação.

O que checar antes de comprar

1. Convenção registrada, não a minuta. Peça a cópia completa e procure as palavras "residencial", "temporada", "hospedagem", "locação".
2. Atas das últimas assembleias. Veja se o tema já foi discutido, votado ou se há proposta pendente. Uma votação marcada para o mês que vem pode mudar o seu investimento.
3. Regimento interno, com as regras de portaria, cadastro e áreas comuns.
4. Ações judiciais do condomínio contra proprietários que alugam por diária.
5. O que já acontece no prédio. Pergunte ao síndico e ao porteiro quantas unidades operam com temporada e como os moradores reagem.
6. Se é prédio novo, a convenção que a construtora registrou ainda pode ser alterada em assembleia pelos novos condôminos. Pergunte à construtora qual é a minuta e se ela já prevê a temporada.

O roteiro do que pedir ao condomínio antes de comprar um apartamento usado está em apartamento usado: o que pedir ao condomínio.

Se você já tem o apartamento e quer alugar por diária

• Leia a convenção e o regimento com a régua da decisão de 2026.
• Se a convenção é silenciosa, a forma mais segura é levar o tema à assembleia e buscar a aprovação. Uma regra clara, aprovada pelo quórum, protege você e o condomínio.
• Cumpra as regras de cadastro de hóspedes, horários e uso de áreas comuns. A maioria dos conflitos começa com reclamação de barulho e de gente estranha na piscina.
• Se a operação depende de uma administradora, ela precisa conhecer e cumprir as regras do prédio. Os critérios para escolher uma estão em administradora de temporada: como escolher.

Plano B: aluguel anual

Quem compra para temporada num prédio com convenção silenciosa precisa saber, antes, se o imóvel se sustenta com locação anual. Se a conta só fecha com diária, o risco jurídico vira risco financeiro. A comparação entre os dois modelos de operação está em aluguel anual ou temporada: o que muda.

O que fazer agora

Se você está para comprar com o plano de alugar por diária, peça a convenção registrada e as atas dos últimos anos antes de assinar a proposta. Se a convenção não autorizar a temporada de forma expressa, trate essa compra como se fosse para aluguel anual, e só pague a mais pela "vocação para temporada" se o prédio já a tiver aprovada no papel.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.