Apartamento usado: o que pedir ao condomínio

Antes de comprar apartamento usado, peça ao condomínio, por meio do vendedor, cinco coisas: declaração de quitação das taxas, as atas das assembleias dos últimos anos, a previsão de chamadas extras, a convenção com o regimento interno e a prestação de contas recente. A matrícula conta a história do apartamento. Esses papéis contam a história do prédio, e é no prédio que mora a maior parte das surpresas depois da compra.

Quem compra só olhando a unidade descobre na primeira assembleia que a fachada vai ser refeita e que a conta é dividida por todos, inclusive pelo morador que acabou de chegar.

1. Declaração de quitação

É o documento que mostra que o apartamento não deve taxas ao condomínio. Peça uma emitida pela administradora ou pelo síndico, com data recente.

Por que importa: dívida de condomínio acompanha o imóvel. Se o vendedor deixou de pagar, quem compra pode ser cobrado. A declaração protege você, e o contrato deve prever que qualquer débito anterior à entrega das chaves é do vendedor.

Confira também se há acordo de parcelamento em andamento. A declaração pode dizer "em dia" porque as parcelas do acordo estão sendo pagas, mas o saldo continua lá.

2. Atas das assembleias

Aqui está o ouro. Peça as atas das assembleias ordinárias e extraordinárias dos últimos anos. Leia procurando:

• Obras aprovadas ou em discussão. Fachada, impermeabilização da cobertura, troca de elevador, reforma da piscina, adequação do sistema contra incêndio.
• Chamadas extras aprovadas e por quanto tempo vão durar.
• Ações judiciais do condomínio, como autor ou como réu. Uma ação trabalhista ou de construtora pode virar rateio.
• Inadimplência alta, quando a ata registra cobrança de muitas unidades. Quem paga em dia acaba cobrindo o caixa.
• Brigas recorrentes: barulho, vagas, animais, uso das áreas comuns. Elas dizem como é morar ali.

Uma assembleia que discutiu a fachada três vezes sem aprovar nada é uma obra que vai acontecer, só não se sabe quando. E quem estiver no prédio no dia da aprovação paga.

3. Previsão de chamadas extras e fundo de reserva

Pergunte diretamente: existe chamada extra em curso ou prevista? E peça o valor do fundo de reserva.

Fundo de reserva baixo em prédio antigo é sinal de que a próxima obra grande vai sair do bolso dos condôminos de uma vez.

No contrato, combine quem paga as chamadas já aprovadas e ainda não cobradas. O condomínio vai cobrar de quem for o dono na data do boleto, então a divisão entre vendedor e comprador precisa estar escrita.

4. Convenção e regimento interno

A convenção é a lei do prédio. O regimento detalha o dia a dia. Leia com o seu uso em mente.

Se vai morar:

• regras de mudança e de obra (horários, aviso prévio, caçamba);
• animais de estimação;
• uso de churrasqueira, salão, piscina;
• vaga de garagem: se é fixa, sorteada ou rotativa.

Se vai alugar:

• se a convenção trata de locação por temporada ou por aplicativo;
• regras de cadastro de hóspede na portaria;
• limite de pessoas por unidade.

A locação de curta duração é o ponto que mais gera conflito no litoral. O que o condomínio pode ou não proibir está em o condomínio pode proibir aluguel por temporada?. Se você compra para isso, a convenção pesa tanto quanto o apartamento.

5. Prestação de contas e previsão orçamentária

Peça o último balancete e a previsão orçamentária aprovada. Eles mostram:

• quanto o prédio gasta com pessoal, manutenção e contratos;
• se a taxa atual cobre as despesas ou se o caixa está no vermelho;
• se há aumento de taxa já previsto.

Taxa de condomínio baixa demais para o tamanho do prédio nem sempre é boa notícia. Às vezes significa manutenção adiada.

O que costuma ficar escondido

Coisas que o vendedor raramente conta e o corretor nem sempre sabe:

• Infiltração vinda da cobertura ou do vizinho de cima, já discutida em ata.
• Elevador sem modernização, com peça cada vez mais difícil de achar.
• Garagem com vagas a menos do que unidades, resolvida com sorteio.
• Obra irregular em outra unidade que o condomínio está tentando reverter.
• Problema com a construtora original, quando o prédio ainda está no prazo de garantia e há disputa aberta.

Em prédio antigo, a lista cresce: regularização da edificação, adequação contra incêndio, vagas que não comportam carro de hoje. Para o Centro de Balneário Camboriú, há uma lista específica em apartamento antigo no Centro de BC.

Converse com o síndico ou o zelador

Documento não responde tudo. Uma conversa de quinze minutos com o síndico, o zelador ou um morador antigo costuma revelar o que não está na ata. Pergunte:

• "Qual foi a última obra grande e quanto tempo ela durou?"
• "Tem alguma obra que todo mundo sabe que vai ter que fazer?"
• "Como é a convivência no prédio?"

Como pedir sem travar o negócio

Peça os documentos ao vendedor logo depois da proposta aceita, com prazo combinado, e condicione o sinal à entrega. Vendedor de boa-fé consegue a maior parte com a administradora em poucos dias.

Esses documentos se somam aos do apartamento e do vendedor. A lista completa do lado do vendedor está em documentos para vender imóvel usado.

O que fazer agora

Antes de assinar qualquer compromisso de compra de apartamento usado, mande ao vendedor a lista: declaração de quitação, atas recentes, chamadas extras previstas, convenção com regimento e último balancete. Leia as atas primeiro. Se encontrar obra grande em discussão, negocie o preço ou a divisão do custo antes de fechar, não depois.