Obra atrasou: os direitos do comprador

Quando a obra atrasa, o comprador tem dois caminhos depois que passa o prazo de tolerância: desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, ou manter a compra e receber uma indenização mensal pelo atraso. As duas saídas estão no artigo 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018. A tolerância é de até 180 dias corridos depois da data prevista, e só vale se estiver no contrato de forma expressa, clara e destacada.

Antes desses 180 dias, o atraso não gera multa nem permite rescisão. Depois deles, o jogo muda de lado.

Primeiro: qual é a data que conta

Muita discussão sobre atraso começa com o comprador olhando a data errada. Há três datas diferentes no contrato de compra na planta, e elas não se confundem:

• Data prevista de conclusão da obra, que é a referência da lei.
• Data com tolerância, que é a anterior somada a até 180 dias, se houver cláusula.
• Data de entrega das chaves, que depende do habite-se, da instalação do condomínio e, para quem financia, da liberação do banco.

Abra o quadro-resumo e o contrato e anote as duas primeiras. Se a cláusula de tolerância não estiver destacada, ela pode nem valer, e o atraso passa a contar da data original. Esse detalhe sozinho muda o valor de uma indenização.

Os 180 dias de tolerância

A tolerância existe porque obra depende de chuva, de fornecedor e de mão de obra. A lei aceita que a construtora entregue até 180 dias depois da data prevista sem sofrer penalidade e sem que o comprador possa rescindir por isso.

Três observações práticas:

1. A tolerância não é automática. Precisa estar pactuada no contrato, de forma clara e destacada.
2. Não é prazo extra para todo atraso futuro. Ela se soma uma vez à data prevista.
3. Não é obrigatória. Há contratos com tolerância menor, ou sem tolerância. Vale o que está escrito, desde que respeite a lei.

Passou dos 180 dias: o que você pode exigir

Opção 1: desfazer o contrato

Se o atraso passa da tolerância e você não deu causa a ele, pode pedir a resolução do contrato. A lei garante a devolução integral do que foi pago, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos da resolução, corrigidos.

Isso é bem diferente do distrato comum, em que o comprador desiste e a construtora retém uma parte. Aqui, quem descumpriu foi a construtora, e por isso a devolução é integral. A comparação entre os dois cenários está em o que diz a lei do distrato.

Opção 2: manter a compra e receber indenização

Se você quer o imóvel, pode seguir com o contrato. Nesse caso, a lei prevê para o comprador em dia com as parcelas uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, calculada dia a dia e corrigida pelo índice do contrato. Ela é paga na entrega da unidade.

Repare na base: é o que você já pagou, não o preço total do imóvel. Quem pagou pouco até ali recebe pouco. Quem pagou à vista ou quase tudo recebe mais.

As duas opções são caminhos alternativos. Você escolhe um.

E os contratos antigos?

O artigo 43-A entrou na lei no fim de 2018. Para contratos assinados antes disso, a regra aplicável pode ser outra. O STJ já firmou entendimentos em recursos repetitivos sobre multa e indenização por atraso, inclusive admitindo, em contrato de adesão, aplicar contra a construtora a multa que o contrato só previa contra o comprador. Se o seu contrato é antigo, a conta deve ser feita por advogado.

O que fazer antes de ir à Justiça

A maior parte dos atrasos se resolve, ou pelo menos melhora, antes de virar processo. Este é o roteiro que funciona:

1. Registre por escrito. Mande e-mail à construtora pedindo o cronograma atualizado e a nova previsão de entrega. Guarde a resposta.
2. Acompanhe a obra. Fotos datadas, relatórios de andamento publicados pela construtora, atas da comissão de representantes, se houver.
3. Verifique o patrimônio de afetação. Se o empreendimento tem afetação registrada, o dinheiro da obra fica separado das outras dívidas da incorporadora. É uma proteção forte se o atraso virar crise financeira. Veja como funciona o patrimônio de afetação.
4. Converse com outros compradores. A comissão de representantes e os grupos de condôminos costumam saber antes do que está acontecendo.
5. Notifique formalmente quando a tolerância vencer, informando qual das duas opções você escolhe. A notificação marca a data e mostra que você está em dia.

Só depois disso, se não houver resposta ou acordo, faz sentido ir ao Procon ou à Justiça.

O erro mais comum

Parar de pagar as parcelas como forma de protesto.

A indenização mensal é garantida ao comprador adimplente. Quem suspende os pagamentos por conta própria passa a ser inadimplente e dá à construtora o argumento que ela precisava. Se você quer deixar de pagar, a saída é a rescisão formal, não a suspensão unilateral.

Atraso, repasse e financiamento

Dois efeitos colaterais do atraso que pouca gente considera:

• Financiamento na entrega. Se você ia financiar o saldo nas chaves, o atraso pode coincidir com mudança de renda, de taxa ou de regra do banco. Refaça a simulação antes da nova data.
• Repasse. Obra atrasada costuma gerar oferta de repasse, porque parte dos compradores não quer esperar. Para quem está de fora, pode ser oportunidade; para quem está dentro, vender o contrato pode ser alternativa à rescisão. Nesse caso, avalie também a construtora antes de entrar no repasse.

O que fazer agora

Pegue o contrato, anote a data prevista e confira se a cláusula de tolerância está destacada. Some até 180 dias e marque no calendário. Se a data já passou, decida qual das duas opções você quer: o imóvel com indenização ou o dinheiro de volta. Depois mande a notificação por escrito, continue pagando em dia e leve a pasta a um advogado se a construtora não responder.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.