Distrato: o que diz a Lei 13.786/2018

A Lei 13.786/2018, conhecida como lei do distrato, define o que a incorporadora pode descontar e em quanto tempo devolve o dinheiro quando o comprador na planta desiste do contrato ou deixa de pagar. Ela não criou uma lei separada: incluiu artigos novos na Lei 4.591/1964, a lei das incorporações, e na Lei 6.766/1979, a dos loteamentos. Para apartamento na planta, o coração está no art. 67-A da Lei 4.591/1964.

Este texto é o mapa da lei, artigo por artigo. A decisão prática entre desistir e vender a posição está em repasse ou distrato.

A quem a regra se aplica

O art. 67-A trata do desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, seja por distrato (acordo para encerrar), seja por resolução por inadimplemento absoluto do comprador (quando ele para de pagar). A restituição é das quantias pagas diretamente ao incorporador, corrigidas pelo índice do contrato.

Dois recortes decorrem daí. O que você pagou a terceiros não entra na conta da mesma forma. E, quando o imóvel vai a leilão dentro de uma execução ou de um procedimento de alienação fiduciária, o § 14 manda aplicar as regras da lei especial daquele procedimento, não as do distrato.

O que pode ser descontado

Do valor pago, corrigido, a construtora pode deduzir, cumulativamente:

• a comissão de corretagem, integralmente (inciso I);
• a multa contratual, limitada a 25% da quantia paga (inciso II). Para cobrá-la, a construtora não precisa provar prejuízo (§ 1º).

Se o comprador chegou a ter a unidade à disposição, ainda responde pelo período (§ 2º):

• impostos reais sobre o imóvel, como o IPTU;
• condomínio e contribuições a associações de moradores;
• a fruição, que a lei fixa em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
• demais encargos e despesas previstas no contrato.

Na compra na planta, sem chave entregue, os itens do § 2º em regra não se aplicam, porque não houve unidade disponibilizada.

Duas travas protegem o comprador. Esses débitos podem ser compensados com o que ele tem a receber (§ 3º). E os descontos ficam limitados ao que ele efetivamente pagou, salvo a fruição (§ 4º). A construtora não pode sair cobrando dele mais do que recebeu, exceto pelo uso do imóvel.

Com patrimônio de afetação, a regra muda

Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, o § 5º admite que a multa seja fixada em até 50% da quantia paga, e a devolução acontece em até 30 dias depois do habite-se ou documento equivalente da prefeitura.

Por que o tratamento diferente, e como conferir se o seu empreendimento tem o regime, está em patrimônio de afetação: o que é.

Os prazos de devolução

• Com afetação: até 30 dias após o habite-se (§ 5º).
• Sem afetação: em parcela única, 180 dias depois do desfazimento do contrato (§ 6º).
• Se a unidade for revendida antes desses prazos: o saldo devido ao comprador é pago em até 30 dias da revenda (§ 7º), corrigido pelo índice do contrato (§ 8º).

As saídas que a própria lei prevê

Comprador substituto (§ 9º). A multa não incide se quem quer sair encontrar alguém que assuma os direitos e as obrigações do contrato, com anuência da incorporadora e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do novo comprador. É o fundamento legal do repasse.

Arrependimento em estande (§§ 10 a 12). Contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em 7 dias, improrrogáveis, com devolução de tudo, inclusive a corretagem. A prova cabe ao comprador, por carta registrada com aviso de recebimento, e conta a data da postagem. Passados os 7 dias, o contrato se torna irretratável.

Distrato negociado (§ 13). As partes podem, de comum acordo, em instrumento específico de distrato, combinar condições diferentes das da lei. A lei fixa tetos, mas não impede acordo melhor.

E quando quem falha é a construtora

A mesma Lei 13.786/2018 incluiu o art. 43-A, sobre atraso de obra:

• A entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista não gera resolução nem multa, desde que essa tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada.
• Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode resolver o contrato e receber tudo o que pagou, mais a multa contratual, em até 60 dias corridos (§ 1º).
• Se preferir ficar com o imóvel, recebe indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, pro rata die, na entrega (§ 2º).
• As duas multas não se acumulam (§ 3º).

O caminho prático nesses casos está em obra atrasou: os direitos do comprador.

O que tem de estar no contrato

A lei também mexeu na forma. O art. 35-A exige que o contrato comece por um quadro-resumo com as consequências do desfazimento, com destaque negritado para as penalidades e os prazos de devolução (inciso VI). E as consequências só se efetivam com a anuência prévia e específica do comprador, por assinatura junto a essas cláusulas (§ 2º). Uma multa escondida no meio do contrato, sem destaque e sem assinatura própria, abre discussão. O que mais deve constar nessa página está em quadro-resumo do contrato.

O que está em discussão nos tribunais

Contratos anteriores à lei. Em 27 de março de 2019, a Segunda Seção do STJ decidiu, em questão de ordem, que os dispositivos da Lei 13.786/2018 não seriam aplicados diretamente no julgamento dos Temas Repetitivos 970 e 971, sobre penalidades por atraso de obra em contratos anteriores a ela. Quem assinou antes da lei deve verificar, com um advogado, qual entendimento vale para o seu caso, porque a resposta pode ser bem diferente da tabela acima.

Contratos posteriores. Os percentuais são tetos. O contrato pode prever menos, e o Código Civil, no art. 413, manda o juiz reduzir com equidade a multa manifestamente excessiva ou quando a obrigação foi cumprida em parte. Como os tribunais aplicam essa regra a uma multa que já respeita o teto da lei é questão que depende do caso concreto.

O erro que mais acontece

Mandar o pedido de distrato sem ler o próprio quadro-resumo. A multa que vale é a do seu contrato, dentro do teto da lei, e não necessariamente o teto. Quem não lê pode aceitar um desconto maior do que o contrato permite.

O que fazer agora

Pegue o quadro-resumo e anote quatro coisas: a multa escrita, se há patrimônio de afetação, o prazo de devolução previsto e a data de assinatura do contrato. Com elas, você sabe qual regra se aplica a você, quanto volta e quando. Só então compare com a saída por repasse.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.