Liquidez: por que alguns imóveis demoram a vender

Liquidez de imóvel é a facilidade de vendê-lo pelo preço justo num prazo razoável. Um imóvel líquido tem muitos compradores possíveis; um ilíquido depende de achar o comprador certo, e enquanto não acha, ou espera, ou baixa o preço. Para o investidor, isso importa tanto quanto o preço de compra: o lucro que você imagina só existe no dia em que alguém paga por ele.

A boa notícia é que a liquidez pode ser avaliada antes de comprar. Ela depende de fatores concretos, e quase todos aparecem numa visita atenta.

O princípio: quantas pessoas querem esse imóvel?

Toda a lógica da liquidez cabe numa pergunta: quantos compradores, nessa cidade, querem e podem comprar exatamente este imóvel?

Quanto mais o imóvel se parece com o que a maioria procura, e quanto mais gente consegue pagar por ele, mais rápido ele vende. Quanto mais específico (grande demais, caro demais, estranho demais), menor a fila de interessados.

Os fatores abaixo são formas de responder a essa pergunta.

Tipologia

Alguns formatos atendem a muita gente; outros, a um nicho.

• Apartamentos de dois e três dormitórios costumam servir a famílias, a casais e a investidores que alugam. A fila de interessados é longa.
• Unidades muito grandes, como coberturas e plantas acima do padrão da cidade, atendem a um público menor, que tem mais opções e mais poder de negociação.
• Unidades muito pequenas podem ter boa saída em cidade com demanda de aluguel por temporada ou de estudantes, e quase nenhuma onde esse público não existe.
• Planta mal resolvida (corredor longo, cozinha escura, banheiro sem janela, quarto que não cabe uma cama de casal) reduz a fila mesmo quando a metragem é boa.

Ticket: o valor total

O valor do imóvel define quem pode comprar. Na faixa de preço em que se concentra o maior número de compradores da cidade, a venda é mais rápida. Acima dela, o público encolhe, e muitos compradores dessa faixa preferem construir ou comprar na planta, sob medida.

Há também a questão do financiamento. Imóvel que se encaixa nas regras de crédito bancário e de uso do FGTS tem mais compradores do que um que só pode ser vendido à vista. Um imóvel sem habite-se, com área construída não averbada ou com pendência na matrícula pode ser impossível de financiar, e perde de uma vez a maioria dos compradores.

Vaga de garagem

No litoral, onde muita gente chega de carro e muitos prédios antigos têm vagas insuficientes, a vaga pesa:

• Sem vaga, o imóvel perde parte dos compradores logo no anúncio.
• Vaga presa (que depende de outro carro sair) incomoda mais o morador do ano todo do que o veranista.
• Vaga com matrícula própria ou vinculada à unidade dá mais segurança do que vaga "de uso" sem definição clara na convenção.

Posição no prédio e na rua

Duas unidades iguais no mesmo prédio podem ter liquidez muito diferente.

• Andar: térreo e primeiros andares têm menos vista e mais barulho; andares altos têm mais procura, mas dependem de elevador funcionando bem.
• Sol e ventilação: unidade de frente para o sol da manhã costuma agradar mais do que a que recebe sol forte à tarde, e apartamento sem ventilação cruzada sofre no verão.
• Vista: vista para o mar ou para área aberta vende; vista para a parede do prédio vizinho, não. E vista sem garantia (com terreno vazio na frente, onde pode subir outro prédio) é um ativo frágil.
• Barulho: avenida movimentada, bar, obra prevista no entorno.

O que não se vê de longe, como sombra do prédio vizinho e obra na quadra, é motivo para visitar ou ter alguém de confiança que visite por você.

O condomínio

O custo e a saúde do condomínio aparecem na negociação.

• Taxa alta para o padrão do prédio afasta comprador e inquilino.
• Chamadas extras frequentes ou uma obra grande aprovada em assembleia entram na conta do comprador.
• Regras restritivas (sobre aluguel por temporada, animais, reformas) reduzem o público.
• Conflitos e inadimplência alta assustam quem lê as atas.

Documentação

Um imóvel com matrícula limpa, escritura em nome do vendedor e certidões sem pendência vende mais rápido do que um que precisa de inventário, de regularização de área ou de quitação de financiamento antes da escritura. Não é que ele não venda: é que o comprador que aceita esperar e correr esse risco exige desconto.

Concorrência no mesmo lugar

Mesmo um bom imóvel demora a vender se houver muitos iguais à venda no mesmo prédio ou na mesma quadra. É o que acontece em empreendimentos com muitos investidores, que tentam revender todos juntos perto da entrega das chaves. Na planta, isso é um risco a considerar; a comparação entre comprar em construção e comprar pronto está em planta ou pronto: qual combina com você.

Produtos de liquidez mais estreita

Alguns tipos de imóvel têm, por natureza, um público mais restrito, e quem compra precisa saber disso no início:

• Salas comerciais, cuja demanda depende da economia local e da concorrência de prédios novos. A revenda de sala ainda na planta tem particularidades próprias, discutidas em repasse de sala comercial na planta.
• Multipropriedade (frações de tempo), que costuma ter mercado secundário pequeno. O caminho para quem quer sair está em revender multipropriedade.
• Condo-hotel e unidades com regras de pool de locação, em que o comprador também está comprando uma operação.

Preço errado é o maior inimigo da liquidez

Todos os fatores acima tornam um imóvel mais ou menos desejado. Mas o que mais trava venda é o vendedor pedir acima do que o mercado paga por imóveis comparáveis. Um imóvel com liquidez boa e preço alto fica parado do mesmo jeito; um imóvel com liquidez ruim e preço certo encontra o seu comprador.

As perguntas antes de comprar

1. Se eu precisasse vender este imóvel em pouco tempo, quem compraria?
2. Ele é financiável hoje, com a documentação que tem?
3. Quantas unidades iguais estão à venda no mesmo prédio e na mesma quadra?
4. O que existe do lado e na frente que pode mudar a vista ou o sol?
5. O condomínio cabe no bolso do comprador típico dessa unidade?

O que fazer agora

Antes de fechar a próxima compra, peça ao corretor da região uma lista de unidades parecidas que foram vendidas recentemente e há quanto tempo estavam anunciadas, e uma das que ainda estão paradas. A comparação entre as duas listas mostra, melhor do que qualquer explicação, o que o comprador daquela cidade valoriza e o que ele recusa.