Planta ou pronto: qual combina com você

Comprar na planta ou pronto não é uma escolha entre "barato" e "caro". É uma escolha entre tempo e certeza. Na planta, você paga ao longo da obra, em geral com condição mais flexível, e recebe o imóvel anos depois, com o risco de a obra atrasar e de o mercado mudar no meio do caminho. No pronto, você vê exatamente o que compra e pode usar ou alugar no mês seguinte, mas precisa ter o dinheiro ou o financiamento agora.

Qual combina com você depende de três respostas: para que é o imóvel, quando você precisa dele e de onde vem o dinheiro.

Primeiro: para que é o imóvel

Para morar

Se a família precisa do imóvel em data certa (mudança de cidade, escola dos filhos, fim de um aluguel), o pronto ganha quase sempre. A planta exige que você aguente o prazo de obra mais uma eventual tolerância contratual de atraso, e que tenha onde morar até lá.

A planta faz sentido para quem mora bem hoje e quer o próximo imóvel daqui a alguns anos, com tempo para pagar a entrada aos poucos.

Para alugar

Imóvel pronto gera aluguel a partir do primeiro inquilino. Na planta, durante a obra inteira o dinheiro está aplicado sem gerar renda nenhuma, e depois da entrega ainda vêm mobília, condomínio de implantação e o tempo até o primeiro contrato.

Quem compra para renda precisa comparar o pronto alugando já com a planta alugando só depois da entrega. A planta pode compensar se o preço de entrada for bem menor, mas essa conta tem que ser feita com os números do empreendimento, não com promessa de valorização.

Se o plano é aluguel por temporada, há uma checagem anterior a qualquer outra: o que a convenção do prédio permite. Em imóvel pronto, você lê a convenção registrada e as atas. Na planta, a minuta da convenção é da construtora e pode mudar.

Para revender

É o perfil que mais compra na planta, e o que mais se arrisca. A ideia é entrar cedo e vender antes ou logo depois da entrega por um preço maior. Funciona quando o empreendimento é bem localizado e a construtora entrega; falha quando muitos investidores fazem o mesmo no mesmo prédio e saem todos juntos na entrega.

Quem compra pronto para revender depende mais da própria negociação: comprar abaixo do mercado, reformar, vender. A margem vem da compra, não do tempo.

A revenda, nos dois casos, depende de o imóvel ter saída. O que torna uma unidade fácil ou difícil de vender está em liquidez: por que alguns imóveis demoram a vender.

Segundo: o prazo e o risco que você aceita

	Na planta	Pronto
Quando dá para usar	Depois da entrega	Logo após a escritura
O que você vê antes	Projeto, decorado, memorial	O imóvel real, a vizinhança real
Risco principal	Atraso, mudança de projeto, saúde da construtora	Vício oculto, condomínio problemático
Como se paga	Parcelas durante a obra e saldo na entrega	À vista ou financiado no ato
Documentos para checar	Registro da incorporação, contrato, construtora	Matrícula, certidões, atas do condomínio

O risco da planta é concentrado numa empresa e num prazo. O risco do pronto é concentrado no próprio imóvel, e é mais fácil de inspecionar.

Terceiro: de onde vem o dinheiro

Na planta, o fluxo costuma ser entrada, parcelas mensais e reforços durante a obra, e um saldo grande na entrega das chaves, corrigido por índice. Esse saldo é pago à vista ou financiado no banco. Quem conta com financiamento na entrega precisa ter renda e crédito aprovados naquele momento, que é anos depois da compra. Mudou de emprego, a renda caiu, os juros subiram? O saldo trava. É o motivo mais comum de repasse antes das chaves.

No pronto, a conta é feita hoje: entrada, financiamento aprovado, custos de transferência. Não há surpresa de saldo corrigido lá na frente, mas é preciso ter tudo pronto de uma vez.

Para quem tem o dinheiro todo agora, a pergunta é outra: vale mais deixá-lo trabalhando e pagar a planta aos poucos, ou comprar pronto e começar a usar? A resposta depende do que você faria com o dinheiro nesse meio tempo, não de uma regra geral.

O caminho do meio: o repasse

Entre a planta recém-lançada e o pronto há o repasse: o contrato de alguém que comprou na planta e precisa sair antes das chaves. Você entra com a obra mais adiantada, prazo menor e, às vezes, preço abaixo da tabela atual da construtora. Em compensação, assume o saldo devedor nas condições do contrato original.

O ponto ideal de entrada depende do seu objetivo e do seu caixa, e está discutido em repasse: em que fase da obra comprar.

O erro que mais acontece

Comprar na planta para revender e não ter plano B. Se na entrega o mercado está saturado de unidades iguais, o investidor que só tinha o plano "vender" precisa quitar ou financiar o saldo de um imóvel que ele não queria ter. Antes de assinar, responda: se eu não conseguir vender, consigo pagar o saldo e ficar com esse imóvel? Se a resposta for não, a compra é mais arriscada do que parece.

O roteiro completo de quem decide pela planta, da escolha da construtora à entrega, está no guia para comprar imóvel na planta no Litoral Norte de SC.

As perguntas para decidir

1. Quando eu preciso usar ou alugar esse imóvel?
2. Se a obra atrasar, isso me causa um problema concreto?
3. Eu consigo pagar o saldo da entrega sem depender de vender antes?
4. Eu prefiro inspecionar o imóvel real ou confio no projeto e na construtora?
5. O meu lucro vem da compra bem feita ou do tempo passando?

Duas ou mais respostas apontando para "preciso de certeza agora" indicam pronto. Duas ou mais apontando para "tenho tempo e caixa para esperar" indicam planta ou repasse.

O que fazer agora

Escreva o objetivo do imóvel numa frase (morar, alugar o ano todo, alugar por temporada, revender) e a data em que você precisa que ele esteja gerando o que você espera. Com essas duas informações, metade das opções que aparecem para você deixa de fazer sentido, e a comparação entre as que sobram fica bem mais simples.