Repasse de financiamento: como funciona a troca

Repasse de financiamento é a compra de um imóvel pronto em que você assume a dívida que o vendedor tem com o banco. Você paga ao vendedor a parte que ele já quitou, combinada entre vocês, e passa a pagar ao banco as parcelas que faltam. O negócio só existe se o banco aprovar você como novo devedor.

Esse último ponto é o que distingue o repasse de financiamento da cessão na planta. Lá, quem aprova é a construtora. Aqui, é uma instituição financeira que tem o imóvel em garantia e que vai olhar para você exatamente como olharia para alguém pedindo crédito novo.

Por que o banco manda no negócio

Os financiamentos imobiliários costumam usar alienação fiduciária como garantia. Nesse modelo, o banco fica com a propriedade do imóvel em garantia até a última parcela, e o comprador tem a posse e o direito de se tornar dono quando quitar. O mecanismo está detalhado em alienação fiduciária: o que é.

A Lei 9.514/1997 trata da transferência no art. 29: o devedor pode transmitir os direitos que tem sobre o imóvel, com anuência expressa do credor fiduciário, e quem recebe assume as obrigações do contrato. Sem essa anuência, a transferência não vale perante o banco.

O Código Civil reforça a mesma lógica para qualquer dívida. O art. 299 só admite que um terceiro assuma a obrigação do devedor com consentimento expresso do credor. E o parágrafo único traz um detalhe útil: se alguém fixar prazo para o credor responder e ele ficar em silêncio, o silêncio vale como recusa. Banco que não responde no prazo dado, portanto, disse não.

Como a troca acontece, na ordem

1. Levantamento da dívida. O vendedor pede ao banco o saldo devedor atualizado e o histórico de pagamentos. Você precisa saber quanto falta, em quantas parcelas, com qual taxa e qual índice de correção.
2. Acordo com o vendedor. Vocês combinam quanto você paga a ele pela parte já amortizada e pela valorização, se houver. Conte com esse valor saindo do seu bolso, à vista ou parcelado entre vocês.
3. Pedido de transferência ao banco. O vendedor, como devedor, solicita a troca de titularidade. Você entrega a documentação de renda e cadastro.
4. Análise de crédito. O banco avalia sua renda, seu histórico e a compatibilidade da parcela com o seu orçamento. Pode aprovar, recusar ou condicionar.
5. Novo contrato e registro. Aprovado, assina-se o instrumento de transferência, que vai para o Registro de Imóveis. A matrícula passa a mostrar você como devedor fiduciante.

Só no passo 5 você está protegido. Tudo o que for pago ao vendedor antes disso é pagamento a alguém que ainda é, para o banco, o único responsável pela dívida.

O que o banco pode fazer na análise

O banco não é obrigado a manter tudo como estava. Na prática, ele pode:

• recusar a transferência por falta de renda ou restrição cadastral;
• aprovar mantendo o contrato original, com a mesma taxa e o mesmo prazo;
• exigir um contrato novo, nas condições de crédito que pratica hoje, o que pode mudar taxa, prazo e valor da parcela.

A terceira hipótese muda toda a conta. Se a taxa do contrato antigo era a grande vantagem do repasse, pergunte ao banco, antes de fechar com o vendedor, se a transferência mantém as condições originais. Peça a resposta por escrito.

Também vale perguntar sobre o prazo restante. Se o banco limita o prazo final à idade do novo devedor, um comprador mais velho pode ter a parcela recalculada para cima.

Repasse de financiamento ou financiamento novo?

Muitas vezes a transferência não é o caminho mais simples. Uma alternativa é você contratar seu próprio financiamento, o seu banco quitar a dívida do vendedor e o imóvel passar para o seu nome com uma nova garantia. Para o vendedor, as duas rotas têm efeitos diferentes no prazo do negócio, e esse lado está em dá para vender imóvel ainda financiado?.

Para você, compare três coisas:

• Taxa e prazo. Se o contrato antigo tem condição melhor do que a que você conseguiria hoje e o banco mantém essa condição, a transferência ganha.
• Entrada. Na transferência, você paga ao vendedor a parte já amortizada. No financiamento novo, paga a entrada que o seu banco exigir. Os valores podem ser bem diferentes.
• Custos. Os dois caminhos têm taxas bancárias, ITBI e registro. Peça os valores ao banco antes de decidir.

O atalho que dá errado

O vendedor propõe: "você me paga, assume as parcelas e a gente não avisa o banco". É o contrato de gaveta. Parece mais rápido e evita a análise de crédito, mas deixa você sem nenhum direito perante a instituição que tem o imóvel em garantia.

Se o vendedor morrer, se tiver dívidas, se decidir não colaborar na hora de quitar, você paga e não tem como exigir nada do banco em nome próprio. Os cenários concretos estão em contrato de gaveta: por que o repasse informal falha. Para a visão geral de todos os tipos de repasse, veja repasse de imóvel: o que é e quais os tipos.

O que pedir por escrito antes de pagar qualquer valor

• Extrato do financiamento emitido pelo banco, com saldo devedor, parcelas pagas, parcelas em atraso (se houver) e taxa.
• Matrícula atualizada, para conferir a alienação fiduciária e se não há penhora ou outra averbação.
• Resposta do banco sobre a transferência e as condições que serão mantidas.
• Contrato com o vendedor em que o pagamento a ele fique condicionado à aprovação do banco, com devolução se a transferência for negada.

O último item é o que mais falta. Sinal pago antes da anuência, sem cláusula de devolução, vira disputa se o banco recusar.

A pergunta certa para o banco

"Se eu assumir esse contrato, a taxa, o índice e o prazo continuam os mesmos, ou vocês fazem um contrato novo?"

A resposta define se o repasse faz sentido. Muitos negócios que parecem bons na conversa com o vendedor deixam de ser quando o banco informa que vai recalcular tudo.

O que fazer agora

Antes de negociar valor com o vendedor, faça com ele a consulta ao banco. Peça o extrato, pergunte sobre a transferência e as condições, e entregue sua documentação para uma pré-análise, se o banco oferecer.

Com a resposta em mãos, você compara a transferência com um financiamento novo em números reais, os seus. E só então discute quanto pagar ao vendedor, com um contrato que condicione esse pagamento à aprovação do banco.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.