Repasse ou unidade nova da construtora?

Quando o mesmo empreendimento aparece à venda pela construtora e por repasse, o repasse só é melhor negócio se, somando o que você paga ao cedente e o que ainda falta pagar à construtora, o total sair abaixo do preço da tabela atual para uma unidade equivalente, e se o fluxo de pagamento que você herda couber no seu caixa. Comparar só o "valor de entrada" das duas ofertas é o erro que mais engana o comprador.

A comparação certa tem três eixos: preço total, fluxo de pagamento e unidade.

Eixo 1: preço total, na mesma régua

A construtora te mostra um preço de tabela e uma condição de pagamento. O repasse te mostra um ágio (o que o cedente quer receber) e um saldo devedor (o que falta pagar à construtora). Para comparar, ponha tudo na mesma régua.

Monte esta conta para o repasse:

1. Valor pago ao cedente.
2. Saldo devedor atual, conforme extrato emitido pela construtora.
3. Correção que esse saldo ainda vai sofrer até as chaves, pelo índice do contrato.
4. Taxa de cessão, se a construtora cobrar e se ficar com você.

E esta para a unidade nova:

1. Preço de tabela hoje.
2. Correção prevista sobre o saldo até as chaves, pelo índice do contrato novo.
3. Desconto que a construtora dá para pagamento à vista ou com entrada maior.

Os dois totais precisam estar na mesma data-base. O modo de montar a conta do ágio com correção está em como calcular o ágio de um imóvel na planta.

Um cuidado: o preço "de tabela" que entra na comparação é o de hoje, para a mesma tipologia, posição e andar parecido. Não serve a tabela de lançamento, que é a que o cedente pagou.

Eixo 2: o fluxo de pagamento que falta

Aqui as duas ofertas costumam ser muito diferentes, mesmo quando o total é parecido.

No repasse, você herda o fluxo do cedente. Se ele comprou no lançamento, boa parte das mensais já foi paga, e o que sobra está concentrado nos reforços que faltam e na parcela das chaves. Você paga mais de uma vez no começo (o ágio) e, em seguida, encara um saldo grande num prazo curto.

Na unidade nova, o fluxo é novo. A construtora monta o parcelamento até a entrega, e o comprador dilui o pagamento pelo tempo restante de obra. Às vezes há margem para negociar entrada e reforços.

Pergunte-se:

• Quanto preciso ter em caixa nos próximos doze meses em cada opção?
• Qual é o tamanho da parcela das chaves em cada uma, e como vou pagá-la: financiamento, recursos próprios ou venda de outro bem?
• Se a obra atrasar, qual das duas me deixa mais exposto?

Muita gente escolhe o repasse pelo desconto e descobre que não tem fôlego para o saldo concentrado no fim. Outros escolhem a unidade nova pelo fluxo confortável e pagam mais caro por isso. Os dois são escolhas legítimas, desde que feitas de olho no próprio caixa. Se você pretende pagar à vista, veja também como negociar pagamento à vista com a construtora: o desconto à vista pode mudar a comparação inteira.

Eixo 3: a unidade

O repasse é uma unidade específica, já escolhida por outra pessoa. A construtora oferece o que sobrou no estoque.

O repasse pode ser melhor quando:

• O estoque da construtora restou só com unidades de posição pior (andar baixo, face sem vista, ao lado do elevador ou da casa de máquinas).
• O cedente escolheu cedo e ficou com uma das melhores plantas da torre.

A unidade nova pode ser melhor quando:

• O cedente fez personalizações que você não quer, ou abriu mão de opcionais que você quer.
• A construtora ainda permite escolher acabamento, e o repasse já passou desse prazo.
• O estoque tem justamente a planta que você procura e o repasse é de outra.

Compare unidade com unidade. Um desconto contra a tabela de uma unidade pior não é desconto.

O que muda no risco

O repasse depende da anuência da construtora. Ela analisa seu crédito e pode cobrar taxa de cessão. Até ela aprovar, o negócio não existe.

O repasse depende do cedente estar em dia. Parcela atrasada, multa e risco de rescisão vêm junto se não forem conferidos no extrato.

A unidade nova é um contrato limpo. Não há histórico, nem terceiro, nem documento do cedente para conferir. Em troca, você paga o preço atual.

Como pedir os números certos

Para comparar com honestidade, você precisa de três documentos, todos por escrito:

1. Tabela atual da construtora para a mesma tipologia, com condição de pagamento.
2. Extrato do contrato do cedente, emitido pela construtora, com saldo, índice e reforços que faltam.
3. Valor pedido pelo cedente, já dizendo quem paga a taxa de cessão.

Com isso, a planilha se monta em meia hora. Sem isso, qualquer comparação é chute.

Onde está a informação de estoque

Em boa parte do litoral, não há levantamento público de quanto estoque cada empreendimento ainda tem. Em Porto Belo, o levantamento de empreendimentos de Porto Belo mostra o tamanho da oferta em obra e ajuda a entender por que o mesmo prédio aparece à venda por mais de um caminho. Para outras cidades, a fonte é a própria construtora e o corretor que acompanha a torre.

A pergunta certa a fazer

Ao corretor que trouxe o repasse: "qual é a tabela da construtora hoje para uma unidade equivalente nesta torre, e qual seria a condição de pagamento dela?"

Se ele responder com documento, você tem tudo para comparar. Se não souber, peça você mesmo ao plantão de vendas. É a informação que decide.

O que fazer agora

Abra uma planilha com duas colunas, repasse e unidade nova. Preencha com os números dos documentos, na mesma data-base, e acrescente uma linha com o caixa necessário em cada um dos próximos doze meses. A opção que vence nas duas linhas, total e caixa, é a sua. Se cada uma vence numa, decida qual risco você prefere carregar.