Como calcular o ágio de um imóvel na planta

Ágio é quanto o vendedor de um contrato na planta pede acima do que ele já pagou à construtora. Se ele pagou 180 e pede 230, o ágio é 50. A conta é simples. O difícil é saber se esse ágio faz sentido, e para isso você precisa de mais três números: o saldo que vai assumir, a correção desse saldo até as chaves e o preço que a construtora cobra hoje por uma unidade igual.

Esta matéria monta a conta inteira, passo a passo, com um exemplo de números inventados.

As duas palavras que confundem

No mercado, "ágio" é usado de dois jeitos:

• Ágio como lucro do vendedor: o valor pedido menos o total que ele pagou. É o sentido desta matéria.
• Ágio como o valor inteiro pago ao vendedor: "o ágio desse apartamento é 230". Aqui, a palavra está sendo usada para o valor do repasse todo.

Antes de negociar, confirme com o corretor em qual sentido o número está sendo dito. Muita negociação desanda porque um lado fala de 50 e o outro de 230.

O caso inverso, em que o vendedor aceita receber menos do que pagou, é o deságio, e tem pauta própria.

Os números que você precisa

Peça todos por escrito, de preferência em documento emitido pela construtora:

1. Total pago pelo vendedor até hoje. Entrada, parcelas e reforços, com os reajustes que ele efetivamente pagou.
2. Saldo devedor atualizado. O que falta pagar à construtora, já corrigido até a data do extrato.
3. Cronograma do saldo. Quanto vence em parcelas, quanto em reforços e quanto nas chaves.
4. Índice de correção do contrato. Na fase de obra, costuma ser o INCC, calculado pela FGV.
5. Taxa de cessão cobrada pela construtora para aceitar a transferência.
6. Preço de tabela atual de uma unidade equivalente, na mesma torre ou no mesmo empreendimento.

Os três primeiros vêm do extrato da construtora. Se você nunca leu um, como ler o extrato de saldo da construtora explica linha por linha.

A fórmula

Ágio = valor pedido pelo vendedor − total pago pelo vendedor

Custo do repasse hoje = valor pedido + saldo devedor atualizado + taxa de cessão

Diferença contra a tabela = preço de tabela atual − custo do repasse hoje

Se a diferença for positiva, o repasse está abaixo do que a construtora cobra hoje. Se for negativa, você estaria pagando mais caro do que comprando direto dela.

O exemplo, passo a passo

Todos os valores abaixo são inventados, só para mostrar a mecânica.

• Total pago pelo vendedor: R$ 180.000
• Valor que ele pede: R$ 230.000
• Saldo devedor atualizado: R$ 460.000
• Taxa de cessão: R$ 5.000
• Tabela atual de unidade igual: R$ 720.000

Ágio: R$ 230.000 − R$ 180.000 = R$ 50.000.

Custo do repasse hoje: R$ 230.000 + R$ 460.000 + R$ 5.000 = R$ 695.000.

Diferença contra a tabela: R$ 720.000 − R$ 695.000 = R$ 25.000 a favor do repasse.

Até aqui, o repasse parece bom. Mas falta o tempo.

A correção até as chaves

O saldo de R$ 460.000 não fica parado. Ele é corrigido pelo índice do contrato até a entrega. Se o INCC acumulado até as chaves for, digamos, 5% (número hipotético), o saldo chega lá perto de R$ 483.000.

Isso não torna o repasse pior, por si só. Se você comprasse a unidade nova da construtora, o saldo dela também seria corrigido pelo mesmo índice. A comparação com a tabela atual continua válida, desde que os dois fluxos tenham prazos parecidos.

Onde a correção pesa é no seu planejamento: o valor que vai vencer nas chaves é maior do que o saldo de hoje. E é nesse valor que entra o financiamento bancário, se você for usar um. Faça a projeção com o índice do contrato e uma margem de segurança, nunca com o saldo nominal.

O que a conta não mostra sozinha

Capital imobilizado. No repasse, você paga R$ 230.000 de uma vez ao vendedor. Comprando direto, a construtora talvez pedisse uma entrada bem menor, e o resto em parcelas. Se o seu dinheiro rende em outro lugar, o repasse precisa compensar isso com uma diferença maior.

Fluxo restante. O saldo do repasse pode estar concentrado nas chaves, enquanto a unidade nova pode ter parcelas mais diluídas. Compare o cronograma, não só o total.

Escolha de unidade. O repasse é aquela unidade, naquele andar, naquela posição. A tabela atual pode ter opções melhores ou piores.

Essa comparação mais ampla, no mesmo empreendimento, está em repasse ou unidade nova da construtora?.

O erro que mais acontece

Comparar o valor pedido com o preço de lançamento. "O apartamento custava 600 no lançamento e ele quer só 230 de ágio" não diz nada. O que importa é o custo total do repasse contra o que a construtora cobra hoje pela mesma planta.

Outro erro é esquecer a taxa de cessão. Ela aparece na hora da anuência e come parte da vantagem calculada.

Como usar a conta na negociação

Com os números na mão, a conversa sobre ágio deixa de ser opinião. Você pode dizer ao vendedor exatamente quanto o repasse está abaixo da tabela, quanto da vantagem a taxa de cessão consome e quanto você precisaria de diferença para compensar o capital imobilizado.

Se o ágio pedido deixa a diferença contra a tabela perto de zero, o repasse só faz sentido por outro motivo, como a unidade específica ou o prazo. As alavancas para baixar o ágio estão em como negociar o ágio de um repasse.

A pergunta certa ao corretor do vendedor

"Você me manda o extrato da construtora com o total pago e o saldo atualizado, e a tabela de hoje para a mesma planta?"

Com esses dois documentos, você faz a conta inteira em dez minutos. Sem eles, qualquer ágio é um palpite.

O que fazer agora

Monte uma planilha com seis linhas: total pago, valor pedido, saldo atualizado, taxa de cessão, tabela atual e índice de correção. Preencha com os documentos de cada repasse que você analisar.

A linha que decide é a da diferença contra a tabela. Se ela não cobrir a taxa, o capital imobilizado e uma margem para imprevistos, siga para a próxima oferta.