Como ler a matrícula do imóvel

A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis. Pela Lei 6.015/1973, cada imóvel tem matrícula própria, e é nela que se lançam, em ordem, todos os atos que mudam a vida dele: quem comprou, quem herdou, quem hipotecou, qual obra foi averbada. Para ler, siga a ordem do documento: cabeçalho, descrição do imóvel, e depois cada lançamento, do primeiro ao último. O que vale é o conjunto, e quase sempre o mais importante está nas últimas linhas.

Antes de começar, um ponto que muda tudo: pelo Código Civil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula (art. 1.245). Quem aparece como dono na matrícula é o dono, para a lei. A diferença entre escritura e registro está em escritura não é registro.

Peça a certidão certa

Para comprar, peça a certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Ela reproduz tudo o que está lançado.

Para a escritura, a certidão de ônus reais tem validade de 30 dias, conforme o decreto que regulamenta os requisitos das escrituras. Se a sua tem mais tempo que isso, peça outra antes de assinar.

As partes da matrícula

1. Cabeçalho

Traz o número da matrícula, o cartório e a data de abertura. A numeração é sequencial dentro de cada cartório.

Confira se o cartório é o da circunscrição atual do imóvel. Em cidades que ganharam um segundo registro de imóveis, matrículas antigas podem ter sido transferidas.

2. Descrição do imóvel

É a identidade física: localização, área, confrontações, e, em apartamento, a unidade, o andar, a fração ideal do terreno e a vaga de garagem, quando ela é vinculada.

Compare com a realidade e com o anúncio:

• A área bate? Diferença grande entre o anunciado e o matriculado é sinal de ampliação não regularizada ou de anúncio inflado.
• A vaga está na matrícula? Vaga que não consta pode ser de uso do condomínio, sem garantia de que é sua.
• O endereço bate? Rua que mudou de nome precisa de averbação.

3. Os lançamentos: R e AV

Abaixo da descrição vêm os atos, numerados em sequência. Na prática dos cartórios, eles aparecem com dois prefixos:

• R (registro): atos que criam, transferem ou oneram direitos. Compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, penhora registrada, usufruto.
• AV (averbação): atos que alteram ou complementam informações. Construção, mudança de estado civil do dono, cancelamento de hipoteca, indisponibilidade, ação judicial em curso, mudança de nome de rua.

A lei de registros públicos lista quais atos são registrados e quais são averbados.

Exemplo fictício, lido linha a linha

Os dados abaixo são inventados, só para mostrar a lógica da leitura.

Matrícula 12.345. Apartamento 802 do Edifício Exemplo, com vaga de garagem 15. R-1: Incorporadora Alfa registra a incorporação do edifício. R-2: Venda do apartamento a João e Maria, casados. R-3: Alienação fiduciária do apartamento ao Banco Beta, em garantia de financiamento. AV-4: Averbação do divórcio de João e Maria. AV-5: Cancelamento da alienação fiduciária do R-3, por quitação. AV-6: Averbação de ação de execução movida contra João.

O que essa matrícula diz:

1. Quem é dono: João e Maria, pelo R-2. O divórcio (AV-4) não transferiu o imóvel. Se houve partilha, ela ainda não foi registrada. Os dois precisam assinar a venda, ou a partilha precisa ser registrada antes.
2. A dívida com o banco acabou: o AV-5 cancelou a alienação fiduciária. Se não houvesse esse cancelamento, o banco ainda seria o proprietário fiduciário. Entenda o mecanismo em o que é alienação fiduciária.
3. Existe um problema: o AV-6 avisa que João responde a uma execução. Quem comprar agora não pode dizer que não sabia. Esse lançamento, sozinho, justifica parar e consultar um advogado.

Repare que o problema estava na última linha. É quase sempre assim.

O que procurar, em ordem de gravidade

1. Penhora, arresto, sequestro ou indisponibilidade. Impedem ou complicam muito a venda.
2. Averbação de ação judicial ou execução. Avisa terceiros de que o imóvel pode responder por uma dívida.
3. Alienação fiduciária ou hipoteca sem cancelamento. O imóvel ainda garante uma dívida. Dá para comprar, mas a quitação precisa acontecer no mesmo ato.
4. Usufruto. Alguém tem o direito de usar o imóvel, mesmo que não seja o dono.
5. Cláusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade, comuns em doação e herança.
6. Construção não averbada. O prédio ou a casa existem, mas a matrícula ainda fala em terreno.
7. Terreno de marinha ou domínio útil. Indica área da União e cobranças próprias.

Por que a matrícula ganhou mais peso

A Lei 13.097/2015 consagrou o que se chama de concentração dos atos na matrícula: situações que não estão registradas ou averbadas nela, em regra, não podem ser opostas ao comprador de boa-fé. Alterações posteriores reforçaram essa regra, inclusive para constrições judiciais não lançadas na matrícula.

Na prática, isso aumenta o valor de uma leitura atenta, mas não dispensa as certidões do vendedor. A regra tem exceções, e há dívidas que podem alcançar o comprador mesmo sem estar na matrícula. A lista do que pedir está em as certidões do vendedor.

Imóvel na planta

No repasse ou na compra na planta, a unidade pode ainda não ter matrícula própria, só a matrícula-mãe do terreno com a incorporação registrada. Nesse caso, leia a matrícula-mãe: incorporação, patrimônio de afetação, hipoteca do terreno para financiar a obra.

O que fazer agora

Antes de fazer proposta em qualquer imóvel, peça a certidão de inteiro teor atualizada. Leia de baixo para cima: comece pelos últimos lançamentos e procure qualquer R ou AV que não tenha cancelamento depois. Se encontrar penhora, ação, indisponibilidade ou garantia em aberto, leve a matrícula a um advogado antes de pagar qualquer sinal.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.