Imóvel de leilão: o que checar antes do lance

Imóvel de leilão sai abaixo do valor de avaliação porque quem compra assume riscos que um comprador comum não assume: imóvel que não pôde ser visitado, que pode estar ocupado e que às vezes carrega dívidas. O desconto é o preço desses riscos. Quem confere tudo antes do lance compra o desconto; quem não confere compra o problema.

A primeira coisa a saber é de qual leilão se trata, porque as regras mudam.

Judicial ou extrajudicial

Leilão judicial acontece dentro de um processo, normalmente uma execução de dívida: o juiz manda penhorar o imóvel do devedor e vendê-lo para pagar o credor. Quem conduz é um leiloeiro nomeado, e as regras estão no Código de Processo Civil.

Leilão extrajudicial é o mais comum em imóvel financiado. Na alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514/1997, o imóvel fica em nome do banco até a quitação. Se o comprador para de pagar, o banco consolida a propriedade no cartório e leva o imóvel a leilão sem passar pela Justiça. A Lei 14.711/2023 mudou pontos importantes dessa lei.

Essa diferença define o lance mínimo, o destino das dívidas e o caminho para conseguir a posse.

O edital é o contrato

Tudo o que vale para aquele leilão está no edital. Leia inteiro, não só a ficha do imóvel. O que procurar:

1. Lance mínimo de cada praça e a avaliação usada como referência.
2. Situação de ocupação declarada.
3. Dívidas do imóvel e quem responde por elas.
4. Forma de pagamento: à vista, parcelado, aceita financiamento ou não, prazo para pagar.
5. Comissão do leiloeiro, paga pelo arrematante, e se ela é devolvida caso a arrematação seja desfeita.
6. Custos de transferência: ITBI, registro, eventual escritura. Em geral, ficam com quem arremata. A lista desses custos está em além do preço: ITBI, escritura e registro.
7. Prazo e forma de impugnação, e o que acontece se o devedor contestar o leilão.

O preço mínimo: o que é preço vil

No leilão judicial, o art. 891 do CPC proíbe arrematação por preço vil. É vil o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz no edital; se o juiz não fixou mínimo, é vil o lance inferior a 50% da avaliação.

No extrajudicial, a Lei 14.711/2023 reescreveu o art. 27 da Lei 9.514/97. No segundo leilão, o lance precisa cobrir a dívida, as despesas, os encargos e as contribuições de condomínio; se ninguém chega a esse valor, o credor pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação. Antes da mudança, era possível arrematar por qualquer valor que cobrisse a dívida, mesmo muito abaixo da avaliação.

Para o investidor, isso significa que o "desconto" de segundo leilão tem um piso, e que a comparação certa é com a avaliação do edital e com o mercado da região, não com o primeiro lance.

Dívidas: o que fica com o imóvel

Esse é o ponto que mais surpreende quem compra pela primeira vez.

IPTU e outros tributos anteriores. No leilão judicial, o STJ fixou no Tema 1.134 (recurso repetitivo julgado em 2024) que o arrematante não responde pelos tributos que já incidiam sobre o imóvel antes da arrematação, mesmo que o edital diga o contrário: esses débitos se pagam com o valor do lance. A tese vale para leilões com edital publicado depois da ata do julgamento, com ressalva para ações e pedidos que já estavam pendentes.

Condomínio. A dívida de condomínio acompanha o imóvel. No leilão judicial, o CPC prevê que os créditos sobre o bem se sub-rogam no preço da arrematação, e o STJ tem entendido que, se o edital não ressalva a dívida, ela não pode ser cobrada do arrematante; se o edital informa a dívida, o arrematante responde por ela. Por isso, a pergunta não é só "tem dívida?", mas "o edital fala dela?".

No extrajudicial, leia o edital com ainda mais atenção. É comum ele transferir ao comprador condomínio e IPTU em aberto. Ligue para a administradora do condomínio e para a prefeitura e peça os valores por escrito antes do lance.

Ocupação: o custo que não aparece no lance

Imóvel de leilão geralmente não pode ser visitado, e muitos estão ocupados, pelo antigo dono ou por inquilino.

No extrajudicial, o art. 30 da Lei 9.514/97, com a redação da Lei 14.711/2023, garante ao adquirente em leilão a reintegração na posse, concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias. É um caminho mais rápido que o de uma ação comum, mas não é instantâneo: entre ajuizar, conseguir a liminar e cumprir a ordem, o tempo real depende da comarca e de quem está lá dentro.

No judicial, a entrega do imóvel também depende de ordem do juiz, e a desocupação pode demorar se o ocupante resistir.

Se o imóvel está alugado, há ainda a questão do contrato do inquilino, e da sua vigência perante o novo dono.

Conte esse tempo e esse custo de advogado no preço. Um imóvel ocupado que fica um ano sem gerar renda e sem poder ser vendido muda a conta do desconto.

A matrícula antes de tudo

Peça a matrícula atualizada no cartório e leia de baixo para cima: a consolidação da propriedade em nome do banco (no extrajudicial) ou a penhora (no judicial), outras penhoras, hipotecas, indisponibilidades, ações averbadas. Uma indisponibilidade de outro processo pode travar o registro da sua arrematação. O roteiro de leitura está em como ler a matrícula do imóvel.

Consulte também o processo, no caso judicial: se há recurso pendente, embargos, pedido de nulidade.

O antigo dono ainda pode recuperar o imóvel

No extrajudicial, a lei dá ao devedor fiduciante preferência para recomprar o imóvel até a data do segundo leilão, pagando o valor integral. Quem acompanha o primeiro leilão precisa saber disso. No judicial, o devedor também tem meios de tentar evitar ou desfazer a arrematação dentro do processo, e é por isso que vale ler o andamento antes de dar o lance.

Depois do lance

Se o seu lance vencer e o imóvel tiver problema que você não conseguiu ver, nem sempre dá para desistir sem perder a comissão do leiloeiro e o sinal. O imóvel que sobra depois do leilão, vendido direto pelo banco, tem outra dinâmica, explicada em venda direta de imóvel retomado pelo banco.

O que fazer agora

Antes do próximo leilão que chamar sua atenção, monte a conta completa: lance, comissão do leiloeiro, ITBI, registro, dívidas que o edital transfere a você, advogado para a desocupação e o tempo parado. Compare esse total com o preço de um imóvel parecido vendido normalmente na mesma região. Se o desconto ainda existir depois disso, o lance faz sentido.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.