Comissão por indicação: quem pode receber

Comissão por indicação pode ser paga sem problema quando quem indica é corretor com CRECI ativo: é uma forma de parceria, e a fatia é a que os dois combinarem. Quando quem indica é leigo, o terreno fica arriscado para os dois lados. Quanto mais o leigo participa do negócio, mais perto ele chega do exercício ilegal da profissão, e mais o corretor que paga se expõe a um processo ético.

A pergunta certa, portanto, não é "posso pagar indicação?", mas "quem está indicando, e o que exatamente essa pessoa fez?".

Indicação entre corretores

Entre dois inscritos no CRECI, indicação é parceria com um papel pequeno. Um corretor apresenta o cliente ou o imóvel e sai; o outro conduz o negócio. A divisão é livre. O Código Civil, no artigo 728, diz que, havendo mais de um corretor na intermediação, a remuneração é dividida em partes iguais salvo ajuste em contrário, e é esse ajuste que define a fatia menor de quem só indicou.

Os pontos que precisam estar escritos:

• O que o indicador faz e o que não faz. Só apresenta o contato? Acompanha a visita? Participa da negociação?
• A fatia e a base de cálculo. Percentual sobre a comissão total ou sobre a parte de quem recebeu a indicação.
• Prazo de proteção. Se o cliente indicado comprar daqui a um ano, o indicador ainda recebe?
• Quando o papel muda, a fatia muda. Se o indicador começa a participar das etapas, combine de novo.

Os modelos de divisão, inclusive o de indicação, estão em divisão de comissão entre corretores. Um caso frequente é o do corretor de fora com cliente para SC, que indica a um parceiro local inscrito aqui.

Indicação por leigo: onde mora o risco

O porteiro que avisa que um apartamento vai ser vendido, o síndico que conhece o proprietário, o amigo que manda um parente interessado. São indicações que acontecem todos os dias. O problema começa quando o leigo passa a ser remunerado como se fosse corretor.

O que a lei diz sobre quem pode intermediar

A Lei 6.530/1978 reserva a profissão a quem tem habilitação e inscrição. O art. 2º diz que o exercício da profissão de corretor de imóveis é permitido ao possuidor do título de técnico em transações imobiliárias, e o art. 3º define a competência: exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.

Quem intermedeia sem preencher essas condições pode responder pela contravenção penal do art. 47 da Lei de Contravenções Penais (Decreto-Lei nº 3.688/1941), que pune exercer profissão ou atividade econômica sem preencher as condições a que, por lei, está subordinado o seu exercício.

O que a lei diz sobre o corretor que paga

Aqui está o ponto que interessa a você. A mesma Lei 6.530/1978, no art. 20, II, veda ao corretor inscrito auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos.

O Código de Ética (Resolução COFECI nº 326/1992) vai na mesma linha. O art. 6º, IX, veda ao corretor acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias, e o art. 8º classifica essa conduta como transgressão grave.

Ou seja: o leigo que intermedeia corre risco; o corretor que o remunera como intermediário também.

A linha entre indicar e intermediar

A lei não traz uma lista do que é "só indicar". Na prática, o risco cresce conforme o leigo:

1. Passa só um contato. "O dono do 302 quer vender, o telefone é este." É o cenário de menor risco.
2. Apresenta as partes. Leva o comprador até o imóvel ou faz a ponte com o proprietário.
3. Negocia. Discute preço, condições, faz contraproposta.
4. Divulga. Anuncia o imóvel em redes ou grupos.
5. Cobra comissão. Exige percentual sobre a venda como se fosse corretor.

A partir do segundo degrau, o leigo já está fazendo parte do que a lei chama de intermediação. A partir do terceiro, não há muita dúvida. E pagar a ele uma fatia da comissão, em percentual, reforça a leitura de que ele atuou como corretor.

E se o leigo cobrar na Justiça?

Há decisões judiciais reconhecendo que quem intermediou um negócio sem inscrição no CRECI pode cobrar pelo serviço efetivamente prestado, para evitar enriquecimento sem causa de quem se beneficiou. Isso, porém, é uma discussão sobre quem deve dinheiro a quem. Não torna a atividade regular, nem afasta a fiscalização do conselho sobre o corretor inscrito que trabalhou com ele.

Em outras palavras: combinar uma fatia com um leigo e depois não pagar não resolve o problema. Pode criar dois.

O que fazer com a indicação de um leigo

• Agradeça a informação e conduza o negócio você mesmo, do contato ao fechamento. O leigo não participa da negociação.
• Não combine percentual de comissão com quem não é inscrito. Não prometa "uma parte da venda".
• Se a pessoa quer atuar no mercado, o caminho é a formação e a inscrição no CRECI. Indicar o processo para se tornar corretor é a melhor resposta para quem pergunta se pode "ganhar uma comissão". O passo a passo de como ser corretor de imóveis em SC tem esse caminho.
• Na dúvida sobre um caso concreto, consulte o CRECI-SC antes de prometer qualquer valor. É mais barato perguntar do que se defender.

Indicação feita por estagiário ou assistente

Um caso intermediário: o assistente do escritório ou o estagiário que traz um cliente. A pessoa trabalha no mercado, mas não tem inscrição. As mesmas regras valem. O que ela recebe deve decorrer do vínculo com o escritório (salário, bolsa, prêmio previsto no contrato), não de uma fatia da comissão como se fosse corretora no negócio.

O que fazer agora

Revise as indicações que você paga hoje. Para cada uma, responda: a pessoa tem CRECI ativo? Se tem, existe acordo escrito com papel e fatia? Se não tem, ela participou de alguma etapa além de passar um contato?

Formalize as primeiras. Reavalie as segundas, de preferência com orientação jurídica, antes da próxima venda.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.