Como saber se um grupo de repasse é sério

Um grupo de repasse sério tem quatro marcas que dá para conferir antes de agir sobre qualquer oferta: um administrador identificado, só corretor com CRECI publicando, um filtro de origem e preço que de fato é aplicado, e um jeito claro de lidar com reclamação. Se faltar uma delas, o grupo pode até ter oferta boa de vez em quando, mas você vai ter que fazer sozinho o trabalho que o grupo deveria ter feito.

Este texto avalia o grupo, não a oferta. Os sinais de golpe numa oferta específica estão em golpes em grupo de repasse: os sinais. Os dois filtros se completam: grupo bom diminui a chance de oferta ruim, mas não dispensa a conferência de cada uma.

1. Quem administra

Abra a descrição do grupo e a lista de administradores.

Sinal bom: o administrador tem nome, sobrenome e registro profissional. É uma imobiliária, um corretor ou uma empresa que você consegue encontrar fora do WhatsApp. As regras do grupo estão escritas na descrição ou foram fixadas numa mensagem.

Sinal ruim: administrador com apelido, sem foto, número de outro DDD ou de outro país, sem nenhuma presença verificável. Ou um grupo com dez administradores, onde ninguém sabe quem decide.

Pergunte ao administrador, no privado, quem ele é e qual é a regra de publicação. Quem leva o grupo a sério responde em uma frase. Quem não responde já respondeu.

2. Quem pode publicar

Num grupo bem desenhado, só corretor com CRECI ativo publica oferta. O dono do imóvel não posta direto, e o investidor só lê e chama no privado.

Isso importa por dois motivos. O corretor responde ao conselho profissional pelo que anuncia, e tem um registro que pode ser suspenso. E é o corretor que confere o básico antes do post: se o vendedor é o titular, se o contrato permite cessão, qual é a tabela atual.

Pergunte ao administrador se ele confere o CRECI de quem entra para publicar. E faça você a conferência dos corretores que mais postam. A consulta é pública, e o passo a passo está em como saber se o corretor tem CRECI ativo.

3. Se há filtro de origem e de preço

Um grupo de repasse existe para mostrar o que está abaixo da venda direta. Se ele publica qualquer coisa, é um classificado.

Observe os posts por alguns dias e procure:

• A origem da oferta aparece? Repasse de comprador na planta, unidade de permutante, condição pontual da construtora. Post que não diz de onde vem a unidade não passou por filtro nenhum.
• A comparação com a tabela atual aparece? Oferta séria diz quanto a construtora cobra hoje por uma unidade equivalente. Comparar com o preço de lançamento de anos atrás é o truque mais comum para parecer desconto.
• Oferta a preço cheio é removida? Se você vê imóvel pronto anunciado a preço de portal e ninguém tira, o filtro não existe na prática.
• O mesmo imóvel aparece várias vezes? Repetição por corretores diferentes, com preços diferentes, mostra que ninguém está olhando.

O papel desse filtro, e por que ele é o que dá valor ao grupo, está explicado em grupo de repasse de imóveis: guia do investidor.

4. Como reclamação é tratada

Mais cedo ou mais tarde, alguém vai reclamar de uma oferta que não existia, de um corretor que sumiu ou de um preço que mudou no meio da conversa. O que o administrador faz nesse momento diz mais sobre o grupo do que qualquer regra escrita.

Sinal bom: existe um canal para reclamar (o próprio administrador, no privado), a reclamação é verificada e quem age mal sai do grupo. Às vezes o administrador avisa o grupo de forma genérica, sem expor ninguém, que uma regra foi reforçada.

Sinal ruim: reclamação apagada sem resposta, ou o mesmo corretor alvo de queixa continua postando como se nada tivesse acontecido.

Se puder, pergunte a outro participante que esteja há mais tempo no grupo se já viu alguém ser removido e por quê.

Outros sinais que contam

• Tamanho sem regra. Grupo enorme e sem moderação vira barulho. Grupo menor e regional, em que o administrador conhece os empreendimentos, filtra melhor.
• Cobrança para entrar. Grupo pago não é necessariamente ruim, mas saiba exatamente pelo que está pagando e quem recebe.
• Pressão no próprio grupo. "Últimas horas", "quem pagar primeiro leva", "PIX para reservar". Grupo sério faz a conversa de negócio no privado e não incentiva pagamento antes da conferência do contrato.
• Administrador que é dono de todas as ofertas. Se quase todo post é da mesma pessoa, você está numa vitrine particular, não num grupo.

O teste de duas semanas

Antes de agir sobre qualquer oferta de um grupo novo, faça este teste:

1. Fique duas semanas só lendo. Conte quantos posts trazem origem e tabela atual, e quantos são anúncio comum.
2. Escolha uma oferta e pergunte ao corretor qual é a tabela da construtora hoje para aquela unidade e se ele manda isso por escrito.
3. Confira o CRECI de quem respondeu.
4. Pergunte ao administrador a regra de publicação e o que acontece com quem descumpre.

Se as quatro etapas passarem, o grupo merece a sua atenção. Se duas falharem, saia sem culpa.

No Fecha Mais, o grupo de investidores cobre Porto Belo e região, recebe repasses e unidades de permutante abaixo da tabela, e a entrada é pela página de oportunidades.

O erro que mais acontece

Avaliar o grupo pela primeira oferta boa que aparece. Uma oferta boa pode ter vindo de um corretor sério dentro de um grupo sem regra nenhuma. A próxima pode não ter. Quem avalia pelo grupo, e não pela oferta, para de depender de sorte.

O que fazer agora

Liste os grupos de repasse em que você já está e passe cada um pelas quatro perguntas: quem administra, quem publica, se há filtro e como trata reclamação. Fique nos que passam e saia dos que não passam. Menos grupos, com filtro de verdade, rendem mais oportunidade real do que muitos grupos barulhentos.