Golpes em grupo de repasse: os sinais

Golpe em repasse de imóvel quase sempre tem a mesma forma: uma oferta abaixo do normal, uma pressa que não deixa conferir e um pedido de pagamento que não vai para a construtora. Se você reconhece esses três sinais juntos, já evitou a maior parte das perdas.

O repasse é terreno fértil para golpe por um motivo simples. O comprador não recebe chave nem escritura na hora; ele recebe a promessa de que vai virar titular de um contrato. Entre o pagamento e a confirmação existe um intervalo, e é nele que o golpista trabalha.

Este texto trata dos sinais na oferta em si. Se a dúvida é sobre o grupo onde ela circula, a análise é outra e está em como saber se um grupo de repasse é sério.

Sinal 1: a pressa que impede a conferência

Repasse bom tem urgência real. O vendedor precisa de dinheiro ou não consegue pagar a parcela das chaves, e por isso aceita menos. Até aí, normal.

O que não é normal é a pressa que bloqueia a checagem:

• "Tem outro interessado, preciso do sinal hoje."
• "A construtora demora, depois a gente resolve a anuência."
• "Se você não reservar agora, eu passo para o próximo."

Urgência legítima convive com conferência. O vendedor de verdade quer que a construtora aprove você logo, porque é isso que destrava o dinheiro dele. Quem pede para pular a construtora não tem pressa, tem outro plano.

Sinal 2: pagamento fora do caminho normal

No repasse, existem dois pagamentos diferentes:

• O valor ao vendedor, que reembolsa o que ele pagou e, às vezes, inclui um ágio.
• As parcelas futuras, que continuam indo para a construtora, agora em seu nome.

Os sinais de alerta aqui são concretos:

• Pedido para pagar parcelas da construtora na conta do vendedor ou de um terceiro. Boleto de construtora é emitido pela construtora.
• Conta de recebimento em nome de outra pessoa. "É a conta do meu sócio", "da minha mãe", "da empresa do meu marido".
• Sinal antes de qualquer documento. Pagar para "segurar" a unidade antes de ver contrato e extrato.
• Boleto ou PIX que chega por mensagem, com um nome de recebedor que não é o da construtora quando o pagamento supostamente é para ela.

Regra prática: o sinal ao vendedor, se houver, vai para a conta do titular do contrato, e só depois de os documentos baterem. O ideal é que fique condicionado à anuência da construtora, por escrito.

Sinal 3: quem vende não é o titular

O golpe mais comum de todos. Alguém oferece uma unidade que existe, num prédio que existe, mas não é dono do contrato.

Variações:

• Diz que é "procurador" do titular, mas não mostra procuração pública.
• Diz que comprou "de gaveta" do titular e agora repassa. Pode até ser verdade, mas aí você está comprando um problema em cadeia.
• É um corretor que "tem a unidade" mas não consegue colocar você em contato com o cedente.
• Mostra um contrato com nome de terceiro e um documento pessoal que não bate com ele.

Para o vendedor, o teste é simples: o nome no contrato e no extrato da construtora é o mesmo do documento de identidade de quem assina e de quem recebe? Se a resposta é não, pare.

Sinal 4: documento que não vem da fonte

• Extrato em planilha, não emitido pela construtora.
• PDF de contrato sem as primeiras páginas, ou sem o quadro-resumo.
• Print de aplicativo cortado.
• Recusa em autorizar você a falar com a construtora.

Documento pode ser falsificado. O que não dá para falsificar é a construtora confirmando por um canal que você mesmo buscou.

Sinal 5: o preço que não faz sentido

Repasse abaixo da tabela é a razão de existir do mercado de repasse. Mas existe um ponto em que o desconto deixa de ter explicação. Se a unidade sai muito abaixo de outras do mesmo prédio e o vendedor não sabe explicar a causa, desconfie. Repasse com desconto tem causa: parcela de reforço que ele não consegue pagar, financiamento negado, mudança de vida. Sem causa, o desconto é isca.

E o corretor que publicou?

Confira se ele tem CRECI ativo, o que leva dois minutos na consulta pública do conselho. O roteiro está em como saber se o corretor tem CRECI. Corretor regular não elimina o risco, porque ele também pode ter sido enganado pelo falso vendedor, mas corretor sem registro é sinal suficiente para parar.

Como confirmar com a construtora

Antes de transferir qualquer valor, faça esta sequência:

1. Busque o contato da construtora por conta própria, no site oficial ou no stand de vendas. Não use o telefone que o vendedor passou.
2. Peça para confirmar três coisas: que a unidade existe, quem é o titular do contrato e se ela aceita cessão desse contrato.
3. Peça o extrato atualizado diretamente à construtora, com o titular autorizando o envio a você.
4. Pergunte como funciona a cessão: quais documentos, qual taxa, quanto tempo leva a análise.
5. Só depois, assine um instrumento em que qualquer pagamento ao vendedor fique condicionado à anuência.

Se a construtora não confirma o titular, ou o titular não é quem está vendendo, o negócio termina aí, sem discussão.

Uma checagem a mais: o vendedor

Mesmo com titular verdadeiro e construtora confirmando, ainda existe o risco de o vendedor ter dívidas que alcancem o direito que você está comprando. Não é golpe no sentido clássico, mas o prejuízo pode ser parecido. As certidões que cobrem esse risco estão em certidões do vendedor no repasse.

O que fazer agora

Antes da próxima oferta de repasse, defina sua regra pessoal e não abra exceção: nenhum valor sai da sua conta antes de a construtora confirmar o titular por um canal que você buscou, e nenhum valor vai para conta que não seja do titular.

Se o vendedor não aceitar essa regra, você não perdeu um bom negócio. Você descobriu que ele não era um.