Certidões do vendedor: o risco fora do imóvel

No repasse de imóvel na planta, as certidões que mais importam são as do vendedor, não as do imóvel. A matrícula pode estar perfeita e, mesmo assim, você perder o que pagou porque o cedente devia a alguém e vendeu o direito justamente para escapar da cobrança.

O motivo é simples. Enquanto a obra não termina e a escritura não é feita, o terreno e as futuras unidades estão em nome da incorporadora. Quem comprou na planta tem um contrato, um direito. As dívidas pessoais desse comprador não aparecem na matrícula, porque o imóvel não é dele no registro. Para saber se ele tem credor na porta, é preciso olhar para a pessoa.

Os dois riscos que nascem do vendedor

Fraude à execução

O Código de Processo Civil, no art. 792, lista quando a venda ou oneração de um bem é considerada fraude à execução. Entre as hipóteses está a de quando, ao tempo da alienação, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência (inciso IV). Também entram os casos em que a execução, a penhora ou outra constrição já estavam averbadas no registro do bem.

O efeito está no § 1º do mesmo artigo: a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao credor. Na prática, o credor do vendedor pode pedir que o direito que você comprou responda pela dívida dele, como se a venda não tivesse acontecido.

A jurisprudência do STJ, resumida na Súmula 375, exige para reconhecer a fraude o registro da penhora ou a prova de má-fé do comprador. E é aqui que as certidões entram: quem comprou sem pesquisar nada tem mais dificuldade de sustentar que agiu de boa-fé.

O § 2º do art. 792 diz que, na aquisição de bem não sujeito a registro, cabe ao comprador provar que tomou as cautelas necessárias, exibindo as certidões obtidas no domicílio do vendedor e no local do bem. Se essa regra se aplica a todo direito de promessa de compra ainda não registrado é discussão para advogado. A prudência, porém, é a mesma: tirar as certidões e guardar.

Fraude contra credores

É o risco do Código Civil, que vem antes de existir processo. O art. 159 diz que são anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente quando a insolvência for notória ou houver motivo para o outro contratante conhecê-la.

Num repasse, o cenário típico é o vendedor endividado que cede o contrato com um deságio grande, para um conhecido, às pressas. O credor pode pedir a anulação, e o prazo para isso, pelo art. 178, II, é de quatro anos contados do negócio.

E a matrícula, não protege?

Protege, mas pouco neste caso. A Lei 13.097/2015, no art. 54, consagrou a chamada concentração na matrícula: ações, constrições e ônus que não estiverem registrados ou averbados nela não podem ser opostos ao terceiro de boa-fé que adquire direito real sobre o imóvel (art. 54, § 1º).

O problema é que, na planta, a matrícula é da incorporadora. Ela diz se o terreno tem hipoteca, se a incorporação está registrada, se há penhora contra a construtora. Sobre o cedente, ela não diz nada. Ler a matrícula continua obrigatório, e o passo a passo está em como ler a matrícula de um imóvel. Só que ela responde a outra pergunta.

Quais certidões pedir do vendedor

Peça em nome do cedente e, se ele for casado, também do cônjuge. Tire no domicílio dele e na comarca do imóvel, quando forem diferentes.

1. Distribuidor cível da Justiça Estadual. Mostra ações em andamento, inclusive execuções e cobranças. É a mais importante.
2. Distribuidor da Justiça Federal. Pega execuções fiscais federais e ações contra órgãos federais.
3. Certidão trabalhista. A certidão negativa de débitos trabalhistas, emitida pela Justiça do Trabalho, e o distribuidor trabalhista da região. Empregador doméstico e ex-sócio de empresa aparecem aqui.
4. Débitos federais. Certidão conjunta da Receita Federal e da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.
5. Tabelionato de protesto. Protesto não é processo, mas mostra quem já está sendo cobrado.
6. Débitos estaduais e municipais, quando o perfil do vendedor indicar risco, como quem tem empresa ou outros imóveis.

Se o vendedor é pessoa jurídica, acrescente certidão de falência e recuperação judicial e confira quem assina pela empresa no contrato social.

Certidão positiva não é fim de negócio

Muita certidão vem positiva. O que importa é ler o que está nela:

• Qual é a ação, o valor e a fase. Uma ação de cobrança pequena, já com acordo, é diferente de uma execução que soma mais do que o vendedor tem.
• Se o devedor tem outros bens. A fraude depende de a venda levar o vendedor à insolvência. Quem tem outros imóveis e renda pode ter uma ação sem que o repasse seja arriscado.
• Certidão de objeto e pé. Para cada processo relevante, peça essa certidão ao cartório da vara. Ela conta em que pé está o caso.

Nessa leitura, o advogado faz diferença. Ele avalia se a soma do que aparece compromete o negócio.

O sinal que deveria acender alerta

Deságio grande, pressa, pagamento fora da construtora e vendedor que resiste a fornecer certidões. Cada um sozinho pode ter explicação. Os quatro juntos formam o padrão de quem precisa transformar o direito em dinheiro antes que um credor chegue. Os outros sinais de oferta falsa estão em golpes em grupo de repasse.

Onde isso entra no processo

As certidões fazem parte da pasta que o corretor do vendedor deveria montar antes de anunciar, junto com contrato, aditivos e extrato. Se ela não vier pronta, peça. A lista completa está no dossiê do repasse.

Duas regras de calendário:

• Certidão tem validade. Tire perto da assinatura, não no começo da conversa. Um mês faz diferença se uma ação for distribuída nesse intervalo.
• Nada de sinal antes. Pague o vendedor só depois das certidões lidas e da anuência da construtora.

O que fazer agora

Na próxima oferta de repasse que interessar, peça ao corretor o nome completo e o CPF do cedente e do cônjuge, e as cidades onde eles moraram nos últimos anos. Tire as certidões, peça objeto e pé do que vier positivo e leve o conjunto a um advogado antes de assinar a cessão.

Guarde tudo, com data. Se um credor do vendedor aparecer um dia, essa pasta é a sua prova de que você comprou com cuidado.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.