Escritura não é registro: a diferença

Escritura e registro são dois atos diferentes, feitos em cartórios diferentes, e só o segundo faz de você dono. A escritura é o documento em que vendedor e comprador declaram, diante do tabelião, o negócio que fizeram. O registro é a anotação desse documento na matrícula do imóvel, feita pelo Registro de Imóveis. Enquanto o registro não acontece, para a lei o dono continua sendo o vendedor.

É daí que vem a frase que todo cartório repete: quem não registra não é dono. Ela está no Código Civil, no art. 1.245: a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. E o § 1º completa: enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Três momentos, três papéis

Numa compra comum, o comprador passa por três documentos. Cada um tem um efeito diferente.

1. O compromisso, ou promessa de compra e venda. É o contrato particular em que as partes combinam preço, prazo e condições. Ele obriga quem assinou, mas não transfere a propriedade. Na compra na planta, é ele que você assina com a construtora.

2. A escritura pública. Feita no tabelionato de notas, é o título que formaliza a compra e venda. O Código Civil (art. 108) a exige para negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país, salvo quando a lei dispõe em contrário. A escritura prova o negócio, mas ainda não muda o dono.

3. O registro. Feito no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, é a anotação da escritura na matrícula. É aqui que a propriedade passa.

A sequência operacional, com a guia do imposto e os prazos de cada cartório, está em do aceite ao registro: o papel do corretor. E o custo de cada etapa está em ITBI, escritura e registro.

Por que existe esse intervalo

Porque são funções diferentes. O tabelião dá forma ao negócio e confere quem está assinando. O registrador confere se aquele título pode entrar na matrícula: se o vendedor é mesmo quem consta como dono, se a descrição do imóvel bate, se há algum impedimento anotado.

Por isso é possível ter uma escritura perfeita que o Registro de Imóveis não aceita de primeira. Ele devolve com exigências, e enquanto elas não forem cumpridas o registro não sai.

O que pode acontecer no meio do caminho

Quem assinou a escritura e guardou o papel na gaveta está exposto a tudo o que acontecer com o vendedor, porque, na matrícula, ele continua dono.

• Dívidas do vendedor. Uma penhora pode ser anotada na matrícula de um imóvel que você já pagou.
• Venda dupla. Se o vendedor de má-fé vender o mesmo imóvel a outra pessoa e ela registrar antes, a disputa fica muito mais difícil para você.
• Morte do vendedor. O imóvel ainda aparece no nome dele e pode ser arrolado no inventário.
• Separação ou divórcio do vendedor. O imóvel pode entrar na partilha.

O comprador pode ter defesa em vários desses casos, mas vai precisar de advogado e de tempo para provar o que o registro teria resolvido.

O detalhe que protege quem é rápido

O Código Civil traz uma regra que poucos compradores conhecem. O art. 1.246 diz que o registro é eficaz desde o momento em que se apresenta o título ao oficial e ele o prenota no protocolo.

Na prática, a prenotação é o número de protocolo que o Registro de Imóveis dá quando você entrega a escritura. Ela garante a sua prioridade: se depois dela chegar uma penhora ou outra escritura sobre o mesmo imóvel, o seu título vem antes, desde que você cumpra as exigências no prazo que o cartório informar.

Daí a orientação prática: leve a escritura ao Registro de Imóveis no mesmo dia, ou no dia seguinte. Cada dia entre a assinatura e o protocolo é um dia em que outro título pode passar na sua frente.

E quem financia pelo banco?

Quem compra com financiamento bancário quase nunca vai ao tabelião. A Lei 9.514/1997, no art. 38, permite que os contratos de que ela trata, inclusive os que transferem direitos reais sobre imóveis, sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Ou seja: o contrato do banco faz o papel da escritura. Mas ele também precisa ser registrado na matrícula. Normalmente o banco acompanha essa etapa, porque a garantia dele também depende do registro. Mesmo assim, confira na matrícula atualizada que a transferência e a alienação fiduciária foram registradas.

O registro também pode ser questionado

Registro não é blindagem absoluta. O § 2º do art. 1.245 diz que, enquanto não se decretar a invalidade do registro por ação própria, o adquirente continua a ser havido como dono. E o art. 1.247 permite pedir a retificação ou a anulação se o registro não exprimir a verdade.

Isso reforça o que se faz antes da escritura: certidões do vendedor e matrícula atualizada. Para ler esse documento, veja como ler a matrícula do imóvel.

O erro que mais acontece

Achar que a escritura assinada encerra o assunto e deixar o registro para depois, para economizar ou por falta de tempo. Há gente que fica anos assim e só descobre o problema quando tenta vender, financiar ou fazer inventário.

Outro caso comum no litoral é o do comprador que quitou a construtora e nunca recebeu escritura nenhuma. Ele está um passo atrás: nem título tem. Esse caso, com a sequência de regularização, está em imóvel quitado sem escritura.

A pergunta certa a fazer no dia da escritura

Ao sair do tabelionato, pergunte: "quem vai protocolar no Registro de Imóveis, e quando eu recebo o número da prenotação?"

Se ninguém souber responder, o responsável é você. Leve a escritura, pague os emolumentos e guarde o protocolo.

O que fazer agora

Se você já assinou uma escritura, peça hoje uma certidão atualizada da matrícula e veja se o seu nome aparece como proprietário no último registro. Se não aparecer, descubra em que pé está: se a escritura nunca foi protocolada, protocole; se foi devolvida com exigências, resolva as exigências. Só depois disso o imóvel é seu.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.