Comprar imóvel alugado: o inquilino fica?

Quem compra um imóvel alugado, em regra, pode encerrar a locação e pedir o imóvel de volta, com 90 dias para o inquilino desocupar. É o que diz o art. 8º da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. A exceção é uma só: se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver registrado na matrícula do imóvel, o comprador precisa respeitar o contrato até o fim.

Antes disso tudo, porém, vem outra pergunta: o inquilino tinha direito de comprar o imóvel antes de você? Se tinha e não foi avisado, o problema é do vendedor, mas pode virar seu.

Esta pauta trata de imóvel com contrato de locação em vigor. Imóvel retomado por banco e ainda ocupado pelo antigo dono é outra situação, tratada em venda direta de imóvel retomado.

Primeiro: o direito de preferência do inquilino

O art. 27 da Lei do Inquilinato dá ao locatário preferência para comprar o imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros, quando o dono decide vender. O dono deve dar ciência do negócio ao inquilino, por notificação ou outro meio inequívoco, com as condições da venda, como preço e forma de pagamento.

Pelo art. 28, o inquilino tem 30 dias para responder se aceita a proposta integralmente. Se ficar em silêncio, o direito caduca.

E se o vendedor não avisou?

O art. 33 prevê duas saídas para o inquilino preterido:

• Pedir perdas e danos ao vendedor. O problema fica entre os dois.
• Depositar o preço e as despesas e ficar com o imóvel. Essa é a que atinge você, comprador. Mas ela só existe se o contrato de locação estiver averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, e o pedido precisa ser feito em até seis meses do registro da venda.

A própria lei exclui da preferência algumas hipóteses, como venda por decisão judicial, permuta e doação.

Como se proteger

Peça ao vendedor a prova de que o inquilino foi notificado e a resposta dele, ou a renúncia por escrito à preferência. Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula, essa prova deixa de ser opcional: sem ela, você corre o risco de perder o imóvel para o inquilino depois de pagar.

Segundo: o inquilino fica ou sai?

Depois da compra, o que define o destino do inquilino é o contrato de locação.

Quando você pode pedir o imóvel

O art. 8º permite ao comprador denunciar a locação, com prazo de 90 dias para a desocupação. Isso vale para:

• contrato por prazo indeterminado;
• contrato por prazo determinado sem cláusula de vigência em caso de venda;
• contrato com essa cláusula, mas sem registro na matrícula.

Atenção ao prazo para agir: a denúncia deve ser feita em 90 dias contados do registro da venda. Se você deixar passar, a lei presume que você concordou em manter a locação, e aí o contrato segue com você no lugar do antigo dono.

Quando você tem de respeitar o contrato

O inquilino fica até o fim do prazo contratado quando três coisas acontecem juntas:

1. O contrato é por prazo determinado.
2. Há cláusula de vigência em caso de alienação.
3. O contrato está registrado na matrícula do imóvel.

Nesse caso, você compra o imóvel com o inquilino dentro e com o aluguel combinado até o fim do prazo.

Como descobrir tudo isso antes de comprar

A matrícula responde metade das perguntas. Contrato de locação registrado ou averbado aparece lá. Se você não está acostumado a ler esse documento, veja como ler a matrícula do imóvel.

A outra metade vem do contrato de locação em si. Peça ao vendedor:

• Cópia do contrato de locação e de todos os aditivos.
• Data de início e fim, valor atual do aluguel e índice de reajuste.
• Garantia da locação: fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização. Saiba quem fica com a caução depois da venda.
• Situação do pagamento: aluguel em dia? Há ação de despejo ou acordo em andamento?
• Notificação do direito de preferência e a resposta do inquilino.
• Quem paga o quê: IPTU e condomínio estão no contrato como encargo do inquilino?

Comprar para manter o inquilino ou para retomar?

São duas compras diferentes, e a decisão muda a análise.

Para manter. Você está comprando um imóvel com renda já existente. Interessa a qualidade do inquilino, o histórico de pagamento e o prazo restante. Imóvel com bom inquilino e contrato longo pode valer mais para quem quer renda. A diferença entre gerir locação anual e temporada está em aluguel anual ou temporada: o que muda.

Para retomar. Você quer o imóvel vazio para morar, reformar ou alugar de outro jeito. Conte com os 90 dias depois de notificar, e com a possibilidade de o inquilino não sair no prazo, o que leva a ação de despejo. Nesse cenário, o mais seguro é negociar a desocupação com o vendedor antes da compra e colocar no contrato que a entrega será feita com o imóvel livre.

O erro que mais acontece

Comprar, registrar e esquecer de notificar o inquilino. Passados os 90 dias do registro, o comprador perde o direito de denunciar a locação pelo art. 8º e herda o contrato até o fim. Quem quer o imóvel livre precisa agendar a notificação no mesmo dia em que receber a matrícula com o registro da compra.

A pergunta certa

"O contrato de locação está registrado na matrícula, e o inquilino foi notificado da venda por escrito?"

As duas respostas, com documento, definem se você pode fechar com tranquilidade.

O que fazer agora

Se o imóvel que interessa está alugado, peça a matrícula atualizada e o contrato de locação antes de fazer proposta. Defina se quer manter ou retomar. Se for retomar, exija a notificação de preferência e combine a desocupação no contrato de compra, com prazo e multa. Depois do registro, notifique o inquilino sem demora.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.