Venda direta de imóvel retomado pelo banco

Venda direta é a venda, pelo próprio banco, de um imóvel que ele retomou de um devedor e que não foi vendido nos leilões. Não há disputa de lances: o banco publica um preço mínimo e, na modalidade de compra direta da Caixa, o primeiro interessado que formaliza proposta válida por esse valor leva o imóvel. Abaixo do mínimo não se negocia.

É o caminho mais simples para comprar um imóvel retomado, mas carrega quase todos os riscos de um imóvel de leilão. A diferença é que você tem mais tempo para conferir, e não precisa disputar no relógio.

De onde vem o imóvel

O roteiro quase sempre é o mesmo. O comprador financiou o imóvel com alienação fiduciária, parou de pagar, o banco consolidou a propriedade em seu nome no cartório e levou o imóvel a dois leilões. Ninguém arrematou, ou os lances não atingiram o mínimo. Pela Lei 9.514/1997, nessa situação o banco fica com a livre disponibilidade do imóvel e pode vendê-lo como quiser.

É aí que ele entra no catálogo de venda direta, ao lado de outras modalidades. Na Caixa, o portal de imóveis lista, além da compra direta, a venda online (lances até o fim de um prazo), a licitação aberta e os leilões.

Se o imóvel não vendeu nos leilões, vale perguntar por quê. Às vezes o motivo é só o preço mínimo alto demais para o momento. Outras vezes é ocupação, dívida de condomínio pesada ou documentação travada. Conferir o motivo é a primeira tarefa. O que olhar num imóvel de leilão, e que vale aqui também, está em imóvel de leilão: o que checar antes do lance.

Como funciona o pagamento

As condições estão no anúncio de cada imóvel, e mudam de um para outro. O que costuma aparecer:

• À vista, com uma parte de entrada paga em poucos dias depois que a proposta é aprovada.
• Financiamento pelo próprio banco, quando o anúncio indica que o imóvel aceita.
• Uso do FGTS, quando o imóvel e o comprador atendem às regras do fundo.

Dois cuidados práticos:

1. Faça a análise de crédito antes da proposta. Se você conta com financiamento ou FGTS e a aprovação não sai, a venda pode ser cancelada, e você perde o imóvel e, dependendo das regras do anúncio, parte do que já pagou.
2. Confira o campo de financiamento no anúncio. Imóvel ocupado ou com pendência documental frequentemente só é vendido à vista.

Na Caixa, corretores credenciados pelo banco podem intermediar a compra, e a remuneração deles é paga pelo banco, conforme as regras do portal. Pergunte isso ao corretor antes de começar.

O que o edital diz sobre dívidas

Imóvel retomado costuma ter conta atrasada: o devedor que parou de pagar o financiamento geralmente parou de pagar o condomínio também. Quem paga essa conta depende da modalidade e do edital.

• Condomínio é obrigação que acompanha o imóvel. Se o edital transfere ao comprador, você herda o saldo inteiro.
• IPTU atrasado é outro item a conferir com a prefeitura.
• Custos de transferência (ITBI, registro, certidões, eventual escritura) ficam, em regra, com o comprador.

Antes da proposta, peça ao condomínio uma declaração de débitos por escrito e consulte a situação do IPTU no site da prefeitura. Some esses valores ao preço mínimo. Às vezes o desconto some aqui.

O problema do imóvel ocupado

É o ponto que mais derruba a conta. O imóvel é vendido no estado em que está, sem visita e sem garantia de chave. Se há alguém morando, a desocupação é responsabilidade de quem compra. Se o ocupante não sai por acordo, o caminho é judicial.

Quem pode estar lá dentro:

• O antigo dono, que perdeu o imóvel e não saiu. Pela Lei 9.514/97, com a redação da Lei 14.711/2023, o adquirente em leilão tem direito a reintegração liminar na posse, para desocupação em 60 dias. Na venda direta, a forma de ação cabível e o tempo real dependem do caso e da comarca; converse com advogado antes de contar com prazo.
• Um inquilino do antigo dono. A situação jurídica dele perante o novo proprietário depende do contrato, do registro e de como ele foi notificado. O que acontece com o inquilino quando o imóvel muda de dono está em comprar imóvel alugado: o inquilino fica?.
• Alguém sem vínculo nenhum, o que torna a negociação mais imprevisível.

Antes da proposta, vá até o endereço. Olhe de fora, converse com o porteiro ou com vizinhos, veja se há luz acesa e carro na garagem. Isso não substitui a leitura do processo, mas evita surpresa no dia da chave.

Uma regra útil: some ao preço o custo de advogado e de alguns meses sem poder usar, alugar ou vender. Se o negócio só fecha no caso de o ocupante sair na primeira conversa, não é um bom negócio.

A matrícula conta a história

A matrícula atualizada mostra o financiamento original, a consolidação da propriedade no nome do banco e os leilões. Mostra também se há penhora, indisponibilidade ou ação averbada que possa travar o seu registro. Peça a certidão no cartório e leia antes de pagar qualquer coisa. O passo a passo está em como ler a matrícula do imóvel.

O que fazer na ordem certa

1. Filtre o portal por cidade e veja se o imóvel aceita financiamento ou FGTS, se for o seu caso.
2. Baixe e leia o edital ou as condições de venda daquele imóvel.
3. Tire a matrícula atualizada.
4. Peça a declaração de débitos de condomínio e consulte o IPTU.
5. Vá ao endereço e descubra se está ocupado e por quem.
6. Faça a conta completa: preço mínimo, dívidas que ficam com você, ITBI, registro, advogado, tempo parado.
7. Só então faça a proposta.

O que fazer agora

Escolha um imóvel de venda direta na cidade que você conhece e faça o exercício completo dos sete passos, mesmo sem intenção de comprar. Em uma tarde você descobre quanto custa de verdade um imóvel retomado ali, e passa a reconhecer em minutos os anúncios em que o preço mínimo só parece baixo.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.