Comprar terreno no litoral: as checagens

Comprar terreno no litoral exige quatro checagens antes de qualquer sinal: o que o plano diretor deixa construir naquele lote, se alguma área de preservação permanente corta o terreno, o que a prefeitura responde na consulta de viabilidade e se a rua tem a infraestrutura que a obra vai precisar. O preço do lote só faz sentido depois dessas quatro respostas.

Terreno parece o imóvel mais simples de comprar, porque não tem obra, condomínio nem inquilino. Na prática é o contrário. Num apartamento você compra o que vê. Num terreno você compra o que a lei deixa fazer ali, e isso não aparece na placa de vende-se.

Primeiro: o que o plano diretor permite

Cada município do litoral tem plano diretor e lei de zoneamento próprios. São eles que dizem, para cada zona da cidade, o que pode ser construído e em que tamanho. Os índices que importam para quem compra:

• Uso permitido. Residencial unifamiliar, multifamiliar, comercial, misto. Um lote numa zona que só admite casa não vira prédio porque o vizinho tem um.
• Coeficiente de aproveitamento. Quanto de área construída cabe em relação à área do terreno. É o número que define quantos metros você pode vender ou usar.
• Taxa de ocupação e recuos. Quanto do chão o prédio pode cobrir e a que distância das divisas ele precisa ficar. Em lote estreito, o recuo come o projeto.
• Altura máxima. O limite de pavimentos ou de metros, que o mercado chama de gabarito. Se o termo é novo, veja o que é gabarito de prédio e quem define.

O erro clássico é olhar o prédio ao lado e supor que o seu lote permite o mesmo. Planos diretores mudam, e o vizinho pode ter aprovado o projeto numa regra antiga, ter usado outorga onerosa ou estar numa zona diferente, mesmo do outro lado da rua.

Segundo: onde a APP corta o lote

A Lei 12.651/2012, o Código Florestal, define as áreas de preservação permanente no art. 4º. No litoral, três delas aparecem com frequência:

• Faixa marginal de rio, córrego ou canal natural. A largura mínima depende da largura do curso d'água e começa em 30 metros para os cursos com menos de 10 metros de largura, contados da borda do leito regular.
• Restinga, quando tem a função de fixar dunas ou estabilizar mangue.
• Manguezal, em toda a sua extensão.

Um córrego pequeno nos fundos do lote pode transformar boa parte dele em área onde não se constrói. E o vendedor nem sempre sabe disso, ou prefere não dizer. Por isso a pergunta sobre água vai para a lista: tem rio, vala com água corrente ou canal no lote ou na divisa? Tem vegetação de restinga?

Perto da praia entra mais uma camada, que não é ambiental mas também limita: o terreno pode estar em área da União. Isso traz cobranças anuais e taxa na venda, explicadas em terreno de marinha: laudêmio, foro e taxa.

Terceiro: a consulta de viabilidade

A consulta de viabilidade, também chamada de consulta prévia ou consulta para fins de construção, é o pedido formal à prefeitura para dizer o que o lote admite. Ela traz o zoneamento, os índices e, em muitos casos, as restrições conhecidas sobre aquela área.

Como fazer, de forma geral:

1. Peça ao vendedor a matrícula atualizada e a inscrição imobiliária do lote, aquela que aparece no carnê do IPTU.
2. Procure no portal da prefeitura a secretaria de planejamento ou de urbanismo. O nome do serviço varia de cidade para cidade.
3. Faça a consulta em seu nome ou peça que um arquiteto faça, antes de assinar qualquer compromisso. Se o vendedor já tiver uma, confira a data: consulta antiga pode ter sido emitida sob outra lei.
4. Leve a resposta a um arquiteto ou engenheiro para transformar os índices num esboço de quanto cabe ali.

Se a negociação já começou, coloque a consulta como condição no contrato: o negócio só se conclui se a resposta da prefeitura confirmar o uso que você pretende.

Quarto: infraestrutura e acesso

Lote barato em rua sem estrutura tem um custo escondido. Confira no local, e não pelo anúncio:

• Rede de água e de esgoto. Sem rede de esgoto, a obra vai precisar de solução própria, aprovada pelos órgãos competentes.
• Energia. Se o poste mais próximo está longe, a ligação pode depender de extensão de rede.
• Rua aberta e oficial. Rua que existe no mapa da prefeitura é diferente de servidão de passagem combinada entre vizinhos.
• Drenagem. Visite em dia de chuva forte, ou pergunte a quem mora perto. Lote que alaga muda o projeto e o custo da fundação.
• Topografia e solo. Terreno em aclive ou com solo mole exige contenção e fundação que podem custar mais que o lote. Uma sondagem antes da compra tira a dúvida.

O documento do lote

A checagem urbanística não substitui a documental. O lote precisa ter matrícula própria, com área e confrontações que batam com o que existe no chão. Lote vendido como "parte de uma área maior", sem desmembramento registrado, é outro produto, com outro risco.

Leia também se o lote faz parte de um loteamento aprovado ou de um condomínio de lotes. A diferença muda o que você é dono, quem cuida da rua e quais regras de construção valem além das da prefeitura. Está explicada em condomínio de lotes: o que é.

Peça ainda as certidões do vendedor e da matrícula, e confira se há ônus, penhora ou ação que envolva o imóvel.

A pergunta certa ao vendedor

"Você tem uma consulta de viabilidade recente desse lote, e me deixa fazer uma nova antes de fechar?"

Quem vende terreno bom não tem motivo para recusar. Se a resposta for evasiva, ou se o vendedor pressionar para assinar antes, o desconto oferecido provavelmente está pagando um problema que você ainda não viu.

O erro que mais acontece

Comprar pelo preço por metro quadrado do terreno. O que interessa é o preço por metro quadrado que você pode construir. Dois lotes do mesmo tamanho, na mesma rua, podem ter potencial construtivo muito diferente por causa de zona, recuo, APP ou formato. O lote mais barato por metro de chão pode ser o mais caro por metro de obra.

O que fazer agora

Antes de visitar mais terrenos, escreva o que você quer construir ali: casa para uso, casa para vender ou prédio. Depois, para o lote que mais interessa, peça a matrícula e a inscrição imobiliária, faça a consulta de viabilidade e visite a rua num dia de chuva. Só então negocie o preço, com a resposta da prefeitura na mão.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.