Terreno de marinha: laudêmio, foro e taxa

Terreno de marinha é a faixa de 33 metros medidos a partir da linha do preamar médio de 1831, ao longo da costa e das margens de rios e lagoas que sofrem influência da maré. Essa área pertence à União, pelo Decreto-Lei 9.760/1946. Quem compra imóvel ali não compra o terreno inteiro: compra o direito de usá-lo, e isso traz cobranças que não existem num imóvel comum. As três principais são o laudêmio, pago na venda, e o foro ou a taxa de ocupação, pagos todo ano.

Para quem compra no litoral catarinense, saber disso antes da proposta evita a surpresa de descobrir o custo na hora da escritura.

Por que 1831 e não a praia de hoje

A linha de referência não é a areia que você vê. É a média das marés altas de 1831, reconstruída pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU) com mapas e documentos antigos. Como o litoral mudou muito desde então, com aterro, avanço do mar e urbanização, um imóvel a algumas quadras da praia pode estar em área de marinha, e outro de frente para o mar pode não estar.

Existem ainda os acrescidos de marinha: áreas que se formaram depois daquela linha, natural ou artificialmente, como aterros. Também pertencem à União e seguem lógica parecida.

Conclusão prática: distância da praia não responde a pergunta. Só o documento responde.

Os dois regimes: aforamento e ocupação

Quem está em terreno de marinha está, em regra, num de dois regimes.

Aforamento

A União mantém uma parte do domínio e o particular fica com o domínio útil, que pode vender, deixar de herança e dar em garantia. Em troca, paga todo ano o foro, que as fontes sobre o tema indicam em 0,6% do valor do terreno calculado pela SPU.

Ocupação

O particular ocupa a área com reconhecimento da União, mas sem o contrato de aforamento. É um regime mais precário. A cobrança anual se chama taxa de ocupação, calculada pela SPU sobre o valor do terreno.

Em qualquer um dos dois, o imóvel pode ser vendido. O que muda é o que acompanha a venda.

O laudêmio

O laudêmio é cobrado pela União quando o direito sobre o imóvel em terreno de marinha é transferido de forma onerosa: venda, cessão, permuta com torna. Ele corresponde a 5% do valor calculado pela SPU, em regra sobre o terreno, e não sobre o preço combinado entre as partes.

Três pontos que geram briga:

1. Quem paga. O costume é o vendedor pagar, mas o contrato pode combinar diferente. Deixe escrito.
2. Cessão de direitos também conta. Repasse de imóvel na planta em área de marinha pode gerar laudêmio na cessão. Pergunte antes de fechar.
3. Sem o pagamento, não há escritura. A transferência depende de uma certidão da SPU autorizando o ato, e ela só sai com as pendências pagas.

Como saber se o imóvel está em área da União

Faça estas checagens, nesta ordem:

1. Leia a matrícula. Procure as expressões "terreno de marinha", "acrescido de marinha", "domínio útil", "aforamento", "ocupação" ou referência à União e à SPU. Se você ainda não sabe onde olhar, veja como ler a matrícula do imóvel.
2. Peça o número do RIP. O Registro Imobiliário Patrimonial é a identificação do imóvel na SPU. Quem paga foro ou taxa tem esse número nos boletos.
3. Peça os comprovantes dos últimos anos. Foro ou taxa de ocupação em atraso vira dívida com a União.
4. Consulte a situação na SPU. Com o RIP, é possível verificar a situação do imóvel e a existência de débitos nos canais da secretaria.
5. Pergunte ao cartório de registro. O registrador da região conhece as áreas demarcadas e costuma saber dizer se aquela quadra está em área de marinha.

Se a matrícula não diz nada, mas o imóvel fica próximo do mar, de rio ou de lagoa, vale a consulta à SPU mesmo assim. A demarcação pode ter sido feita depois da abertura da matrícula.

Quanto isso pesa na compra

O laudêmio entra na conta de custos da transação, junto com ITBI, escritura e registro. A lista completa está em os custos além do preço.

Já foro e taxa de ocupação entram no custo anual de ter o imóvel, junto com IPTU e condomínio. Para quem compra para alugar, precisam estar na planilha desde o início.

Não dá para dizer quanto isso representa em reais sem o cálculo da SPU para o imóvel específico. Peça o valor antes de fazer a proposta.

Dá para se livrar das cobranças?

Em alguns casos, sim. A legislação prevê a remição do foro no aforamento e a compra do domínio pleno pelo ocupante, em programas e condições definidos pela União. Esses processos dependem de iniciativa da SPU ou de pedido do interessado e não são automáticos. Se o tema for relevante para a sua decisão, peça orientação específica a um advogado da área.

Para o comprador estrangeiro

Imóvel da União em faixa costeira tem regra especial para estrangeiro, com dispensa para unidade de condomínio em zona urbana dentro de certos limites. Os detalhes estão em estrangeiro pode comprar imóvel no litoral de SC?.

O erro mais comum

Descobrir o terreno de marinha no cartório.

O comprador fecha o preço, paga o sinal e só na preparação da escritura aparece a exigência da certidão da SPU e o laudêmio. Aí começa a discussão sobre quem paga, o prazo estoura e o negócio azeda.

O que fazer agora

Antes da proposta em qualquer imóvel próximo do mar, de rio ou de lagoa, peça a matrícula atualizada e pergunte diretamente ao vendedor: "o imóvel está em terreno de marinha? Qual o RIP?". Se estiver, peça os comprovantes de foro ou taxa, o cálculo do laudêmio e deixe escrito no contrato quem paga cada um.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.