Locação por temporada: o corretor pode administrar?

Sim, o corretor pode administrar locação por temporada para proprietários. A intermediação de locação está entre as atribuições do corretor de imóveis na Lei 6.530/1978 (art. 3º), e a administração do dia a dia (anunciar, receber, fazer check-in, cuidar de limpeza e manutenção, prestar contas) é um serviço que ele presta como mandatário do dono. O que define se o serviço vai bem ou vira problema é o contrato com o proprietário e a clareza sobre o que a temporada é e o que ela não é.

O que a lei chama de temporada

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata da locação para temporada nos arts. 48 a 50. Os pontos que o corretor administrador precisa dominar:

• Finalidade e prazo. É a locação para residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel dele e situações parecidas, por prazo não superior a noventa dias, mobiliado ou não (art. 48).
• Inventário dos móveis. Se o imóvel for mobiliado, o contrato deve descrever os móveis e utensílios e o estado em que estão (art. 48, parágrafo único). É o documento que você vai usar em qualquer discussão sobre dano.
• Pagamento antecipado. O locador pode receber de uma vez, e antecipadamente, os aluguéis e encargos, além de exigir garantia para as demais obrigações (art. 49).
• Prorrogação. Se o locatário passa do prazo e continua no imóvel sem oposição do locador, a locação pode se transformar em prazo indeterminado, com outras regras (art. 50). Monitorar saída é parte do serviço.

Quando a operação passa a oferecer serviços típicos de hotel, a discussão jurídica muda e pode entrar no campo da hospedagem, que tem regras próprias. Se o proprietário quer arrumação diária, café da manhã e recepção, procure orientação antes de montar o pacote.

O que checar antes de aceitar o imóvel

1. Convenção e regimento do condomínio. Alguns prédios restringem ou proíbem a locação de curta duração, e a Justiça tem dado peso à convenção. A discussão está em o condomínio pode proibir aluguel por temporada?. Imóvel em prédio que proíbe não é cliente; é processo.
2. Quem é o dono e quem assina. Matrícula em nome de quem? Casal, herdeiros, empresa? Quem assina o contrato de administração precisa ter poder para isso.
3. Estado do imóvel e inventário. Fotografe e liste tudo antes da primeira locação.
4. Contas e cadastro. Quem paga luz, água, internet e condomínio, e como isso é descontado.

O contrato com o proprietário

O contrato de administração é, na essência, um mandato: o proprietário dá poderes ao corretor para administrar o interesse dele. O Código Civil define o mandato no art. 653 e, no art. 668, obriga o mandatário a prestar contas da sua gerência e transferir ao mandante as vantagens obtidas. A Lei 6.530, no art. 20, VII, também proíbe ao corretor negar prestação de contas ou recibo de valores recebidos.

O contrato precisa responder, por escrito:

• Poderes. Pode anunciar em quais canais? Fechar reserva sem consultar? Definir preço por data? Contratar manutenção até qual valor sem autorização?
• Remuneração. Percentual sobre a receita, valor fixo ou misto. Sobre a receita bruta ou líquida de taxas de plataforma?
• Repasse e prestação de contas. Em quantos dias depois da saída do hóspede, com que relatório: reservas, valores recebidos, taxas, despesas, comprovantes.
• Limpeza, enxoval e manutenção. Quem contrata, quem paga, quem repõe o que quebra.
• Danos. Quem cobra do locatário, com base em quê (o inventário), e o que acontece se não der para cobrar.
• Calendário de uso do dono. Bloqueios, aviso prévio, prioridade.
• Prazo e rescisão. Como encerrar, e o que acontece com reservas já confirmadas.

Os critérios que o proprietário usa para escolher administradora estão em administradora de temporada: como escolher. Ler esse lado ajuda a montar uma proposta que responde antes de ele perguntar.

O contrato com quem aluga

Cada locação precisa de contrato próprio, mesmo curto: identificação das partes, datas de entrada e saída, valor e forma de pagamento, número máximo de ocupantes, regras do condomínio, inventário e garantia. Reserva feita só por mensagem é o primeiro passo para discussão de dano sem prova.

Os limites do serviço

• Você responde pelo que se compromete a fazer. Check-in que não aconteceu, limpeza que não foi feita, dinheiro repassado atrasado: é falha sua perante o proprietário.
• Dinheiro do proprietário não é seu caixa. Receba e repasse em conta e prazo combinados, com recibo.
• Promessa de ocupação ou renda é armadilha. Não prometa número de diárias nem receita mensal. Mostre o que já aconteceu, quando tiver histórico, e deixe claro que o resultado varia.

Se a locação for feita em parceria com outro corretor, que trouxe o hóspede ou o proprietário, a divisão segue a mesma lógica de qualquer parceria; o caso de locação está em parceria em locação.

O erro que mais acontece

Começar sem contrato escrito com o proprietário, "porque é amigo". Na primeira locação com dano, o dono acha que você deveria ter cobrado; você acha que não era sua função. Sem contrato, os dois estão certos, e a relação acaba.

O que fazer agora

Monte um modelo de contrato de administração com os sete pontos acima e um modelo de contrato curto para o locatário. Antes de aceitar o primeiro imóvel, peça a convenção do condomínio e leia a parte de locação. E faça o inventário fotografado no primeiro dia, antes de qualquer reserva.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.