Parceria em locação: como dividir

Numa parceria de locação, a primeira coisa a separar são as duas remunerações que existem: a intermediação, paga uma vez quando o contrato é fechado, e a administração, paga todo mês enquanto o contrato durar. A divisão da intermediação se parece com a de uma venda. A da administração é outra conversa, e é nela que a maioria das parcerias de locação dá errado.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) diz, no art. 22, inciso VII, que cabe ao locador pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação. Ou seja, as duas saem do proprietário. O que os corretores combinam entre si é como dividir o que ele paga.

Por que locação é diferente da venda

Na venda, o negócio fecha e acaba. Os corretores dividem uma comissão e seguem a vida.

Na locação, o fechamento é só o começo. Alguém vai receber o aluguel, repassar ao proprietário, cobrar o inquilino atrasado, acompanhar vistoria, renovar ou encerrar o contrato. Esse trabalho dura anos e é remunerado mês a mês.

Por isso a pergunta da parceria em locação não é só "quanto cada um leva", mas "quem fica com o cliente depois que o inquilino entrar".

A intermediação: como se divide

A intermediação remunera o trabalho de achar o inquilino, apresentar o imóvel, analisar o cadastro e acompanhar a assinatura. É costume no mercado que ela corresponda ao primeiro aluguel ou a parte dele, mas o valor é o que o corretor combinar com o proprietário.

Entre parceiros, a lógica é a mesma da venda. Se ninguém combinou nada, o Código Civil manda dividir em partes iguais, como explicamos em divisão de comissão entre corretores. Qualquer outro modelo vale se estiver ajustado.

O que pesa na locação:

• Análise cadastral: quem levantou documentos, consultou crédito e conversou com o fiador fez uma parte grande do trabalho. Em venda isso costuma ser mais simples.
• Vistoria de entrada: se um dos corretores faz o laudo com fotos, isso é trabalho que conta.
• Contrato: quem redige e colhe assinaturas.

Combine esses papéis antes de mostrar o imóvel. Do contrário, um dos lados vai achar que fez a parte pesada.

A administração: quem fica com ela

Aqui os cenários mais comuns são três.

1. O captador administra sozinho. O corretor que trouxe o inquilino recebe a parte dele na intermediação e sai. A administração fica com quem tem o proprietário. É o modelo mais simples e o que funciona melhor quando o captador já tem estrutura de administração.

2. O captador administra e divide a taxa por um prazo. O corretor do inquilino recebe uma fatia da taxa de administração durante um período combinado, como reconhecimento de que sem o inquilino não haveria contrato a administrar. Funciona, mas precisa de controle: o captador vai ter que repassar todo mês, e o parceiro vai querer conferir.

3. Quem trouxe o inquilino administra. Acontece quando o captador não tem estrutura e prefere receber só a parte da intermediação. Exige o consentimento do proprietário, porque é ele que escolhe quem administra o imóvel dele.

Nenhum dos três é o certo. O certo é ter escolhido um deles por escrito.

O que muda na temporada

Locação por temporada no litoral tem uma dinâmica própria: contratos curtos, muitos hóspedes por ano, pagamento antecipado, limpeza e entrega de chaves. A parceria aí costuma ser por estadia, não por contrato longo, e a pergunta "quem administra" vira "quem atende o hóspede no check-in e resolve o problema às dez da noite". O tema tem pauta própria em corretor e locação por temporada.

O que tem que estar escrito

O termo de parceria em locação precisa responder mais coisas que o de venda:

1. Valor e divisão da intermediação, e sobre qual base.
2. Quem administra o contrato depois da assinatura.
3. Se a taxa de administração será dividida, em que proporção e por quanto tempo: só no primeiro contrato, ou também nas renovações?
4. O que acontece se o inquilino sair cedo e o imóvel precisar de novo inquilino. Quem traz o próximo? A parceria vale de novo?
5. Quem responde ao proprietário em caso de inadimplência, dano ou desocupação.
6. Prazo de proteção: se o mesmo inquilino alugar outro imóvel do mesmo proprietário, a parceria se estende?

Os campos gerais de qualquer termo estão em termo de parceria entre corretores. Na locação, os itens 2, 3 e 4 são os que mais faltam.

O erro que mais acontece

Combinar só a intermediação e esquecer da renovação.

O contrato vence, o inquilino renova, e o corretor que trouxe ele há anos pergunta se tem direito a alguma coisa. O captador diz que não, porque a renovação foi trabalho dele. O parceiro diz que sim, porque o inquilino é o mesmo. Os dois têm um argumento, e nenhum tem documento.

Resolva isso na primeira conversa. A resposta pode ser "a parceria vale só para o primeiro contrato", e está tudo bem, desde que esteja escrito.

A pergunta certa antes de aceitar

"Depois que o inquilino entrar, quem vai cuidar desse contrato, e eu recebo alguma coisa enquanto ele durar?"

Se a resposta for imediata e clara, o parceiro já pensou no assunto. Se for "depois a gente vê", proponha você um dos três modelos acima e peça o de acordo antes da visita.

O que fazer agora

Escreva o seu padrão de parceria em locação com os dois blocos separados: intermediação (quanto, como divide) e administração (quem fica, se divide, por quanto tempo, e o que acontece na renovação). Mande esse texto ao colega antes de apresentar o primeiro candidato a inquilino.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.