Associado a imobiliária pode fazer parceria?

O corretor associado a uma imobiliária pode, pela lei, fazer parceria por conta própria, porque a associação não tira a autonomia profissional dele. Mas o que decide na prática é o contrato de associação que ele assinou. Se o contrato prevê que todo negócio passa pela imobiliária, ou que a carteira de clientes é compartilhada, fechar parceria por fora pode ser descumprimento contratual, mesmo sendo permitido pela lei da profissão.

Por isso a primeira coisa a fazer não é procurar o parceiro. É reler o contrato.

O que a lei diz sobre o associado

A figura do corretor associado foi incluída na Lei 6.530/1978, que regula a profissão, pela Lei 13.097/2015. Os parágrafos acrescentados ao art. 6º dizem, em resumo:

• § 2º: o corretor pode se associar a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, por meio de contrato de associação específico, registrado no sindicato dos corretores (ou, onde não houver, nas delegacias da federação nacional da categoria).
• § 3º: associado e imobiliária coordenam entre si as funções ligadas à intermediação e ajustam os critérios de partilha dos resultados da corretagem, com assistência obrigatória da entidade sindical.
• § 4º: o contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o associado, desde que não estejam configurados os elementos do vínculo empregatício previstos no art. 3º da CLT.

Duas conclusões saem daí. Primeiro, a lei pressupõe autonomia, e até admite associação a mais de uma imobiliária. Segundo, a própria lei manda que imobiliária e associado ajustem como trabalham e como dividem. O ajuste é o contrato, e é nele que estão as restrições.

O que o contrato costuma restringir

Cada imobiliária tem o seu modelo, mas algumas cláusulas aparecem com frequência:

Exclusividade de atuação

O contrato pode prever que o associado só intermedeie negócios por meio da imobiliária, ou que informe todo negócio de que participar. Se houver cláusula assim, parceria por fora sem avisar é o caso mais claro de descumprimento.

Uso de estoque e de clientes

Imóveis captados com a marca da imobiliária, leads que chegaram pelo site dela e clientes atendidos no plantão costumam ser tratados como da imobiliária, não do associado. Levar um desses a uma parceria externa é diferente de levar um cliente que você trouxe por conta própria.

Partilha da comissão

O contrato define quanto fica com a imobiliária em cada negócio. Se uma parceria externa envolve imóvel ou cliente da imobiliária, ela vai querer a parte dela.

Uso da marca

Apresentar-se como "corretor da imobiliária X" numa negociação que não passa pela imobiliária pode gerar problema mesmo que o contrato não fale de exclusividade.

Não concorrência

Alguns contratos trazem restrição de atuação concorrente durante a associação, ou por um tempo depois dela. Vale ler com atenção o alcance e o prazo.

Três situações, três respostas

Cliente seu, imóvel de um colega de fora. Você trouxe o comprador por conta própria e o imóvel é de um autônomo. Se o contrato não exige exclusividade, a parceria tende a ser possível. Ainda assim, informe a imobiliária: transparência agora evita discussão depois.

Cliente da imobiliária, imóvel de fora. O comprador chegou pelo canal da imobiliária. Aqui a parceria normalmente deve passar por ela, e a divisão envolve três partes: você, a imobiliária e o corretor de fora.

Imóvel da imobiliária, comprador de fora. Um colega autônomo tem o comprador para um imóvel captado pela imobiliária. Quem decide a parceria é a imobiliária, nos termos que ela pratica com outras empresas ou autônomos. O que muda quando há pessoa jurídica dos dois lados está em parceria entre imobiliárias.

Como negociar com a imobiliária

Se o contrato restringe e você quer liberdade para parcerias, é possível negociar. Algumas propostas que costumam funcionar:

• Separar carteira própria de carteira da imobiliária. Clientes e imóveis que você traz por conta própria ficam fora da exclusividade; os que chegam pela imobiliária ficam dentro.
• Regra de comunicação. Você pode fazer parceria externa desde que informe a imobiliária por escrito antes de começar, com imóvel e cliente identificados.
• Partilha reduzida. Em parcerias externas com cliente seu, a imobiliária fica com uma parte menor, ou nenhuma, já que não contribuiu com estoque nem lead.
• Preferência. Antes de levar um cliente seu a um colega de fora, você confere se a imobiliária tem imóvel compatível.

Imobiliárias que trabalham bem com associados costumam aceitar alguma dessas fórmulas, porque perder um associado produtivo custa mais que ceder parte de uma comissão externa.

Se você ainda vai assinar

Antes de assinar um contrato de associação, peça para ver e entender:

1. se há exclusividade de atuação, e qual o alcance;
2. como é definida a carteira (o que é seu, o que é da imobiliária);
3. como fica a comissão em parcerias externas;
4. o que acontece com os seus clientes se a associação terminar;
5. se há restrição de concorrência depois do fim do contrato.

Se você ainda está decidindo entre o modelo associado e o autônomo, a comparação completa está em autônomo ou associado a imobiliária?.

Formalize a parceria do mesmo jeito

Mesmo com a imobiliária de acordo, a parceria com o colega de fora precisa de acordo escrito: imóvel, cliente, divisão, prazo de proteção. Se a imobiliária participa da divisão, ela deve constar no documento. O que um bom acordo precisa ter está em termo de parceria entre corretores.

Um alerta sobre o vínculo

A associação existe para ser uma relação entre profissionais autônomos. Se, na prática, a imobiliária controla o seu horário, exige exclusividade total e subordinação, a discussão deixa de ser sobre parceria e passa a ser trabalhista, porque a lei afasta o vínculo só quando não estão presentes os elementos da relação de emprego. Esse é um tema para um advogado trabalhista, não para uma conversa de corredor.

O que fazer agora

Pegue o seu contrato de associação e procure quatro palavras: exclusividade, carteira, parceria e concorrência. Marque cada cláusula em que aparecem.

Se alguma delas restringe a sua parceria externa, leve à imobiliária uma proposta concreta, como a separação entre carteira própria e carteira da casa. Feche o que for combinado por escrito, antes do próximo negócio.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.