Parceria entre imobiliárias: o que muda

Parceria entre imobiliárias segue a mesma lógica da parceria entre corretores, mas com três diferenças que mudam o contrato: quem fatura a comissão, como o dinheiro passa de uma empresa para a outra e quem responde perante o cliente se algo der errado. Com pessoa jurídica dos dois lados, essas três perguntas precisam de resposta antes do primeiro negócio, não depois.

Quem já fez parceria como autônomo costuma levar o mesmo acordo informal para a empresa. É aí que aparecem os problemas de nota, de imposto e de responsabilidade.

O que a lei diz sobre a imobiliária

A Lei 6.530/1978 permite que a pessoa jurídica inscrita no CRECI exerça a intermediação (art. 3º, parágrafo único) e diz que ela se sujeita aos mesmos deveres e tem os mesmos direitos das pessoas físicas inscritas (art. 6º). O § 1º do mesmo artigo exige que a empresa tenha como sócio gerente ou diretor um corretor individualmente inscrito.

Na prática, isso significa que duas imobiliárias podem fazer parceria entre si como dois corretores fariam, e que o Código de Ética vale para as duas. O que muda é a forma de documentar.

Primeira decisão: quem fatura

Há dois formatos possíveis.

Cada imobiliária fatura a sua parte

O cliente paga diretamente cada empresa, na proporção combinada, e cada uma emite a nota fiscal do seu valor. Não há repasse entre elas.

Vantagem: cada empresa tributa apenas o que é seu, e nenhuma fica com dinheiro da outra no caixa.

Exige: que o cliente aceite pagar duas notas, e que o contrato com ele preveja isso. Em venda de imóvel usado, costuma ser viável. Em lançamento, depende da incorporadora.

Uma imobiliária fatura tudo e repassa

O cliente paga a comissão inteira para uma das empresas, que depois repassa a parte da parceira.

Vantagem: é mais simples para o cliente e, muitas vezes, é o único formato que a incorporadora aceita.

Risco: a empresa que recebe tudo pode ter o valor inteiro tratado como receita própria pela fiscalização, e pagar imposto sobre um dinheiro que não ficou com ela. O tratamento fiscal desse repasse não é pacífico: há decisões administrativas que reconheceram, em parcerias bem documentadas, que a parcela do parceiro não era receita de quem a recebeu, e há entendimentos em sentido contrário.

O que pesa a favor de quem repassa é a documentação: contrato de parceria anterior ao negócio, reconhecendo as duas empresas como titulares da comissão; contrato com o cliente que mencione a parceria; e nota fiscal da parceira contra a empresa que repassou. O fluxo fiscal em detalhe é assunto de comissão dividida: quem emite nota e paga imposto, e precisa ser validado com o contador das duas empresas.

Segunda decisão: como é o repasse

Se o formato escolhido tem repasse, o contrato precisa responder:

• Prazo. Em quantos dias depois do crédito do cliente a parceira recebe.
• Base. Sobre a comissão bruta ou sobre o valor depois de algum custo combinado (anúncio pago, plantão, despesa de documentação).
• Documento. Qual nota a parceira emite, contra quem, com que descrição de serviço.
• Comissão parcelada. Se o cliente paga em parcelas, o repasse acompanha cada parcela ou espera o total?
• Negócio desfeito. Se a comissão tiver de ser devolvida ao cliente, cada empresa devolve a sua parte.

Terceira decisão: quem responde perante o cliente

Para o cliente, quase sempre, as duas imobiliárias estão no negócio. Se uma informação errada sobre o imóvel causar prejuízo, ele pode cobrar das duas.

Quando a relação é de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevê, no art. 7º, parágrafo único, que, havendo mais de um autor da ofensa, todos respondem solidariamente pela reparação dos danos. E o Código Civil, no art. 723, obriga o corretor a prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.

Por isso, o contrato entre as imobiliárias deve dizer quem é responsável por qual tarefa: quem confere a documentação do imóvel, quem verifica o proprietário, quem redige a proposta e o contrato. E deve prever que, se uma empresa for cobrada por erro que era tarefa da outra, esta reembolsa.

Isso não impede o cliente de cobrar as duas. Mas define quem arca com o prejuízo entre elas.

E os corretores de cada imobiliária?

Cada empresa trabalha com seus próprios corretores, sejam empregados ou associados. O corretor associado tem contrato de associação com a imobiliária, previsto no art. 6º, §§ 2º a 4º, da Lei 6.530/1978, e a partilha da comissão com ele segue esse contrato.

O ponto de atenção é que a parceria entre empresas não substitui esses contratos internos. A imobiliária A combina com a B a divisão entre as empresas; depois, cada uma divide a sua parte com o próprio corretor, conforme as regras internas. Se o corretor associado tiver dúvida sobre o que pode fazer por conta própria, a pergunta de associado a imobiliária pode fazer parceria? trata disso.

O que deve estar no contrato entre imobiliárias

1. Razão social, CNPJ e número de inscrição no CRECI das duas empresas, com o corretor responsável de cada uma.
2. Se é uma parceria por negócio ou um acordo contínuo, válido para vários imóveis.
3. O formato de faturamento e, se houver repasse, prazo, base e nota.
4. Divisão de tarefas e responsabilidade de cada empresa perante o cliente.
5. Proteção do cliente e do proprietário apresentados, com prazo.
6. Regra para negócio desfeito e devolução de comissão.
7. Confidencialidade sobre cadastro de clientes de cada empresa.

Os campos de base são os mesmos de um termo de parceria entre corretores; o que se acrescenta é a parte fiscal e a de responsabilidade.

O que fazer agora

Se a parceria com outra imobiliária já existe só de boca, marque uma conversa entre os responsáveis das duas e leve as três perguntas: quem fatura, como repassa, quem responde pelo quê. Escreva as respostas num contrato de uma ou duas páginas.

Antes de assinar, mande o rascunho ao contador das duas empresas. É ele quem vai dizer se o formato escolhido gera imposto sobre dinheiro que não é seu.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado e de um contador sobre o caso específico.