Termo de parceria entre corretores: o que pôr

Um termo de parceria entre corretores precisa responder, por escrito, a seis perguntas: qual imóvel, qual cliente, quanto cada um recebe, sobre que base, por quanto tempo vale e o que acontece se alguém desistir. Se uma delas fica em aberto, é por ali que a briga entra.

Não existe modelo oficial obrigatório para esse documento. O Código Civil trata do contrato de corretagem nos artigos 722 a 729, e quase todos eles ajudam a decidir o que o termo deve prever. O resto é experiência de quem já viu parceria terminar mal.

Por que o termo existe

A regra do Código Civil para dois corretores no mesmo negócio está no artigo 728: a remuneração é paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Sem termo, vale meio a meio. Com termo, vale o que os dois combinaram.

O Código de Ética da profissão vai na mesma direção. O art. 6º, XVI, da Resolução COFECI nº 326/1992 veda aceitar incumbência de transação sem contratar com o corretor com quem se vai colaborar. Ou seja: o próprio conselho espera que a parceria seja contratada antes do trabalho, não depois.

O termo, portanto, tem duas funções. Registra o acordo comercial e serve de prova quando um dos lados esquece o que combinou.

Os campos que não podem faltar

1. Identificação dos dois corretores

Nome completo, CPF, número do CRECI e região de inscrição. Se um dos dois atua por imobiliária, o nome da empresa e o CNPJ. Parece óbvio, mas termo assinado só com apelido de WhatsApp é mais comum do que deveria.

2. O imóvel

Endereço completo, matrícula ou, no caso de lançamento, empreendimento, torre e unidade. Se a parceria vale para mais de uma unidade do mesmo prédio, diga isso. Se vale só para aquela, diga também.

O erro aqui é escrever "apartamento no Edifício X". O cliente desiste da unidade 801 e compra a 1203 pelo outro corretor, e cada lado lê o termo de um jeito.

3. O cliente

Nome do comprador ou do locatário e, se possível, o primeiro contato documentado (data da primeira mensagem, da primeira visita). Inclua cônjuge e empresa do cliente quando houver. Muita compra é fechada no nome da mulher, do filho ou de uma holding, e o termo precisa alcançar essas pessoas.

4. Percentual e base de cálculo

Dois números, não um. O percentual de cada corretor e sobre o quê ele incide: sobre a comissão total paga pelo cliente, ou sobre o que sobra depois da parte da imobiliária de um dos lados. Os modelos de divisão de comissão mudam conforme o papel de cada um, mas a base precisa estar escrita em qualquer modelo.

5. Quem recebe e quando repassa

O cliente paga a um dos corretores, ou paga cada um separadamente? Se paga a um só, o termo diz em quantos dias o repasse acontece depois do crédito, e por qual meio. Também diz quem emite nota de qual valor.

6. Prazo de proteção

Por quanto tempo depois do fim das conversas a parceria ainda vale, se o cliente voltar. Esse é o campo que a cláusula de não circunvenção trata em detalhe: proíbe que um parceiro negocie por fora com o cliente ou com o proprietário apresentado pelo outro.

7. Desistência e negócio desfeito

O que acontece em três situações diferentes:

• Um corretor sai da parceria antes de o negócio fechar. Recebe alguma coisa? Proporcional ao quê?
• O cliente desiste depois de assinar. O artigo 725 do Código Civil diz que a remuneração é devida quando o corretor conseguiu o resultado previsto, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes. Se houver comissão nesse caso, como se divide?
• O proprietário dispensa um dos corretores. O artigo 727 garante a corretagem se o negócio se realizar depois como fruto da mediação. O termo deve dizer que essa proteção vale para os dois parceiros.

8. Forma de resolver conflito

Uma linha basta: tentativa de acordo direto por escrito, depois o foro da comarca do imóvel ou outra forma que os dois aceitem.

Por que a divisão se combina na negociação

O termo não define o percentual: ele registra o que os dois negociaram. E o momento de negociar é antes da primeira visita, quando ninguém sabe ainda se o negócio vai sair.

Nesse momento, cada lado olha para as tarefas que vai assumir e põe preço nelas. Com a proposta já aceita, cada lado olha para o que já fez e acha que fez mais, e é comum os dois terem razão e nenhum ceder.

Por isso o termo bom é curto e assinado cedo. Um documento de duas páginas assinado no primeiro dia vale mais que um contrato de dez páginas que ninguém teve tempo de ler antes da visita.

Assinatura e prova

O termo pode ser assinado no papel ou eletronicamente. O que importa é conseguir provar depois quem assinou, quando e qual versão. A questão de assinatura digital do termo de parceria tem sua própria matéria; aqui basta dizer que print de conversa não substitui documento assinado.

Guarde também as provas de execução: mensagens em que você apresenta o cliente, fichas de visita, e-mails com proposta. O termo diz o que foi combinado; as provas mostram que você fez a sua parte. Os detalhes de como provar que apresentou o cliente ajudam a montar esse arquivo desde o primeiro dia.

O que não colocar

• Multa desproporcional. Uma penalidade muito acima do valor da comissão em jogo chama discussão judicial e enfraquece o resto do termo.
• Obrigação que o outro não controla. "O parceiro garante que o proprietário aceitará a proposta" é uma promessa que ninguém pode cumprir.
• Dados sensíveis do cliente além do necessário. Nome e contato bastam para identificar. Renda, documentos e situação financeira não precisam estar no termo.

Como testar o seu termo

Antes de usar o modelo com um parceiro, faça uma pergunta para cada campo: "se o outro corretor quisesse me passar a perna aqui, ele conseguiria?"

Se o cliente pode comprar outra unidade do mesmo prédio sem você, o campo do imóvel está fraco. Se o parceiro pode receber e demorar três meses para repassar, falta prazo. Se o comprador pode voltar daqui a um ano direto com o captador, falta proteção.

O que fazer agora

Pegue o último termo que você assinou, ou a última conversa de WhatsApp em que fechou uma parceria, e confira os oito campos acima. Marque o que ficou de fora.

Depois, monte o seu modelo com os campos preenchíveis e leve a um advogado uma vez só. Revisado, ele serve para todas as parcerias seguintes, e a conversa com o próximo parceiro começa pelo documento, não pelo percentual.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.