Fazenda ou Centro: onde comprar em Itajaí

Fazenda e Centro são os dois bairros de Itajaí que ficam às margens do rio Itajaí-Açu, e é deles que muita gente fala quando diz que quer morar "no centro" da cidade. São vizinhos, dividem a orla do rio e atraem o mesmo tipo de comprador: quem quer morar em Itajaí o ano inteiro, perto de serviço e sem depender de carro para tudo.

A escolha entre os dois não se resolve pelo nome do bairro. Resolve-se pela rotina que você quer ter e pelo prédio que você está olhando.

O que os dois têm em comum

Os dois estão na faixa da cidade que acompanha o Itajaí-Açu. A orla do rio, a Beira-Rio, tem como eixo a Avenida Ministro Victor Konder, onde ficam a Marina de Itajaí e o Centreventos, e por onde se chega ao Mercado Público e às casas históricas da região central. É a área de restaurante, passeio e evento da cidade.

Isso dá aos dois bairros um atrativo que os bairros de praia não têm: vida urbana o ano todo, a pé. E também um ponto de atenção que os bairros de praia têm menos: a proximidade do rio. Vamos aos dois.

Centro: serviço e movimento

O Centro é onde Itajaí resolve a vida. Comércio, bancos, consultórios, o Mercado Público. Para quem quer fazer tudo a pé, é a escolha óbvia.

O preço da conveniência é o movimento. Rua comercial tem barulho de dia, carga e descarga cedo, e às vezes vida noturna. O porto também fica na margem direita do Itajaí-Açu, perto da foz, e parte do tráfego da cidade passa pela região central.

O que conferir no Centro:

• A rua, não o bairro. Duas quadras de distância separam uma rua residencial tranquila de uma rua de comércio com ônibus passando na janela.
• Idade do prédio. O Centro tem prédios de épocas diferentes, e prédio antigo pode ter elevador, fiação e garagem que não atendem o padrão de hoje. Peça as últimas atas de assembleia para saber que obras estão previstas e quanto vão custar.
• Vaga de garagem. Em prédio antigo, vaga pode ser presa, rotativa ou inexistente. Confirme na matrícula se a vaga é unidade autônoma ou área comum.

Fazenda: residencial com o rio ao lado

A Fazenda tem mais cara de bairro residencial e fica colada ao Centro. Para muita família, é o meio-termo: perto do serviço, sem morar no meio do comércio. Confira isso rua a rua, porque o bairro também tem trechos de movimento.

Uma particularidade que poucos compradores conhecem: a Defesa Civil de Itajaí publica mapa de risco de encosta que inclui a Fazenda. Nem todo imóvel do bairro está em área de morro, mas se o que você está olhando fica em rua de subida, confira o mapa antes de qualquer sinal.

O que conferir na Fazenda:

• Se a rua é plana ou de encosta, e o que o mapa de risco da Defesa Civil diz sobre ela.
• O trajeto até o Centro em horário de pico, a pé e de carro.
• Os prédios em construção na quadra. Bairro procurado atrai lançamento, e unidade nova ao lado concorre com a sua quando você for revender.

O rio é atrativo e é risco

Morar perto do Itajaí-Açu tem um lado que não aparece no anúncio. Itajaí tem histórico de enchentes. Em novembro de 2008 a cidade viveu a pior da sua história; em setembro de 2011, os rios Itajaí-Açu e Itajaí-Mirim voltaram a inundar boa parte do território.

Isso não quer dizer que todo imóvel do Centro ou da Fazenda alague. Quer dizer que a cota da rua é uma informação que você precisa ter antes de comprar, em qualquer dos dois bairros. A Defesa Civil de Itajaí publica mapas de cotas de inundação e o histórico de cheias da cidade. O passo a passo para usar esses mapas e o que perguntar ao condomínio está em Itajaí e enchentes: como checar a rua.

Em prédio, a pergunta que mais importa é sobre a garagem: ela já alagou? Em que ano? O que o condomínio fez depois? Apartamento no décimo andar não molha, mas carro na garagem de subsolo sim, e o elevador que para é o seu também.

Verticalização: o que vai subir ao lado

Nos dois bairros, a pergunta do comprador de prédio é a mesma: o que pode ser construído no lote vizinho e no da frente. A vista do rio que você paga hoje depende do que o zoneamento permite ali.

Não presuma. Consulte. Peça à Prefeitura de Itajaí a consulta de zoneamento dos lotes que importam para a sua vista e pergunte se há projeto aprovado ou alvará de obra neles. Se o corretor disser que "ali não sobe nada", peça que mostre o documento que diz isso.

Para morar, para alugar, para revender

Para morar: o Centro ganha em serviço a pé; a Fazenda ganha em rua residencial. Escreva as três coisas que você faz toda semana e meça a distância de cada imóvel até elas.

Para alugar: os dois bairros servem bem à locação anual, porque o inquilino de Itajaí é, na maioria, gente que trabalha na cidade. A lógica de locação anual versus temporada está em comprar imóvel em Itajaí.

Para revender: o que pesa é quem vai comprar de você depois. Imóvel em rua tranquila, com garagem que não alaga e vista protegida pelo zoneamento, tem mais comprador que o mesmo imóvel sem uma dessas três coisas.

Se o orçamento não cabe em nenhum dos dois

Se o orçamento não fecha em nenhum dos dois, há bairros residenciais mais afastados, com outra lógica de transporte e de financiamento, comentados em primeiro imóvel em Itajaí: bairros fora do centro. E se o que você quer é praia, o bairro é outro: Cabeçudas.

Sobre números de Itajaí

O levantamento próprio do Fecha Mais cobre Porto Belo. Não temos base equivalente para Itajaí, e por isso este texto não traz preço por metro quadrado nem valorização de nenhum dos dois bairros. Se alguém trouxer um número comparando Centro e Fazenda, pergunte a fonte, a data e se ele separa prédio novo de prédio antigo. Sem essa separação, a média não descreve o imóvel que você está olhando.

O que fazer agora

Escolha uma unidade em cada bairro, com tipologia parecida. Para as duas, consulte a cota de inundação da rua no site da Defesa Civil, peça as últimas atas do condomínio e faça a consulta de zoneamento do lote da frente.

Com esses três papéis, a escolha entre Fazenda e Centro deixa de ser preferência e vira comparação.