Primeiro imóvel em Itajaí: bairros fora do centro

Quem procura o primeiro imóvel em Itajaí com orçamento menor quase sempre acaba fora do eixo mais procurado: Centro, Fazenda e os bairros de praia, Cabeçudas e Praia Brava. A cidade tem outros bairros residenciais, onde mora boa parte de quem trabalha no porto, na indústria e no comércio. É neles que o orçamento costuma render mais metro quadrado.

O que muda é a lista de checagens. Longe do centro, transporte, alagamento e regularidade do imóvel pesam mais que vista e lazer.

Quais são os bairros

A divisão de bairros de Itajaí inclui, além do Centro, da Fazenda, de Cabeçudas e da Praia Brava: Barra do Rio, Canhanduba, Cidade Nova, Cordeiros, Dom Bosco, Espinheiros, Itaipava, Ressacada, Salseiros, São João, São Judas, São Vicente e Vila Operária.

Este texto não vai ranquear esses bairros nem dizer qual é mais barato. O Fecha Mais não tem levantamento de preço em Itajaí; a nossa base própria cobre Porto Belo. E bairro grande tem rua boa e rua ruim. O que funciona é aplicar o mesmo roteiro de checagem a cada imóvel que você visitar, em qualquer um deles.

Um aviso prático: anúncios nem sempre usam o nome oficial do bairro. Às vezes usam o nome do loteamento ou de uma localidade conhecida. Confira o bairro no carnê de IPTU ou na matrícula, não no anúncio.

Transporte: o trajeto real, no horário real

Quem compra o primeiro imóvel geralmente trabalha em horário fixo e muitas vezes depende de ônibus. Em cidade de porto, com caminhão e rodovia federal no acesso, o horário de pico pesa.

O que checar:

• O tempo de ônibus até o trabalho, no horário em que você entra. Use o aplicativo de rota com o horário de saída configurado e depois faça o trajeto de verdade, uma vez.
• Onde fica o ponto mais próximo e se o caminho até ele é iluminado à noite.
• Se você tem carro: o trajeto às 7h30 e às 18h. A diferença entre os dois horários diz quanto tempo de vida você vai gastar.
• Escola e posto de saúde próximos, se houver criança na família ou planos de ter.

Alagamento: a pergunta que não pode faltar

Itajaí tem histórico de cheias, e as de 2008 e 2011 atingiram grande parte da cidade, inclusive bairros longe do mar. Bairro afastado do centro não é, por isso, bairro seco.

Antes de visitar, abra o portal da Defesa Civil de Itajaí e veja os mapas de cotas de inundação e o histórico de cheias para o endereço exato. O passo a passo, com o que perguntar a vizinhos e condomínio, está em Itajaí e enchentes: como checar a rua.

Em alguns bairros há também área de encosta. A Defesa Civil publica mapas de risco de encosta para pontos específicos, entre eles áreas de Espinheiros. Se o imóvel fica em rua de morro, consulte o mapa antes.

Financiamento: descubra o enquadramento antes da visita

O primeiro imóvel quase sempre é financiado, e muitas vezes por programa habitacional. O enquadramento não depende do bairro; depende da sua renda, do valor do imóvel e das regras vigentes do programa no momento da compra. Essas regras mudam com frequência.

Por isso, a ordem é:

1. Simule com renda comprovada num banco ou com um correspondente bancário. Saia com o valor máximo financiável e a faixa em que você se enquadra.
2. Pergunte sobre o FGTS. O uso tem regras próprias, e o banco confirma se você pode usar o saldo na entrada.
3. Pergunte se o imóvel que você quer entra no programa. Valor máximo, tipo de imóvel e situação documental contam. Imóvel usado e imóvel novo podem ter regras diferentes.
4. Só então visite. Com o teto definido, você não perde tempo com imóvel que o banco não vai financiar.

Se o imóvel que você está olhando é um repasse de quem comprou pelo Minha Casa Minha Vida, as regras de venda são outras; o corretor deve saber explicar.

O imóvel usado pede checagem extra

Longe do centro, boa parte da oferta é de casa e de apartamento usado em prédio pequeno. O que conferir:

• A construção está averbada na matrícula? Casa ampliada sem averbação é comum e trava o financiamento, porque o banco avalia o que está no papel.
• Tem habite-se? Em prédio, confirme com a construtora ou com a prefeitura.
• O loteamento é regular? Rua aberta e pavimentada não garante que o loteamento foi aprovado e registrado.
• Matrícula e certidões do vendedor, como em qualquer compra.
• Condomínio pequeno, sem administradora. Prédio de poucas unidades costuma ter síndico morador e contas simples, o que é bom. Mas peça as atas e a prestação de contas do último ano: fundo de reserva zerado e obra adiada viram rateio logo depois que você compra.

Uma pergunta resolve muito na visita: "por que o senhor está vendendo?" Mudança de cidade, imóvel maior, herança dividida são respostas tranquilas. Desconversa sobre a rua, o vizinho ou a garagem pede investigação.

Itajaí ou a cidade vizinha

Quem procura primeira moradia na região às vezes compara Itajaí com Camboriú, que tem uma lógica parecida de moradia e financiamento. A visão de quem atende esse comprador lá está em o corretor de Camboriú e o comprador de primeira casa. E se o orçamento chegar perto dos bairros centrais, a comparação entre eles está em Fazenda ou Centro.

O que fazer agora

Primeiro, a simulação de crédito com renda comprovada. Sem ela, qualquer visita é chute.

Depois, escolha três imóveis em bairros diferentes da lista, dentro do teto. Para cada um, consulte a cota de inundação no portal da Defesa Civil, faça o trajeto até o trabalho no horário de pico e peça a matrícula atualizada. O bairro certo é o que passa nos três testes.