Itajaí e enchentes: como checar a rua

Para saber se a rua de um imóvel em Itajaí alaga, comece pelo site da Defesa Civil de Itajaí. Ele reúne o histórico de inundações da cidade, mapas de cotas de inundação de cheias recentes e um mapa de projeção de vias inundáveis. Com esses mapas você descobre se a rua já foi atingida e em que altura. Depois, confirme no local, com quem mora ali.

Fazer essa checagem não é exagero. Itajaí fica na foz do rio Itajaí-Açu e tem histórico de cheias. Em novembro de 2008 a cidade passou pela pior enchente da sua história; em setembro de 2011, os rios Itajaí-Açu e Itajaí-Mirim voltaram a inundar a maior parte do território. Quem compra imóvel na cidade sem olhar isso está deixando de fora uma das informações mais importantes da compra.

O que o site da Defesa Civil oferece

A Defesa Civil de Itajaí mantém um portal próprio. Para quem vai comprar, interessam quatro coisas:

• Histórico de inundações. Registros e mapas de levantamento de enchentes passadas, incluindo as de 1983, 1984, 2001, 2008 e 2011.
• Cotas de inundação. Mapas que mostram até onde a água chegou em eventos específicos, como setembro de 2011, junho de 2014 e outubro de 2015, além de um mapa de inundação causada por maré, de julho de 2013.
• Projeção de vias inundáveis. Um mapa que indica quais ruas tendem a ser atingidas.
• Mapas de risco de encosta. Para imóveis em morro, há mapeamento de alguns pontos da cidade.

O portal também tem um mapa interativo onde é possível visualizar manchas e registros históricos de inundação. É por ele que vale começar.

Como usar o mapa na prática

1. Localize o endereço exato, não o bairro. Em Itajaí, duas ruas do mesmo bairro podem ter histórico completamente diferente.
2. Veja se a rua aparece nas manchas de 2008 e de 2011. Foram os maiores eventos recentes. Se a rua não foi atingida nem em 2008, é um bom sinal; se foi atingida nos dois, você precisa saber em que altura.
3. Olhe a cota da mancha. O mapa de cota diz até que nível a água subiu naquele ponto. Compare com a altura do imóvel: o piso do térreo, a garagem, a casa de máquinas do elevador.
4. Confira o mapa de maré. Nem toda água vem do rio cheio. Área baixa perto da foz pode alagar com maré alta somada a chuva.
5. Confira a projeção de vias inundáveis. Mesmo que o imóvel não alague, a rua de acesso pode ficar intransitável. Prédio seco numa ilha de água continua sendo um problema para quem precisa sair para trabalhar.

Guarde uma captura de tela de cada mapa com o endereço marcado. Ela serve de base para as perguntas seguintes.

O que perguntar ao condomínio

O mapa mostra a rua. O condomínio mostra o prédio. Peça ao síndico ou à administradora:

• A garagem já alagou? Em que ano? Até que altura? Garagem de subsolo é o ponto mais sensível de qualquer prédio em área baixa.
• O que foi feito depois. Comporta na rampa, bomba de drenagem, gerador para manter a bomba funcionando sem energia, elevação de quadro elétrico. Peça as atas das assembleias que aprovaram essas obras.
• O elevador parou? Casa de máquinas no subsolo que alaga deixa o prédio sem elevador por semanas.
• O condomínio tem seguro que cobre alagamento? E o que a apólice cobre de fato.
• Há fundo de reserva para emergência? Prédio que já alagou e não guardou dinheiro vai fazer rateio na próxima vez.

Se o síndico desconversar, peça as atas dos meses seguintes a novembro de 2008 e setembro de 2011. Se houve estrago, ele aparece ali.

O que perguntar aos vizinhos

Vizinho antigo é a fonte que não está em documento nenhum. Converse com o porteiro, com o dono da padaria da esquina, com quem está na calçada. Pergunte:

• Se a água entrou na rua em 2008 e em 2011, e até onde.
• Se a rua alaga com chuva forte, mesmo sem enchente do rio.
• Quanto tempo a água demorou para baixar.
• Se alguém da rua vendeu ou se mudou depois da última cheia.

A resposta "aqui nunca entrou água" vale mais quando vem de quem mora ali desde antes de 2008.

O que o documento não mostra

A matrícula do imóvel não diz se ele alaga. Ela mostra quem é o dono, se há ônus, penhora ou hipoteca, e a descrição do imóvel. Conferir a matrícula continua obrigatório; o roteiro está em como ler a matrícula de um imóvel. Mas a checagem de enchente é outra, e só se faz com mapa, condomínio e vizinho.

Também não espere que o anúncio diga. Quase nenhum anúncio menciona alagamento, e nem sempre por má-fé: muitos vendedores compraram depois da última cheia e não sabem. Pergunte por escrito ao vendedor se o imóvel já foi atingido por inundação. A resposta registrada protege você.

Depois de comprar: cadastre o alerta

Quem mora em Itajaí pode receber alertas da Defesa Civil por SMS. Basta enviar o CEP para o número 40199. O mesmo número serve para cancelar (envie SAIR e o CEP) e para consultar os CEPs cadastrados. Em emergência, o telefone da Defesa Civil é o 199.

Se você vai alugar o imóvel, oriente o inquilino a fazer o cadastro com o CEP do endereço.

E se a rua aparece no mapa?

Não é, por si, motivo para desistir. Itajaí inteira convive com o rio, e muito imóvel bom fica em área que já foi atingida. A diferença está em saber disso antes e em colocar no preço e na decisão:

• Se a água chegou só à rua, e não ao prédio, o risco é de acesso.
• Se chegou à garagem, o risco é de carro e de elevador, e a pergunta passa a ser o que o condomínio fez depois.
• Se chegou ao térreo de uma casa, o risco é do imóvel, e a conta de manutenção e seguro muda.

Para comparar bairros da cidade com esse filtro em mente, veja Fazenda ou Centro e o guia de compra em Itajaí.

O que fazer agora

Antes da próxima visita, abra o portal da Defesa Civil de Itajaí, localize o endereço e salve as capturas dos mapas de 2008, 2011 e de maré. Leve as imagens para a visita.

Na visita, mostre ao síndico e pergunte sobre a garagem. Na saída, pare na esquina e converse com quem mora ali há mais tempo. Com essas três fontes, você sabe o que está comprando.