Ganho de capital na venda de imóvel: isenções

Quem vende um imóvel por mais do que pagou paga imposto de renda sobre a diferença, o chamado ganho de capital. Para a pessoa física, a alíquota começa em 15% e sobe por faixas conforme o tamanho do ganho. Mas boa parte das vendas paga menos do que isso, ou nada, por causa de duas isenções e de fatores de redução que a lei prevê. O problema é que cada uma tem condições estritas, e errar uma delas transforma uma venda isenta em imposto com multa.

Este texto trata do imóvel pronto e registrado no seu nome. A venda de contrato na planta, com ágio, tem regra própria, explicada em imposto de renda sobre o ágio no repasse.

Como se chega ao ganho

A conta básica é simples: valor de venda menos custo de aquisição.

• Valor de venda é o que consta na escritura.
• Custo de aquisição é o valor declarado do imóvel na sua declaração de bens. Reformas e benfeitorias comprovadas, e declaradas, podem compor esse custo.
• Despesas da venda pagas por você, como a corretagem, reduzem o ganho tributável.

Daí a importância de manter a declaração de bens atualizada ano a ano, com as notas das reformas guardadas. Quem compra, reforma e não declara a reforma paga imposto sobre um ganho que não teve.

As alíquotas da pessoa física

Desde a Lei 13.259/2016, o ganho de capital da pessoa física é tributado por faixas, aplicadas sobre a parcela do ganho em cada uma:

Parcela do ganho	Alíquota
Até R$ 5 milhões	15%
De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões	17,5%
De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões	20%
Acima de R$ 30 milhões	22,5%

O cálculo é feito no programa GCAP, da Receita, e o imposto é pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Depois, os dados do GCAP são importados para a declaração anual. Não importar deixa a declaração inconsistente.

Isenção 1: o único imóvel até R$ 440 mil

O art. 23 da Lei 9.250/1995 isenta o ganho na venda do único imóvel que a pessoa possui, quando o valor de venda é de até R$ 440 mil e ela não fez outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos. A Receita reafirmou esse entendimento em soluções de consulta recentes.

Pontos que derrubam a isenção sem o vendedor perceber:

• "Único" significa único mesmo. Se você tem outro imóvel, inclusive terreno ou sala comercial, não vale.
• Os cinco anos contam qualquer alienação, tributada ou não. Vendeu um terreno há três anos, mesmo isento? Perdeu essa isenção agora.
• O limite é sobre o valor de venda, não sobre o lucro.
• A regra vale para qualquer tipo de imóvel, residencial ou não.

Isenção 2: reinvestir em 180 dias

O art. 39 da Lei 11.196/2005 isenta o ganho na venda de imóvel residencial quando o vendedor, em até 180 dias contados da celebração do contrato, aplica o dinheiro na compra de outro imóvel residencial no Brasil.

As condições que mais geram erro:

1. Residencial para residencial. Vender sala comercial e comprar apartamento não entra; vender apartamento e comprar sala também não.
2. Aplicação parcial gera imposto parcial. Se você vendeu e reinvestiu só uma parte, o ganho é tributado na proporção do que não foi aplicado.
3. Uma vez a cada cinco anos. O benefício não pode ser usado de novo dentro desse prazo.
4. A opção é irretratável e tem que ser informada no GCAP. Quem esquece de informar fica com a declaração errada.
5. O prazo é corrido e conta o dia do contrato. Planeje a compra antes de vender, não depois.

Há discussão, inclusive com decisão do STJ afastando restrições da Receita, sobre a ordem entre a venda e a compra e sobre usar o dinheiro para quitar imóvel comprado antes. Se o seu caso foge do roteiro "vendi e comprei outro em seguida", peça análise específica antes de contar com a isenção.

As reduções pelo tempo de posse

Mesmo sem isenção, o ganho tributável pode ser menor do que a diferença bruta:

• Imóveis comprados até 1988. O art. 18 da Lei 7.713/1988 dá um percentual de redução sobre o ganho conforme o ano de aquisição, maior quanto mais antigo o imóvel. Para quem comprou de 1989 em diante, essa redução não se aplica.
• Fatores de redução da Lei 11.196/2005. O art. 40 prevê dois fatores, calculados por fórmula conforme os meses entre a compra e a venda, que diminuem o ganho tributável. O GCAP aplica automaticamente, desde que as datas estejam certas.

As duas reduções se somam quando o imóvel se enquadra nas duas.

Exemplo com números inventados

Os números abaixo são fictícios, só para mostrar a ordem da conta.

Marina comprou um apartamento por R$ 400 mil, fez uma reforma de R$ 50 mil com nota e declarou as duas coisas. Anos depois, vendeu por R$ 700 mil e pagou R$ 30 mil de corretagem. O ganho bruto é R$ 700 mil menos R$ 450 mil de custo, menos R$ 30 mil de despesa: R$ 220 mil, antes dos fatores de redução.

Ela não tem direito à isenção do único imóvel, porque o valor de venda passa de R$ 440 mil. Mas, se ela comprar outro apartamento residencial em até 180 dias e aplicar nele todo o valor da venda, o ganho fica isento. Se aplicar só uma parte, paga sobre a proporção que não aplicou.

O que fazer antes de vender

1. Confira a sua declaração de bens: o custo do imóvel está certo? As reformas estão declaradas?
2. Reúna os comprovantes de reforma e de corretagem.
3. Se vai comprar outro imóvel residencial, defina o prazo antes de assinar a venda.
4. Simule no GCAP com os valores reais.

Se a sua venda faz parte de uma troca, a regra é outra: veja permuta com torna: como fica o imposto. E se você tem vários imóveis e está pensando em mudar a forma de ter patrimônio, a comparação está em comprar imóvel na pessoa física ou em holding?.

O que fazer agora

Antes de aceitar uma proposta, abra o GCAP e simule a venda com o valor proposto. Você vai saber se paga imposto, quanto paga e se o reinvestimento em 180 dias muda a conta. É uma hora de trabalho que pode mudar a decisão de vender agora ou esperar a próxima compra estar encaminhada.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um contador sobre o caso específico.