Permuta com torna: como fica o imposto

Na permuta com torna, a pessoa física que recebe a diferença em dinheiro apura ganho de capital sobre essa torna, e não sobre o imóvel inteiro. Quem paga a torna não tem imposto de renda a recolher na troca. E o ITBI é outro assunto: incide sobre cada um dos imóveis transmitidos, no município de cada um, porque a permuta tem duas transmissões.

Essa é a regra geral. O que complica é o detalhe: o que conta como permuta para a Receita, qual valor vai para a declaração e quando a troca vira, para efeito fiscal, duas vendas comuns.

Se a mecânica da troca ainda não está clara, comece por permuta de imóveis: como funciona e quem aceita. Aqui o assunto é só o imposto.

Imposto de renda: a regra da permuta sem torna

A Instrução Normativa SRF nº 84/2001, no art. 29, inciso IV, exclui da apuração de ganho de capital da pessoa física a permuta, sem torna, de unidades imobiliárias. A Receita reafirmou esse entendimento na Solução de Consulta Cosit nº 128/2024: estão fora da tributação as operações de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela em dinheiro.

Três condições aparecem ali, e as três importam:

1. Só imóvel dos dois lados. Se entra carro, barco, cota de empresa ou qualquer outro bem na troca, não é mais permuta exclusivamente de imóveis.
2. Escritura pública de permuta. O negócio precisa estar formalizado como permuta, e não como duas compras e vendas.
3. Sem torna. Havendo dinheiro, a exclusão vale para a parte em imóvel, e a torna é tributada.

O que acontece quando há torna

Pela mesma solução de consulta, na permuta com recebimento de torna deve ser apurado o ganho de capital em relação à torna. Uma resposta anterior da Receita, a Solução de Consulta Disit nº 288/2010, foi no mesmo sentido e acrescentou que sobre esse valor podem ser aplicados os percentuais de redução a que o contribuinte tiver direito.

Na prática, para quem recebe:

• O imposto é calculado sobre o ganho correspondente à torna, pelo método da Receita, e não sobre o valor do imóvel que você entregou.
• As alíquotas são as do ganho de capital da pessoa física, progressivas pela Lei 13.259/2016: 15% sobre a parcela de ganho até R$ 5 milhões, 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 20% entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões e 22,5% acima disso.
• O recolhimento é por DARF, até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.

As regras de isenção e de redução do ganho de capital, que podem diminuir o valor devido sobre a torna, estão em ganho de capital na venda de imóvel: isenções.

E quem paga a torna?

Não tem imposto de renda a pagar na troca. Mas precisa declarar certo, porque o custo do imóvel recebido vai ser a base do ganho de capital quando ele for vendido no futuro.

A Receita, na Solução de Consulta Cosit nº 166/2019, considera que o custo de aquisição do imóvel recebido em permuta é o mesmo valor do imóvel dado em troca, ou proporcional a ele, quando se recebem duas ou mais unidades. Quem pagou torna precisa lançar também esse desembolso na ficha do imóvel recebido. Combine com o contador como fazer isso antes de assinar a escritura, e guarde o comprovante do pagamento da diferença.

O erro que mais aparece

Colocar na escritura um valor alto para os dois imóveis "porque é permuta e não tem imposto". O valor que vai para a escritura é o que depois sustenta o custo de aquisição e a base do ITBI. Inflar o valor aumenta o ITBI agora; reduzir artificialmente cria um ganho de capital maior lá na frente. Os dois lados precisam do mesmo número, e ele tem que ser defensável.

Quando deixa de ser permuta

A situação mais comum é a troca feita como duas escrituras de compra e venda, uma para cada imóvel, muitas vezes por conveniência do cartório ou porque as datas não batem. Para a Receita, aí não há permuta: há duas vendas, e cada vendedor apura o ganho de capital sobre o imóvel inteiro que vendeu.

Também deixa de ser permuta, para esse efeito, a troca que envolve bens que não são imóveis. A Receita já respondeu que, quando há bens móveis na troca, não se aplica o tratamento da permuta e o ganho de capital deve ser apurado em cada uma das alienações.

Há uma situação no sentido inverso. O Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018) equipara à permuta algumas operações de compra e venda quitadas, acompanhadas de confissão de dívida e escritura de dação em pagamento de unidades construídas ou a construir. É o caminho usado em várias trocas de terreno por apartamentos, e exige estrutura documental bem feita. O lado do dono do terreno nesse tipo de negócio está em trocar terreno por apartamentos com construtora.

Entre empresas, a regra de referência é outra, a Instrução Normativa SRF nº 107/1988, e o tratamento depende do regime de tributação. Se um dos lados é pessoa jurídica, a conversa com o contador precisa envolver os dois.

ITBI: os dois imóveis pagam

O ITBI é municipal. Na permuta há duas transmissões, e cada uma é fato gerador: quem recebe o imóvel A paga o ITBI de A no município de A; quem recebe o imóvel B paga o de B no município de B. Se os imóveis estão em cidades diferentes, são duas leis, duas alíquotas e duas guias.

Pontos práticos:

• A base de cálculo é o valor do imóvel, conforme a regra de cada município. A torna em dinheiro, por não ser transmissão de imóvel, não é tributada pelo ITBI.
• A alíquota não deve ser presumida. Cada prefeitura tem a sua lei e, às vezes, alíquota diferente para parte financiada. Consulte o setor de ITBI de cada cidade antes de fechar o valor da escritura. A lista dos custos de transferência e onde consultar cada um está em além do preço: ITBI, escritura e registro.
• Quem paga o quê pode ser ajustado no contrato. O comum é cada um pagar o ITBI do imóvel que recebe.

O que levar ao contador antes de assinar

1. As matrículas dos dois imóveis e o valor de aquisição de cada um, como está na sua declaração de bens.
2. O valor que cada imóvel terá na escritura e o valor da torna.
3. A forma de pagamento da torna: à vista, parcelada, financiada.
4. Se algum dos lados é pessoa jurídica.
5. A minuta da escritura, para conferir se ela é de permuta, e não de duas vendas.

O que fazer agora

Antes de aceitar uma proposta de troca com diferença em dinheiro, peça ao contador uma simulação com os valores de escritura propostos: imposto de renda sobre a torna para quem recebe, custo de aquisição para quem paga, e ITBI dos dois imóveis nas duas prefeituras. Com essa conta na mão, a torna deixa de ser um número solto e vira o que de fato entra e sai do seu bolso.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um contador sobre o caso específico.