IR sobre ágio no repasse: como declarar

Sim, o lucro na venda de um contrato na planta paga imposto de renda como ganho de capital. A Lei 7.713/1988, no art. 3º, § 3º, inclui expressamente a cessão de direitos e a promessa de cessão entre as operações que entram na apuração. O ganho é a diferença entre o que você recebeu do comprador e o que você pagou pelo direito, e esse custo não é corrigido pela inflação.

Esse último ponto surpreende muita gente que comprou na planta há anos. A correção que importa é só a que você efetivamente pagou nas parcelas, não uma atualização do custo feita na hora de calcular o imposto.

O que é custo e o que é ganho

Valor de alienação é o que o cessionário pagou a você pela cessão. É o número combinado entre vocês, o que muitos chamam de "valor do repasse".

Custo de aquisição é o que você desembolsou para ter o direito: entrada, parcelas mensais, reforços anuais, tudo o que foi pago à construtora até a data da cessão. Se as parcelas foram reajustadas pelo índice do contrato, entra o valor que você de fato pagou, já reajustado.

O que não entra: uma correção monetária extra sobre esse custo. A Lei 9.249/1995, art. 17, inciso II, é direta: para bens e direitos adquiridos depois de 31 de dezembro de 1995, nenhuma correção monetária é atribuída ao custo de aquisição.

Ganho de capital é o valor de alienação menos o custo de aquisição. Se der positivo, há imposto. Se der zero ou negativo, não há.

O saldo que o cessionário vai pagar à construtora daqui para a frente não entra na sua conta. Ele é custo do cessionário, não seu.

Um exemplo com números inventados

Os valores abaixo são hipotéticos, só para mostrar a conta.

• Você pagou à construtora, ao longo da obra, R$ 150.000 entre entrada, parcelas e reforços, já com os reajustes do contrato.
• O cessionário paga a você R$ 200.000 pela cessão.
• Ganho de capital: R$ 200.000 menos R$ 150.000, igual a R$ 50.000.

Sobre esse ganho incide a alíquota da tabela de ganho de capital. Pela Lei 13.259/2016, que deu nova redação ao art. 21 da Lei 8.981/1995, a alíquota é de 15% sobre a parcela do ganho que não ultrapassar R$ 5 milhões, com faixas maiores acima disso. No exemplo, o imposto seria de R$ 7.500.

A conta do ágio do ponto de vista de quem negocia o preço, com saldo devedor e correção até as chaves, está em como calcular o ágio de um imóvel na planta. Para o imposto, só interessam os dois números acima: o que você pagou e o que você recebeu.

Despesas e isenções: onde chamar o contador

Algumas despesas podem afetar a apuração, como a corretagem que você pagou na venda, se documentada. E a legislação traz isenções e reduções para a venda de imóveis em certas situações.

Se essas regras alcançam a cessão de um contrato na planta, e em que condições, é pergunta para o contador, com o seu caso na mesa. Não presuma que uma isenção pensada para imóvel residencial pronto vale automaticamente para a venda de um direito.

Quando pagar

O ganho de capital não espera a declaração anual. O imposto é apurado no mês em que você recebe o valor da cessão e pago por DARF no mês seguinte.

Se o cessionário paga você em parcelas, o ganho é apurado proporcionalmente a cada parcela recebida, no mês do recebimento. Cada parcela gera sua própria apuração e seu próprio DARF.

A Receita disponibiliza o programa GCAP (Ganhos de Capital) para fazer essa apuração. Você informa a data e o valor de aquisição, as parcelas pagas, a data e o valor da alienação, e o programa calcula o imposto e gera o DARF. Os dados do GCAP depois são importados para a declaração anual.

Atraso no DARF gera multa e juros, e o erro mais comum é descobrir isso só em abril do ano seguinte, ao preencher a declaração.

Como declarar: o lado de quem vendeu

No ano da cessão:

1. Apure o ganho no GCAP e pague o DARF no prazo.
2. Na declaração anual, na ficha de Bens e Direitos, o direito sobre o imóvel na planta já deveria estar lançado desde a compra, com o valor pago até 31 de dezembro de cada ano.
3. No ano da cessão, a situação em 31 de dezembro fica zerada, e a discriminação registra a cessão: para quem, CPF, data e valor recebido.
4. Importe os dados do GCAP para a declaração.

Se o direito nunca foi declarado nos anos anteriores, converse com o contador sobre retificar as declarações passadas antes de declarar a venda. Um bem que aparece só para sair chama atenção.

Como declarar: o lado de quem comprou

O cessionário não paga imposto na compra. Mas precisa declarar o direito que adquiriu.

1. Na ficha de Bens e Direitos, inclua o direito sobre o imóvel em construção.
2. O valor é o que você pagou ao cedente mais o que pagou à construtora até 31 de dezembro.
3. Na discriminação, registre de quem comprou, CPF, data da cessão, construtora e contrato.
4. A cada ano, atualize com as parcelas pagas no período.

Esse valor acumulado será o seu custo de aquisição quando você vender, seja o direito antes das chaves, seja o imóvel pronto depois.

O erro que mais acontece

Declarar como custo o valor total do contrato com a construtora, e não o que foi efetivamente pago. O contrato pode ser de um valor alto, mas se você pagou só uma parte, o custo é só essa parte. Inflar o custo reduz o imposto no papel e cria um problema real numa fiscalização.

O erro simétrico é do cessionário: declarar só o que pagou ao cedente e esquecer as parcelas pagas à construtora depois. Isso aumenta o ganho de capital lá na frente, quando ele vender.

O que pedir por escrito

• Extrato da construtora com todos os pagamentos feitos até a data da cessão. É a prova do custo.
• Contrato de cessão com o valor pago pelo cessionário e a forma de pagamento.
• Comprovantes de recebimento de cada parcela, com data.
• Informe anual da construtora, se ela emitir, para conferir os valores declarados.

O imposto municipal sobre a operação, que é outra discussão, está em cessão de direitos paga ITBI?.

O que fazer agora

Se você está negociando a venda de um contrato na planta, peça hoje o extrato completo de pagamentos à construtora e faça a conta do ganho antes de fechar o preço. O imposto é parte do que você vai receber líquido.

Depois de assinar, não deixe para abril: apure no GCAP e pague o DARF no mês seguinte ao recebimento. E leve ao contador a pergunta sobre isenções e despesas antes de pagar, não depois.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um contador sobre o caso específico.