Cessão de direitos paga ITBI? O que verificar

Depende do município, e a resposta ainda não está fechada no país. A Constituição autoriza as prefeituras a cobrar ITBI também sobre a cessão de direitos à aquisição de imóvel, e algumas leis municipais fazem isso. Ao mesmo tempo, o STF fixou que o fato gerador do ITBI só ocorre com o registro da transferência, e a aplicação dessa tese à cessão de direitos voltou a ser discutida no próprio tribunal.

Para quem está comprando ou vendendo um contrato na planta, o resultado prático é simples: antes de fechar, confira a lei da cidade onde fica o imóvel e combine por escrito quem paga, se houver cobrança.

O que diz a Constituição

O art. 156, inciso II, da Constituição dá aos municípios a competência para instituir imposto sobre a transmissão entre vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, "bem como cessão de direitos a sua aquisição".

Essa última parte é a que interessa ao repasse. Quando o comprador original cede a você o contrato com a construtora, ele está cedendo o direito de, no futuro, adquirir o imóvel. A Constituição permite que o município tribute essa cessão. Permitir não é obrigar: cada município decide, na própria lei, se e como cobra.

O que diz o STF

Em 2021, no julgamento do ARE 1.294.969 (Tema 1124 da repercussão geral), o STF fixou a tese de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá com o registro.

Muita gente leu essa tese como o fim da cobrança sobre cessões. Mas, em 2022, o Plenário acolheu embargos de declaração do Município de São Paulo e decidiu rediscutir o mérito. O argumento foi que a tese de 2021 não tinha examinado especificamente a cessão de direitos, que a Constituição menciona como hipótese própria.

Até a conferência feita para esta matéria, não havia novo julgamento de mérito localizado. Na prática, isso deixa duas posições em jogo:

• a de que não incide ITBI sobre a cessão, porque não há transferência registrada;
• a de que a cessão é hipótese autônoma prevista na Constituição, e o município pode tributá-la se a lei local prever.

Antes de decidir com base nessa discussão, consulte o andamento do Tema 1124 no portal do STF. O resultado pode mudar o cenário para todas as cidades.

Por que isso importa no litoral

Para quem negocia repasse em Balneário Camboriú, Itajaí, Itapema, Porto Belo ou Camboriú, a regra do ITBI vem do código tributário de cada município, e não há uma resposta regional única.

O que muda de uma cidade para outra pode incluir:

• se a cessão de direitos aparece como fato gerador na lei;
• qual é a base de cálculo usada (valor declarado, valor de referência do município, valor pago ao cedente);
• em que momento o imposto é exigido;
• se a prefeitura cobra de novo quando a escritura final é lavrada.

Esta matéria não afirma a regra de nenhuma dessas cidades. A fonte certa é o código tributário municipal vigente e o setor de ITBI da prefeitura do imóvel.

O risco do ITBI em dobro

O cenário que mais pesa no bolso é este: o município cobra ITBI na cessão, e cobra de novo quando o cessionário recebe a escritura definitiva da construtora. Duas incidências sobre o mesmo imóvel, em momentos diferentes.

Mesmo onde a cessão não é tributada, a transferência registrada na escritura final é, em regra, tributada. Ou seja, quem compra um repasse vai pagar o imposto pelo menos uma vez, na hora de colocar o imóvel no próprio nome. Os custos dessa etapa, junto com escritura e registro, estão em custos de compra: ITBI, escritura e registro.

A pergunta que a lei municipal responde é se haverá uma cobrança ou duas.

Como verificar na prática

1. Identifique o município do imóvel, não o da construtora nem o do comprador.
2. Procure o código tributário municipal no site da prefeitura ou da câmara de vereadores, e leia o capítulo do ITBI. Procure as palavras "cessão" e "compromisso".
3. Pergunte por escrito ao setor de ITBI se a cessão de direitos sobre promessa de compra e venda é tributada e como se calcula a base.
4. Pergunte à construtora se ela exige comprovante de pagamento ou de não incidência do ITBI antes de assinar o aditivo de cessão.
5. Leve o resultado para o contrato entre cedente e cessionário.

Se o enquadramento jurídico da operação ainda não está claro para você, comece por o que é cessão de direitos.

Quem paga

Assim como a taxa de cessão, o ITBI na cessão, se existir, pode ser assumido por qualquer das partes no contrato. Quem é o contribuinte perante a prefeitura, a lei municipal define. O peso econômico, porém, se negocia.

Escreva no contrato:

• quem paga o ITBI da cessão, se houver cobrança;
• quem paga se a prefeitura cobrar depois, por exemplo numa fiscalização;
• que o ITBI da escritura final é do cessionário, que vai registrar o imóvel.

Sem essas linhas, uma cobrança inesperada vira briga entre duas pessoas que já não têm mais nada a negociar.

E o imposto de renda?

ITBI é imposto municipal sobre a transmissão. O imposto de renda é federal e incide sobre o lucro de quem vende. São coisas diferentes, e o cedente pode ter que lidar com as duas. O lado federal está em IR sobre ágio no repasse.

O que fazer agora

Antes de assinar um repasse, faça duas consultas: a lei de ITBI do município do imóvel e a construtora, sobre o que ela exige no aditivo. Com as respostas, inclua no contrato quem paga o imposto da cessão, se houver, e reserve no seu orçamento o ITBI da escritura final.

Se a prefeitura cobrar a cessão e você entender que a cobrança não se sustenta, leve o caso a um contador ou advogado tributarista antes de pagar, e acompanhe o julgamento do Tema 1124 no STF.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um contador sobre o caso específico.