Investir em imóvel com sócios: SCP e condomínio

Quem quer investir em imóvel com sócios tem, na prática, três estruturas: comprar em condomínio civil (cada um dono de uma fração do imóvel, todos na matrícula), montar uma sociedade em conta de participação (SCP), em que um sócio aparece e os outros participam do resultado, ou abrir uma sociedade com CNPJ que compra o imóvel em nome próprio. A escolha muda quem aparece na matrícula, quem responde perante terceiros, como se sai do negócio e como se paga imposto.

E existe um limite que pouca gente conhece: quando o grupo deixa de ser um punhado de conhecidos e passa a captar dinheiro do público, a operação pode virar oferta de valor mobiliário, sujeita à CVM.

Condomínio civil: todos na matrícula

É a forma mais simples. Duas ou mais pessoas compram o mesmo imóvel, e a escritura e o registro indicam a fração de cada uma. O Código Civil trata disso como condomínio voluntário.

O que a lei garante e o que ela impõe:

• Cada condômino pode vender ou gravar a sua parte ideal (art. 1.314). Mas não pode dar posse ou uso do imóvel a estranho sem o consenso dos outros.
• Preferência dos demais. Em coisa indivisível, um condômino não pode vender a sua parte a estranho se outro condômino quiser comprar pelo mesmo preço e condições (art. 504). Quem não foi avisado pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida, se pedir em até cento e oitenta dias.
• Qualquer um pode pedir a divisão a qualquer tempo (art. 1.320). Os condôminos podem combinar ficar indivisos por até cinco anos, prazo que pode ser prorrogado. Num apartamento, que não se divide fisicamente, a saída costuma ser a venda e a partilha do valor.

Para quem serve: poucos sócios, que se conhecem bem, comprando um imóvel específico.

O ponto fraco: decisões dependem de acordo, a saída de um sócio pode forçar a venda, e o problema pessoal de um (dívida, divórcio, inventário) atinge a fração dele na matrícula. Vale fazer, além da escritura, um acordo entre os condôminos sobre uso, despesas, aluguel e saída.

O conceito de fração aparece também em incorporação e em multipropriedade; a base está em fração ideal: o que é.

SCP: um aparece, os outros participam

Na sociedade em conta de participação, prevista nos arts. 991 a 996 do Código Civil, o sócio ostensivo faz o negócio em nome próprio e responde sozinho perante terceiros; os sócios participantes entram com dinheiro e participam dos resultados.

Características que importam para o investidor:

• Não tem personalidade jurídica. O contrato produz efeito só entre os sócios, e mesmo registrado não cria uma pessoa jurídica (art. 993).
• Não exige formalidade para existir e pode ser provada por qualquer meio (art. 992). Isso não é motivo para não escrever; é motivo para escrever bem.
• O participante não pode tratar com terceiros em nome do negócio, sob pena de responder solidariamente com o ostensivo pelo que for contratado (art. 993, parágrafo único).
• Tem obrigações perante a Receita, mesmo sem personalidade jurídica. O tratamento tributário precisa ser definido com contador antes de começar.

Para quem serve: um sócio que opera (compra, reforma, vende ou aluga) e outros que só financiam.

O ponto fraco: o participante depende da honestidade e da prestação de contas do ostensivo, e o imóvel, em geral, fica no nome dele. Se o ostensivo tem dívida, o problema chega ao investimento.

Sociedade com CNPJ

Os sócios abrem uma empresa (em geral uma limitada), e é a empresa que compra o imóvel. Cada um é dono de cotas, não do imóvel.

Para quem serve: grupos maiores, operações com vários imóveis, ou quando se quer regras claras de entrada e saída de sócios, voto e distribuição.

O ponto fraco: custo de manutenção (contador, obrigações, impostos da pessoa jurídica) e uma tributação diferente da pessoa física. A comparação entre comprar na pessoa física e numa empresa está em pessoa física ou holding.

Onde o clube vira oferta pública

A Lei 6.385/1976, que criou a CVM, trata como valor mobiliário o contrato de investimento coletivo quando ofertado publicamente. A CVM, em suas decisões, olha para três elementos juntos:

1. Oferta ao público: captação aberta, por site, rede social, anúncio, lista de transmissão para desconhecidos.
2. Direito de participação, parceria ou remuneração no empreendimento.
3. Rendimento que depende do esforço do empreendedor ou de terceiros, e não do trabalho do próprio investidor.

Quando os três aparecem, a oferta precisa de registro ou dispensa na CVM. O caso mais conhecido no setor imobiliário é o dos condo-hotéis, que a CVM passou a tratar como contrato de investimento coletivo e cujas ofertas sem registro já foram suspensas e punidas pela autarquia.

Na prática, para o investidor:

• Quatro amigos que compram um apartamento juntos e decidem juntos não estão fazendo oferta pública.
• Alguém que anuncia nas redes "invista a partir de tanto num imóvel que eu vou reformar e vender", para quem aparecer, pode estar. E o investidor que entra num negócio assim fica sem as proteções de uma oferta regular.

Se o convite chegou a você por anúncio ou por desconhecido, pergunte se a oferta tem registro ou dispensa na CVM, e peça o documento.

O que escrever, qualquer que seja a estrutura

1. Quanto cada um põe e em que datas.
2. Quem decide o quê, e o que exige unanimidade.
3. Como se dividem despesas, receitas de aluguel e o resultado da venda.
4. Como sai um sócio: preferência dos outros, forma de avaliação, prazo para pagamento.
5. O que acontece em morte, divórcio ou dívida de um dos sócios.
6. Prestação de contas: quem presta, com que frequência, com que documentos.

Exemplo hipotético: três sócios entram com partes diferentes num imóvel. Sem acordo escrito, a regra do condomínio é a proporção da fração na matrícula. Se um deles pagou também a reforma, só o acordo diz se isso aumenta a parte dele na venda.

O erro que mais acontece

Comprar junto "de boca", com o imóvel no nome de um só, porque é mais fácil. Funciona até o dia em que esse sócio morre, se divorcia ou tem uma dívida executada, e os outros descobrem que, para o cartório, não são donos de nada. Na venda, ainda pode haver discussão sobre o ganho de capital e quem paga; as regras básicas estão em ganho de capital na venda de imóvel.

O que fazer agora

Antes de escolher a estrutura, respondam juntos: quantos sócios, quem opera, por quanto tempo, e como alguém sai. Com isso, levem o caso a um advogado e a um contador ao mesmo tempo, porque a estrutura jurídica e a tributária andam juntas. E não aceite entrar em negócio com sócio que se recusa a pôr o acordo no papel.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.