Fração ideal: o que é no apartamento

Fração ideal é a parte do terreno e das áreas comuns do prédio que pertence a cada apartamento. Você não é dono de um pedaço demarcado do lote nem de um trecho da piscina. É dono de uma porcentagem de tudo isso, junto com os outros condôminos, e essa porcentagem vem grudada na sua unidade. Ela aparece na matrícula, na convenção do condomínio e, muitas vezes, no contrato de compra na planta.

O Código Civil, no art. 1.331, § 3º, diz que a cada unidade cabe, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. Inseparável quer dizer que não dá para vender o apartamento e ficar com a fração, nem o contrário.

Onde ela aparece escrita

Na prática, você vai encontrar a fração ideal em três lugares:

• Na matrícula do apartamento, logo na descrição da unidade, ao lado da área privativa e da área comum. Às vezes como decimal, às vezes como fração. Se a leitura da matrícula ainda é nova para você, comece por como ler a matrícula de um imóvel.
• No instrumento de instituição e na convenção do condomínio, com a tabela de todas as unidades.
• No memorial de incorporação, quando o prédio ainda está na planta. Quem compra na planta, juridicamente, está comprando uma fração ideal do terreno vinculada à unidade que vai ser construída.

Duas unidades com a mesma metragem privativa podem ter frações diferentes. A cobertura, a unidade com terraço ou a que tem mais vagas costumam ter fração maior. O critério depende de como a incorporadora calculou e do que ficou registrado.

O que ela muda na sua vida de condômino

A cota do condomínio

Pela regra geral do Código Civil (art. 1.336, I), cada condômino contribui para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

Duas leituras importantes:

1. Sem nada na convenção, quem tem fração maior paga mais. É por isso que a cobertura costuma ter cota mais alta que o apartamento tipo.
2. A convenção pode mudar isso. Há prédios que dividem em partes iguais, ou por outro critério. Quem decide é a convenção, não o síndico nem a administradora.

O erro comum é comprar a cobertura calculando a cota de condomínio pelo boleto do vizinho do andar de baixo. Peça o boleto da própria unidade, ou a tabela de rateio.

O voto na assembleia

O Código Civil (art. 1.352, parágrafo único) diz que os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. Num prédio com unidades muito diferentes, isso significa que alguns poucos donos de unidades maiores podem pesar mais numa votação do que muitos donos de unidades pequenas.

Para o investidor que compra unidade pequena para alugar, vale saber disso antes de contar que "a maioria" vai aprovar uma melhoria ou barrar uma despesa. Confira na convenção se o voto é por fração ou por unidade.

A primeira assembleia e o fundo de implantação

No prédio novo, a fração ideal costuma ser a base do rateio das primeiras despesas: fundo de reserva, enxoval do prédio, fundo de implantação. Quem recebe as chaves de uma unidade com fração maior recebe também uma conta maior. O que é obrigatório e o que se discute nessa fase está em os custos do condomínio novo.

Onde ela não decide: venda e desapropriação do prédio

Aqui está o ponto que quase ninguém conhece. Se o prédio for destruído ou ameaçar ruína e os condôminos decidirem vender, o Código Civil (art. 1.357, § 2º) manda repartir o apurado proporcionalmente ao valor das unidades. E o art. 1.358 aplica a mesma regra à indenização em caso de desapropriação.

Ou seja: a decisão de vender ou reconstruir é tomada por votos que representem metade mais uma das frações ideais, mas o dinheiro é dividido pelo valor de cada unidade, não pela fração. Uma unidade de frente para o mar e uma de fundos podem ter frações parecidas e valores muito diferentes. Nessa hora, é o valor que conta.

É um cenário raro, mas mostra que fração ideal não é sinônimo de "quanto vale a minha parte do prédio".

Fração ideal não é parte ideal entre sócios

Outra confusão frequente: dois ou mais investidores compram juntos um apartamento e falam em "fração" de cada um. Isso é outra coisa.

Quando duas pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma tem uma parte ideal desse imóvel. Pelo Código Civil (art. 1.315), cada condômino responde pelas despesas na proporção da sua parte, e, se nada for dito, as partes presumem-se iguais. Quem pagou mais e quer uma participação maior precisa que isso fique escrito na escritura.

Se a sociedade for montada como sociedade em conta de participação, o imóvel nem sequer fica em nome de todos: em geral fica em nome do sócio ostensivo, que faz o negócio em nome próprio (art. 991 do Código Civil), e a participação dos demais é regulada pelo contrato da sociedade. As diferenças estão em investir em imóvel com sócios.

E no condomínio de lotes?

A lógica é a mesma, com uma flexibilidade a mais. No condomínio de lotes, o Código Civil (art. 1.358-A, § 1º) permite que a fração ideal seja proporcional à área do lote, ao seu potencial construtivo ou a outro critério indicado no ato de instituição. Por isso, dois lotes com a mesma metragem podem pagar taxas diferentes se o potencial construtivo deles for diferente.

O que conferir antes de comprar

1. A fração ideal na matrícula, e se bate com a do contrato ou da convenção.
2. O critério de rateio na convenção: por fração, em partes iguais ou misto.
3. A forma de voto: por fração ou por unidade.
4. Na planta, a tabela de frações do memorial de incorporação, comparando a sua unidade com as vizinhas. Fração desproporcional à área privativa merece uma pergunta à incorporadora.

O que fazer agora

Antes de fechar a compra de um apartamento, peça três documentos: a matrícula atualizada, a convenção do condomínio e o último boleto da própria unidade. Procure a fração ideal na matrícula, o critério de rateio e de voto na convenção, e confira se o boleto bate com essa regra. Se não bater, é a primeira pergunta para o síndico, antes da proposta.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.