Penha: o que considerar antes de comprar

Penha é a cidade do Beto Carrero World, e isso diz muito sobre o tipo de imóvel que funciona lá. O turismo da cidade tem dois motores que nem sempre andam juntos: o parque temático, aberto em 1991, e as praias, espalhadas por um litoral recortado em quase vinte praias com nome próprio. Antes de comprar em Penha, a pergunta é qual desses dois públicos você quer atender, porque eles procuram coisas diferentes.

Onde fica Penha

Penha fica no litoral norte catarinense, entre Navegantes e Balneário Piçarras, que são os dois municípios com que faz divisa. O aeroporto que atende a região fica em Navegantes, a cidade vizinha. O turismo na cidade se desenvolveu a partir dos anos 1970; antes, a vida girava em torno da pesca, e hoje a maricultura é marca da cidade, a ponto de Penha ser chamada de capital nacional do marisco.

Para quem compra, essa história explica a paisagem: bairros de origem pesqueira, enseadas pequenas e um parque temático de grande porte no meio de tudo isso.

As praias se agrupam em regiões

O litoral de Penha costuma ser dividido em quatro regiões:

• Região central: Praia Alegre, Bacia da Vovó, Bananal, Praia da Lola, Praia da Saudade e Quilombo.
• Região da Armação: Armação, Fortaleza, Manguinho, Armação do Itapocoroy e Cancela.
• Região da Praia Grande: Paciência, Praia Grande, Poá e Ponta da Vigia.
• Região de São Miguel: Praia Vermelha, Praia do Lucas, Praia do Monge e São Miguel.

Cada praia tem o seu perfil, e o comprador de fora costuma tratar "Penha" como uma coisa só. Não é. Uma enseada calma, boa para criança, atrai um hóspede diferente do que procura mar aberto. E a distância até o parque muda de uma região para outra.

O que conferir: antes de comparar apartamentos, decida qual praia você quer e por quê. Depois compare imóveis dentro dela.

Os dois públicos da temporada

Quem vem pelo parque

A família que vem ao Beto Carrero World quer, em geral, dormir perto, chegar ao parque cedo e voltar cansada. Para esse hóspede, pesa:

• Distância e trajeto até o parque, não até a areia.
• Garagem, porque quase todo mundo chega de carro.
• Capacidade: quantas camas, quantos banheiros. Família grande divide pouco espaço com dificuldade.
• Estadia curta, de poucos dias, o que aumenta a troca de hóspedes e o trabalho de limpeza.

Quem vem pela praia

Quem vem pelo mar procura a praia pelo nome, como acontece em todo o litoral. Para esse hóspede, pesam a distância a pé até a areia, a vista e a estrutura de praia (sombra, ducha, restaurante perto). A estadia tende a ser mais longa e mais concentrada no verão.

Por que isso importa: um imóvel ótimo para o público do parque pode ser medíocre para o público da praia, e o contrário. Escolha um e compre para ele.

O que a temporada não diz

Não temos dado de ocupação de Penha, e não vamos projetar quantas noites um imóvel aluga por ano. Desconfie de quem projeta. A pergunta que você pode responder sozinho é outra: o que acontece com o imóvel nos meses fracos?

Algumas formas de investigar:

• Pergunte a administradoras de temporada da cidade como fica a agenda delas fora do verão e das férias escolares. Peça o histórico de um imóvel parecido, com as datas, não só a média.
• Veja se o parque tem programação ao longo do ano e quando ela acontece. Isso muda a demanda nos meses de inverno.
• Considere o aluguel anual como plano B. Se o imóvel não serve para morador o ano todo, você fica sem alternativa quando a temporada decepcionar.

A comparação entre os dois modelos, com o trabalho que cada um dá, está em aluguel anual ou temporada: como fica a gestão.

O que conferir antes de comprar

Regra do condomínio

Prédio que restringe locação de curta duração mata a tese de temporada. Peça a convenção e o regimento interno antes de qualquer sinal, e leia a parte de locação.

Gestão a distância

Quem compra em Penha para alugar, em geral, não mora lá. Antes de comprar, tenha o nome de quem vai cuidar do imóvel: check-in, limpeza, manutenção, reclamação de vizinho. Sem isso, a conta de rentabilidade é ficção.

Regras urbanísticas

Não temos levantamento do plano diretor de Penha. Antes de pagar por vista, consulte na prefeitura o que pode ser construído nos lotes ao redor do seu, e peça a consulta por escrito. Uma mudança de regra pode trocar a paisagem da sua janela.

Revenda

Pense em quem compra de você depois. Num mercado de temporada, o próximo comprador quase sempre também é investidor, e vai fazer as mesmas perguntas que você está fazendo agora. Imóvel com perfil muito específico demora mais a vender. O raciocínio de liquidez do imóvel vale aqui com força dobrada.

Documentação

Matrícula atualizada, certidões do vendedor e, se for lançamento, registro da incorporação. Em área de praia, confira também se o imóvel tem alguma questão ligada a terreno de marinha.

Sobre números de Penha

O Fecha Mais tem levantamento próprio de empreendimentos só em Porto Belo. Não há base para Penha, e por isso este texto não traz preço, metro quadrado, ocupação ou rentabilidade. Também não há, hoje, grupo de corretores da rede em Penha: a rede cobre Balneário Camboriú e Praia Brava, Camboriú, Itajaí, Itapema e Meia Praia, e Porto Belo e Perequê. Para situar Penha entre as cidades da região, comece pelo guia das cidades do Litoral Norte.

O que fazer agora

Escolha o público: família do parque ou turista de praia. Com isso decidido, escolha a região de praia e visite duas vezes, uma no verão e outra num mês fraco. Antes de fazer proposta, tenha em mãos três coisas: a convenção do condomínio, o histórico de agenda de um imóvel parecido e o nome de quem vai administrar o seu.