Permuta com dois corretores: e a comissão?

Numa permuta com um corretor de cada lado, a forma mais clara de pensar é esta: são duas vendas dentro de um contrato só. Cada proprietário entrega um imóvel e recebe outro. Cada corretor, em regra, cobra do cliente que o contratou, sobre o valor do imóvel que esse cliente está entregando. E se os valores forem diferentes, a diferença paga em dinheiro (a torna) entra na conversa.

O Código Civil diz, no art. 533, que se aplicam à troca as disposições da compra e venda, com algumas modificações. Para o corretor, isso significa que a lógica da corretagem não muda: quem contratou paga, pelo resultado obtido. O que muda é que existem dois contratantes e dois imóveis.

Por que a permuta confunde

Na venda, o fluxo é simples: um imóvel, um preço, um vendedor que paga a comissão. Na permuta, os dois lados são vendedores e compradores ao mesmo tempo.

Isso gera três dúvidas que aparecem em quase todo negócio:

1. Sobre qual valor se calcula a comissão.
2. Quem paga a quem.
3. O que fazer com a torna, quando um imóvel vale mais que o outro.

Se os dois corretores não respondem isso antes, cada um vai responder do jeito que favorece o próprio cliente, e o negócio trava na reta final.

Comissão sobre qual valor

O caminho mais comum é cada corretor cobrar sobre o valor atribuído no contrato ao imóvel que o seu cliente entrega. É o imóvel que ele foi contratado para "vender".

Exemplo. A tem um apartamento em Itajaí e quer trocar por uma casa em Camboriú, que é de B. O corretor de A foi contratado para vender o apartamento; o corretor de B, para vender a casa. Cada um cobra do seu cliente sobre o valor do imóvel dele.

Dois cuidados:

• O valor atribuído precisa estar no contrato. Permuta sem valor declarado de cada imóvel abre espaço para discussão sobre a base da comissão. Peça que os valores constem do instrumento.
• A autorização de cada corretor precisa prever a permuta. Autorização de venda que só fala em preço em dinheiro deixa margem para o proprietário dizer que não contratou corretagem para troca. Se a permuta aparecer como possibilidade, peça um adendo.

Quem paga a quem

Cada cliente paga o seu corretor. Esse é o desenho natural, e o que evita mais conflito.

Há negócios em que um corretor representa os dois lados, ou em que um dos proprietários aceita pagar a comissão inteira para viabilizar a troca. Isso é possível, mas foge do padrão e precisa estar escrito de forma explícita, com o valor e a base.

O que não funciona é deixar implícito. "A gente divide no final" vira, no final, uma discussão sobre se a comissão é uma só dividida entre os dois corretores ou se são duas comissões, uma de cada lado. São modelos muito diferentes, e o resultado em dinheiro também.

Comissão única ou duas comissões?

Vale separar as duas situações.

Duas comissões, uma de cada lado. Cada corretor tem o seu cliente e o seu contrato. Não há divisão entre eles: cada um recebe do seu. Os corretores só precisam combinar como vão conduzir a negociação em conjunto.

Uma comissão dividida. Um dos imóveis é o "principal" do negócio (por exemplo, um lançamento em que a construtora aceita um usado como parte do pagamento), e há uma única corretagem. Aí os dois corretores dividem, e a lógica é a mesma de qualquer parceria. Os modelos de divisão estão em divisão de comissão entre corretores.

Diga logo na primeira conversa com o colega qual dos dois cenários é o seu.

A torna

Quando um imóvel vale mais que o outro, quem recebe o mais caro paga a diferença em dinheiro. Essa diferença é a torna.

Para a comissão, a torna não muda a base no modelo de duas comissões: cada corretor continua cobrando sobre o imóvel do seu cliente. O valor em dinheiro já está refletido no valor maior de um dos imóveis.

Onde ela pesa é na negociação e no caixa. O cliente que paga a torna muitas vezes precisa de financiamento ou de prazo. O que recebe pode querer a torna à vista. E o corretor de cada lado quer saber quando recebe: na escritura, na quitação da torna ou em parcelas? Combine isso com o seu cliente na autorização, e com o colega na parceria.

Permuta com construtora

No litoral, uma permuta comum é a do terreno por unidades no prédio que vai ser construído. O dono do terreno entrega o lote e recebe apartamentos. Esse é outro tipo de negócio, com contrato longo e unidades que só existem no futuro. Quem quer entender o que acontece depois, quando o permutante decide vender essas unidades, pode ler unidade permutada: o que é. A mecânica geral da troca está em permuta de imóveis: como funciona.

O que combinar por escrito entre os dois corretores

1. Modelo: duas comissões independentes ou uma comissão dividida.
2. Base de cada comissão: o valor atribuído a cada imóvel no contrato.
3. Quem paga cada corretor e em que momento (assinatura, escritura, quitação da torna).
4. Como conduzir a negociação: quem fala com qual proprietário, quem leva as contrapropostas.
5. O que acontece se a permuta virar venda simples: se um dos lados desistir da troca e aceitar vender por dinheiro, a parceria continua? Em que termos?

O erro que mais acontece

Combinar a comissão como se fosse uma venda comum e descobrir na escritura que os dois clientes entenderam coisas diferentes.

O proprietário A acha que o corretor dele recebe sobre a diferença em dinheiro. O corretor de A achava que receberia sobre o imóvel inteiro. O proprietário B achava que o corretor de A pagaria parte do corretor dele. Ninguém mentiu; ninguém escreveu.

O que fazer agora

Se você tem uma permuta em andamento, mande hoje ao colega do outro lado uma mensagem com os cinco itens acima e a sua proposta para cada um. Depois, confira se a autorização do seu cliente cobre a troca e se ela diz sobre qual valor você cobra. Se não diz, resolva isso antes da próxima reunião entre as partes.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.