Unidade permutada: o que é e por que vende diferente

Unidade permutada é o apartamento que a incorporadora entregou, ou vai entregar, ao antigo dono do terreno como pagamento pelo lote. Quando ela aparece à venda, quem vende não é a construtora: é o permutante. Por isso o preço, a forma de pagamento e os documentos são outros, e quem compra precisa ler um contrato a mais.

A lógica é simples. O dono do terreno trocou o lote por metros quadrados no prédio. Ele não comprou para morar nem montou estrutura de vendas, e muitas vezes recebeu mais de uma unidade. Vender algumas é a forma de transformar o terreno em dinheiro. Como a pressa e a falta de canal são dele, a negociação fica fora da tabela da incorporadora.

O que muda em relação a comprar da construtora

Não existe tabela. A construtora tem uma lista de preços e um fluxo de pagamento padrão. O permutante tem um número na cabeça, que depende de quanto ele precisa e de quando. Isso abre espaço para negociar, nos dois sentidos: há unidade de permutante bem abaixo da tabela e há permutante pedindo mais do que a construtora cobra pela unidade vizinha.

O fluxo de pagamento é combinado com ele. Na venda direta, o comprador assume um cronograma de parcelas com a incorporadora. Na unidade permutada, quase sempre o acordo é com o permutante: à vista, em poucas parcelas ou com um saldo para a entrega. Não há financiamento da construtora por padrão, porque a unidade não é dela.

Quem responde a você é uma pessoa física. Se algo der errado no negócio entre vocês dois, a cobrança é contra o permutante, não contra uma empresa com departamento jurídico. Isso não é defeito, mas muda o tipo de garantia que você deve pedir.

Antes de decidir, vale comparar no mesmo prédio. A conta entre comprar da construtora e comprar de quem já tem a unidade está em repasse ou unidade nova da construtora, e o raciocínio serve também para a unidade de permutante.

O documento que sustenta a venda: o contrato de permuta

O permutante só pode vender o que o contrato de permuta lhe deu. É esse contrato, e não o folder do empreendimento, que diz qual unidade é dele.

A Lei 4.591/1964, no art. 39, exige que, quando o terreno é pago com unidades a construir, os documentos do negócio discriminem a parcela paga em dinheiro, se houver, e a quota-parte da área das unidades entregues em pagamento, expressa em metros quadrados. O parágrafo único completa: tem de constar se o dono do terreno ficou ou não sujeito a alguma prestação ou encargo.

Para quem compra, isso vira três perguntas objetivas:

1. A unidade que está sendo oferecida está identificada como do permutante? Número, andar, vaga. Se o contrato fala só em "metros quadrados a definir", a unidade que ele promete a você pode não ser a que vai ficar com ele.
2. O permutante tem algum encargo pendente? Se ele se comprometeu a pagar parte da obra, a quitar uma dívida do terreno ou a outra prestação, isso pode pesar sobre a unidade.
3. Existe condição que desfaz a permuta? Muitos contratos preveem que o terreno volta ao dono se a obra não começar ou a incorporação não for registrada até certa data. Isso protege o permutante, mas, para você, significa que a unidade pode deixar de existir.

O lado de quem entrega o terreno, com as garantias que ele deveria ter negociado, está em trocar terreno por apartamentos com construtora. Ler esse texto ajuda a saber o que procurar no contrato dele.

Antes das chaves ou depois das chaves

O que você compra depende do momento.

Depois das chaves, com matrícula individual em nome do permutante, é uma compra de imóvel pronto como outra qualquer: matrícula, certidões do vendedor, escritura e registro.

Antes disso, o permutante não tem um apartamento. Ele tem um direito a uma unidade futura. O que se negocia é a transferência desse direito, e aí entram documentos que não aparecem numa compra comum:

• Matrícula do terreno, para ver se a permuta foi registrada e se a incorporação já foi registrada.
• Memorial de incorporação, para conferir se a unidade aparece ali como do permutante.
• Contrato de permuta completo, não um resumo.
• Posição da incorporadora, por escrito: se ela reconhece a unidade como do permutante e o que exige para formalizar a transferência a um terceiro.

Esse último ponto costuma ser esquecido. O contrato de permuta pode exigir que a construtora concorde ou seja comunicada da venda. Sem essa resposta, você corre o risco de pagar a quem tem a unidade no papel e descobrir que a construtora não reconhece você como novo titular.

O erro que mais acontece

Tratar a unidade permutada como se fosse um repasse comum e pedir só o extrato da construtora.

No repasse de quem comprou na planta, o extrato mostra quanto foi pago e quanto falta. Na unidade de permutante, muitas vezes não há extrato nenhum, porque o permutante não pagou parcelas: ele pagou com o terreno. O documento que mostra o direito dele é o contrato de permuta e o registro na matrícula. Quem pede só o extrato fica sem ver justamente o que importa.

O que conferir no preço

Como não há tabela, você precisa de uma régua. Três referências ajudam:

• A tabela atual da construtora para uma unidade equivalente no mesmo prédio, se ainda houver estoque. É o teto natural da negociação.
• O que mais o permutante está vendendo. Se ele tem várias unidades, a melhor tende a ser a última a sair. Entenda por que esta está à venda primeiro.
• O acabamento previsto. Pelo contrato bem feito, a unidade do permutante tem o mesmo padrão das vendidas. Confirme isso no memorial descritivo, porque há contratos que entregam ao permutante um padrão diferente.

E lembre que permuta envolve dois lados de comissão quando há corretor. Se você está numa negociação em que o corretor também atendeu o permutante na troca do terreno, a lógica de quem paga o quê está em permuta com dois corretores.

Onde essas unidades aparecem

Raramente no portal. O permutante costuma vender por indicação, por corretores de confiança ou em grupos fechados de investidores. No Fecha Mais, unidades de permutante abaixo da tabela circulam no grupo de investidores de Porto Belo e região, acessado pela página de oportunidades.

A pergunta certa a fazer

Quando aparecer uma unidade permutada que interessa, peça ao corretor: "me manda o contrato de permuta e a matrícula do terreno, e me diz se a construtora já confirmou por escrito que essa unidade é do permutante?"

Se as três coisas vierem no mesmo dia, o negócio está organizado. Se vier só o preço e uma foto do decorado, a análise ainda nem começou.

O que fazer agora

Se você está olhando uma unidade de permutante, separe a conversa em duas etapas. Primeiro, confirme que o direito existe: contrato de permuta, registro na matrícula, unidade identificada, nenhum encargo pendente e posição da incorporadora por escrito. Só depois discuta preço. Desconto sobre uma unidade cujo direito você não confirmou não é desconto, é risco.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.