Em que fase da obra comprar um repasse

Não existe fase certa para comprar um repasse na planta. Existe a fase que combina com o seu dinheiro e com o seu prazo. Cada momento da obra troca uma coisa por outra: no começo você paga pouco agora e corre mais risco de obra; perto das chaves o risco de obra quase some, mas você precisa de mais dinheiro de uma vez e de crédito aprovado.

Comparar as fases por três critérios resolve a maior parte da decisão: quanto capital fica parado, quanto risco de obra você assume e qual é o tamanho do saldo a pagar nas chaves.

Fase 1: começo da obra

O repasse do início costuma vir de quem comprou no lançamento e mudou de ideia cedo, ou de investidor que comprou várias unidades e quer liberar caixa.

Capital parado. É o menor dos três momentos. O vendedor pagou o sinal e poucas mensais, então o reembolso a ele é pequeno. Por outro lado, você vai ficar mais tempo pagando parcelas e reforços sem nenhum retorno, e esse dinheiro sai aos poucos, por anos.

Risco de obra. É o maior. Você vai atravessar toda a construção: ritmo, eventual atraso, saúde financeira da construtora, alterações de projeto. Quem compra aqui precisa olhar a construtora com cuidado, como em como avaliar a construtora antes de comprar na planta.

Saldo nas chaves. Depende do fluxo do contrato, mas haverá muito tempo de correção pela frente sobre o que falta. Você sabe o valor original da parcela das chaves; o valor que vai pagar só se conhece no fim.

Para quem faz sentido: quem tem fluxo mensal para as parcelas, não precisa do imóvel logo e aceita o risco da construção em troca de entrar com pouco.

Fase 2: meio da obra

É a fase com mais repasse disponível em muitos empreendimentos, porque é quando os reforços começam a pesar para quem comprou contando com dinheiro que não veio.

Capital parado. Intermediário. O reembolso ao vendedor já é relevante, porque ele pagou sinal, mensais e talvez algum reforço. E ainda haverá parcelas e reforços até a entrega.

Risco de obra. Menor que no começo, porque já dá para ver o prédio subindo e comparar o andamento com o cronograma. Visite. Uma obra no meio mostra se a construtora cumpre o ritmo ou não.

Saldo nas chaves. Ainda sujeito a correção por um bom tempo, mas o horizonte é mais curto e a conta, mais previsível.

Para quem faz sentido: quem quer equilíbrio. Vê a obra existindo, tem tempo para organizar o crédito das chaves e encontra vendedor com motivo claro para sair, o que costuma ajudar no preço.

Fase 3: perto das chaves

O repasse da reta final quase sempre tem um motivo: o vendedor não conseguiu o financiamento da parcela das chaves, ou desistiu de assumir a dívida.

Capital parado. O maior de uma vez. Você reembolsa quase tudo que o vendedor pagou e, logo em seguida, precisa resolver a parcela das chaves. Por outro lado, o dinheiro fica parado por pouco tempo: em poucos meses você tem um imóvel pronto para usar, alugar ou revender.

Risco de obra. O menor. O prédio está pronto ou quase. Ainda existe o risco de atraso no habite-se e na entrega formal, e o de vícios de construção, mas você consegue vistoriar o que está comprando.

Saldo nas chaves. É aqui que o negócio se decide. Você precisa ter o crédito aprovado ou o dinheiro na mão antes de assinar a cessão, porque a mesma parcela que travou o vendedor vai vencer para você. Os motivos pelos quais esse financiamento costuma travar estão em financiamento na entrega das chaves: por que trava.

Para quem faz sentido: quem tem crédito pré-aprovado ou capital para quitar, e quer o imóvel pronto com pouco tempo de espera.

A comparação lado a lado

Critério	Começo	Meio	Perto das chaves
Reembolso ao vendedor	Pequeno	Médio	Grande
Tempo com dinheiro parado	Longo	Médio	Curto
Risco de obra	Alto	Médio	Baixo
Previsibilidade do saldo das chaves	Baixa	Média	Alta
Dependência de crédito imediato	Baixa	Média	Alta

Nenhuma coluna é a vencedora. A tabela serve para você ver qual combinação de risco e capital aceita.

O que muda em qualquer fase

Três coisas valem para os três momentos.

A anuência da construtora. Em todas as fases ela analisa você. Algumas restringem a cessão em determinados momentos da obra ou perto da entrega. Pergunte antes.

O atraso de obra é herdado. Quem compra o contrato assume o prazo de entrega que está nele e os direitos que ele dá. O tema completo está em atraso de obra: direitos do comprador.

O motivo do vendedor muda com a fase. No começo, arrependimento; no meio, reforço; no fim, crédito. Entender o motivo ajuda a negociar e ajuda a perceber quando o desconto esconde outra coisa, como explicamos em repasse com deságio.

O erro que mais acontece

Comprar perto das chaves contando com o financiamento sem ter a análise feita. O investidor vê um bom desconto, assina a cessão, e só então descobre que a renda comprovada não cobre o saldo, ou que o imóvel tem alguma questão documental que o banco não aceita. Fica exatamente na posição do vendedor de quem comprou.

O erro inverso também existe: entrar no começo da obra com o fluxo mensal no limite. Um reforço que pesa mais do que o previsto transforma o comprador em mais um vendedor de repasse no meio da obra.

O que fazer agora

Antes de olhar ofertas, responda duas perguntas: quanto você consegue pagar por mês sem aperto, e quanto consegue pagar de uma vez, somando dinheiro próprio e crédito que um banco já analisou. A primeira resposta diz se o começo da obra cabe. A segunda diz se a reta final cabe.

Com isso definido, filtre os repasses pela fase que combina com a sua resposta e ignore o resto, por melhor que pareça o desconto.