Quando abrir sua imobiliária (CRECI J)

Abrir imobiliária faz sentido quando o seu trabalho deixou de caber numa pessoa: você quer contratar ou associar outros corretores, fechar contratos em nome de uma empresa, atender construtoras que exigem pessoa jurídica ou montar uma marca que não dependa só do seu nome. Antes disso, o CNPJ costuma ser mais custo e burocracia do que vantagem.

A imobiliária, para atuar na intermediação, precisa de inscrição própria no CRECI da região: é a chamada inscrição de pessoa jurídica, o "CRECI J". Abrir a empresa na Junta Comercial e tirar o CNPJ não basta.

O que a lei exige

A Lei 6.530/1978, que regula a profissão, trata da pessoa jurídica em dois pontos que importam aqui:

• Art. 3º, parágrafo único: as atribuições do corretor (intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis) podem ser exercidas também por pessoa jurídica inscrita nos termos da lei.
• Art. 6º: as pessoas jurídicas inscritas têm os mesmos deveres e direitos das pessoas físicas inscritas. O § 1º, incluído pela Lei 13.097/2015, exige que a pessoa jurídica tenha como sócio, gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito.

Na prática, os conselhos tratam esse corretor como o responsável técnico pela empresa. Ele responde perante o CRECI pela atuação da imobiliária, e por isso a escolha não é formalidade: se você vai ser o responsável técnico, a conduta de todos que trabalham sob o CNPJ passa a ser problema seu também.

A mesma lei, no art. 20, proíbe ao corretor e à pessoa jurídica inscrita, entre outras coisas, auxiliar ou facilitar o exercício da profissão por quem não é inscrito. Imobiliária que coloca pessoa sem CRECI para atender cliente expõe a empresa e o responsável técnico.

O caminho da inscrição

A lista exata de documentos, formulários e taxas é definida pelo CRECI de cada região e muda com o tempo. Em Santa Catarina, consulte o CRECI-SC antes de começar. Em linhas gerais, o processo envolve:

1. Constituir a empresa na Junta Comercial (ou no cartório, conforme o tipo de sociedade), com objeto social que inclua a atividade imobiliária.
2. Definir o corretor responsável, com inscrição individual ativa e em dia, como sócio, gerente ou diretor.
3. Pedir a inscrição da pessoa jurídica no CRECI, com os documentos da empresa e do responsável.
4. Ajustar a identificação em todo material: o número de inscrição da pessoa jurídica deve constar da propaganda, como já acontece com o corretor pessoa física.

Converse com o contador antes de redigir o contrato social. O objeto, o tipo de sociedade e o regime tributário mexem com o imposto que a empresa vai pagar.

Quando faz sentido

Alguns sinais de que a pessoa jurídica deixou de ser luxo:

• Você vai trabalhar com outros corretores. A associação de corretores a imobiliárias, prevista no mesmo art. 6º da Lei 6.530, pressupõe uma pessoa jurídica inscrita. Se a ideia é montar equipe, a diferença entre os modelos está em autônomo ou associado a imobiliária.
• Construtoras e clientes pedem nota de empresa. Muitas incorporadoras só pagam comissão contra nota fiscal de pessoa jurídica.
• Você quer contratos e marca em nome da empresa. Autorizações de venda, contratos de administração e anúncios passam a ser da imobiliária, não só seus.
• O volume de comissões mudou a conta do imposto. Só o contador, com seus números, responde se a pessoa jurídica paga menos do que a pessoa física no seu caso.

E sinais de que ainda não é hora:

• Você trabalha sozinho e recebe a maior parte das comissões de pessoas físicas.
• O motivo principal é "parecer maior".
• Você não tem como bancar contador, taxas e obrigações mensais nos meses sem venda.

Se o objetivo é só ter CNPJ, sem estrutura de imobiliária, as opções estão em corretor pode ser MEI?.

O que muda em parceria

Com imobiliária aberta, a parceria deixa de ser só entre dois corretores e passa a envolver a empresa:

• Quem assina o termo de parceria. A imobiliária, pelo responsável, ou o corretor associado? Defina antes de cada negócio.
• Sobre que base se divide. A comissão total ou o que sobra depois da parte da imobiliária? Essa confusão gera briga entre parceiros.
• Quem emite a nota e para quem. A empresa que recebe do cliente emite e repassa ao parceiro? Ou cada lado emite a sua parte?

Quando o negócio envolve duas imobiliárias, cada uma com seus corretores, a lógica de divisão e de contrato está em parceria entre imobiliárias.

O que muda nos contratos

• Autorização de venda em nome da imobiliária, com o número de inscrição dela.
• Contrato de associação com os corretores que trabalham sob a marca, como prevê a Lei 6.530.
• Contrato com o cliente identificando a empresa e o responsável.
• Política interna: quem pode anunciar, com que autorização, e como os dados de clientes circulam.

O erro que mais acontece

Abrir a imobiliária antes de ter carteira e equipe que a sustentem. O custo fixo chega no primeiro mês; a comissão, não. Imobiliária aberta para um corretor só tende a virar uma pessoa física com mais boletos.

O que fazer agora

Escreva os três motivos pelos quais você quer abrir a imobiliária. Se nenhum envolve equipe, contrato em nome da empresa ou exigência de quem paga a comissão, espere. Se envolve, agende uma conversa com o contador para o enquadramento tributário e consulte no site do CRECI-SC a lista atual de documentos para inscrição de pessoa jurídica.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.