Corretor pode ser MEI? As opções de CNPJ

Não. Corretor de imóveis não pode se formalizar como MEI. A lista oficial de ocupações permitidas ao microempreendedor individual, mantida pelo Comitê Gestor do Simples Nacional, não inclui a corretagem de imóveis. Quem tenta abrir MEI com essa atividade é barrado no cadastro, ou abre com uma ocupação diferente da que exerce, o que é pior.

A boa notícia é que a corretagem pode estar no Simples Nacional por outros caminhos. E, dependendo do volume de comissões, continuar como pessoa física ainda pode fazer sentido.

Por que o MEI não serve

O MEI foi desenhado para ocupações de baixa complexidade listadas uma a uma pelo Comitê Gestor. A corretagem de imóveis não está nessa lista. É uma profissão regulamentada, que exige inscrição no CRECI, e a pessoa jurídica que intermedia imóveis também precisa de inscrição própria no conselho.

Abrir MEI com outra ocupação (marketing, por exemplo) e emitir nota de corretagem por ele cria dois problemas: a atividade real não corresponde ao CNPJ, e a nota não serve para comprovar a comissão de forma limpa. Na hora de uma fiscalização, ou de uma disputa sobre comissão, isso pesa contra você.

A lista de ocupações do MEI é revista de tempos em tempos. Antes de qualquer decisão, confira a versão vigente no Portal do Empreendedor ou com o seu contador.

As opções de CNPJ que cabem

Microempresa no Simples Nacional

Desde a Lei Complementar 147/2014, a corretagem de imóveis pode optar pelo Simples Nacional. Pela Lei Complementar 123/2006, a receita de corretagem de imóveis é tributada no Anexo III. O formato jurídico mais usado por quem trabalha sozinho é a sociedade limitada unipessoal, que separa o patrimônio da empresa do patrimônio pessoal.

O que muda na prática:

• Você emite nota fiscal de serviço pela empresa.
• Paga o tributo unificado do Simples sobre o faturamento, e o ISS entra nessa guia.
• Passa a ter custo de contador, que não existe para o autônomo pessoa física.
• A empresa precisa de inscrição no CRECI como pessoa jurídica, com um corretor inscrito como responsável. Os detalhes estão em quando abrir sua imobiliária (CRECI J).

Lucro presumido

Para quem fatura acima do que o Simples comporta, ou em situações específicas, o contador pode indicar o lucro presumido. É raro para autônomo no início, mas aparece quando a operação cresce.

Continuar como pessoa física

Muito corretor fica como autônomo PF por anos. Recebe comissão com recibo (RPA, quando paga por empresa), recolhe o imposto de renda pelo carnê-leão quando recebe de pessoa física e contribui ao INSS como contribuinte individual.

O PF tem vantagem de simplicidade: sem contador fixo, sem CNPJ, sem obrigação mensal de empresa. A desvantagem aparece quando as comissões crescem: com renda alta, a tabela progressiva do imposto de renda da pessoa física pode passar a pesar mais que a tributação de uma empresa no Simples. O funcionamento do carnê-leão e das despesas que podem ser abatidas está em IR do corretor autônomo: carnê-leão.

Como decidir entre PF e empresa

Não existe um valor mágico de faturamento que serve para todo mundo. A decisão depende de quanto você recebe por ano, de quem paga (pessoa física ou construtora e imobiliária), das despesas que você tem e de quanto custa um contador na sua cidade. Os sinais de que vale conversar com um contador sobre abrir empresa:

1. Construtoras e imobiliárias pedem nota fiscal para pagar a sua parte, e o RPA está atrapalhando o recebimento.
2. As comissões ficaram regulares e o carnê-leão mensal está pesando.
3. Você faz muita parceria e precisa emitir nota da sua fatia. Como dividir nota e imposto entre dois corretores está em comissão dividida: quem emite nota e paga imposto.
4. Você quer separar o dinheiro da atividade do dinheiro da casa, com conta e contabilidade próprias.

Peça ao contador uma simulação com os seus números reais do último ano, nos dois regimes. É a única comparação que vale.

Perguntas para levar ao contador

Contador bom responde rápido, mas só o que você pergunta. Leve a lista pronta:

• Qual atividade principal vou declarar no CNPJ, e em qual anexo do Simples ela cai?
• Como fica o ISS do meu município sobre a comissão?
• Preciso tirar pró-labore? Quanto de INSS incide sobre ele?
• Como faço quando dividir uma comissão com outro corretor: quem emite a nota de quê?
• Quais despesas da atividade passam a ser da empresa (carro, celular, anúncio)?

Anote as respostas. Elas servem de base para a simulação e evitam surpresa no primeiro mês.

O erro que mais acontece

Abrir CNPJ e esquecer o CRECI. A empresa existe na Receita, emite nota, mas não tem inscrição no conselho como pessoa jurídica. Para o conselho, a empresa está exercendo a atividade sem registro. Antes de emitir a primeira nota pelo CNPJ, confirme com o CRECI-SC o que é exigido e quanto tempo leva.

O segundo erro é escolher a atividade errada no cadastro da empresa. A atividade principal precisa ser a de corretagem de imóveis, não uma genérica de intermediação ou de consultoria. O código errado pode mudar o anexo do Simples e a forma de tributar.

O que fazer agora

Junte os recibos e notas de comissão dos últimos doze meses, separe quanto veio de pessoa física e quanto veio de empresa, e leve ao contador com uma pergunta objetiva: "Com esses números, quanto eu pagaria como PF e quanto pagaria como ME no Simples, já contando os seus honorários?" Com a resposta na mão, a decisão fica simples.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um contador sobre o caso específico.