Repasse com parcelas atrasadas: o risco

Comprar um repasse com parcelas atrasadas pode valer a pena, mas só se o atraso for quitado antes ou no ato da cessão e se o contrato ainda não estiver em processo de rescisão ou de retomada. A dívida não some quando o titular muda: ou o vendedor paga, ou ela entra na conta do comprador, com multa, juros e correção. E, dependendo da fase, o atraso pode levar à perda da unidade.

O atraso é o motivo de muitos repasses com preço bom. O vendedor está com pressa porque está devendo. Essa pressa é a sua vantagem de negociação e, ao mesmo tempo, o sinal de que você precisa olhar o contrato com mais cuidado que o normal.

Primeiro: em que regime está o contrato

O risco muda conforme o tipo de contrato. Antes de qualquer conta, descubra qual é o caso.

Durante a obra, promessa de compra e venda com a construtora. É o caso mais comum no repasse na planta. O comprador original ainda não é dono do imóvel; ele tem um contrato que lhe dá direito à unidade quando pagar. O atraso gera multa e juros contratuais e, se persistir, permite à construtora pedir a resolução do contrato por inadimplemento.

Depois das chaves, com alienação fiduciária. Se o saldo foi financiado, pelo banco ou pela própria construtora, com alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do credor até a quitação. Aqui o atraso segue a Lei 9.514/1997, e o caminho até a perda do imóvel é mais rápido e mais formal. O que é a alienação fiduciária e quem é dono até quitar está em alienação fiduciária: o que é.

O que acontece na promessa de compra e venda

Enquanto a obra corre, o atraso costuma ter três consequências, todas definidas no contrato:

1. Multa e juros de mora sobre cada parcela atrasada, além da correção pelo índice do contrato.
2. Bloqueio da cessão. É comum o contrato condicionar a transferência a estar em dia. A construtora pode recusar a anuência enquanto houver débito. Os motivos de recusa mais frequentes, e o que dá para negociar, estão em a construtora recusou a cessão: e agora?
3. Resolução do contrato. Se o atraso vira inadimplemento, a construtora pode desfazer o contrato. Para contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 permite reter a corretagem e uma multa limitada a 25% do valor pago, ou até 50% se houver patrimônio de afetação, e devolver o restante nos prazos da lei.

Se a construtora já notificou o vendedor ou iniciou a resolução, você não está comprando um repasse. Está comprando uma disputa.

O que acontece com alienação fiduciária

Pela Lei 9.514/1997, quando a dívida vence e não é paga, o devedor é intimado pelo oficial do registro de imóveis, a pedido do credor, para pagar em 15 dias as parcelas vencidas, juros, encargos e despesas. Se não pagar, a propriedade é consolidada em nome do credor, com averbação na matrícula, e o imóvel vai a leilão.

Para quem compra o repasse, isso significa:

• a transferência dos direitos depende de anuência expressa do credor fiduciário, como prevê o artigo 29 da mesma lei;
• se a intimação já aconteceu, o prazo corre contra você desde antes de você entrar;
• se a consolidação já foi averbada, o vendedor não tem mais o que vender.

Como saber em que pé está o atraso

O vendedor vai dizer "são só duas parcelas". Confira por escrito:

• Extrato atualizado emitido pela construtora ou pelo banco, com cada parcela em atraso, multa, juros e o valor para quitação numa data. Não aceite planilha do vendedor. Como ler esse extrato linha a linha está em como ler o extrato de saldo da construtora.
• Pergunta direta ao credor: existe notificação de inadimplência, pedido de resolução ou intimação em andamento? O vendedor pode autorizar a construtora a responder.
• Matrícula atualizada, quando houver alienação fiduciária registrada, para ver se há averbação de consolidação.

Se qualquer um desses três trouxer surpresa, pare e chame um advogado antes de pagar sinal.

Como estruturar a compra

Se o atraso é pequeno, conhecido e não há processo de retomada, o negócio pode ser montado com segurança.

Quem quita o atraso: o dinheiro do comprador, direto ao credor. A forma mais segura é descontar o valor do atraso do preço pago ao vendedor e pagá-lo diretamente à construtora ou ao banco, com boleto emitido por eles, na data da cessão. O vendedor não toca nesse dinheiro.

Quitação como condição. O contrato de cessão deve prever que a cessão só vale com a anuência do credor e com a declaração de quitação dos atrasos. Pagar o ágio ao vendedor antes disso é assumir o risco dele.

Valor congelado numa data. Peça ao credor o valor para quitação numa data definida e feche a cessão nessa data. Multa e juros correm todo dia.

Declaração do vendedor. Ele declara por escrito que não há outras dívidas com o credor além das do extrato e responde se aparecer alguma.

Quando não vale a pena

• Rescisão ou intimação já em curso. O prazo é curto, o resultado é incerto e você depende de o credor aceitar acordo.
• Atraso grande perto das chaves. O vendedor que não paga as mensais dificilmente vai ter o crédito aprovado para o saldo, e você vai precisar ter o seu. Faça a conta do saldo das chaves antes de se animar com o preço.
• Vendedor que não quer que você fale com a construtora. Se ele não autoriza a consulta, presuma que há algo que ele não contou.

O erro que mais acontece

Pagar o ágio ao vendedor contando que ele vai usar o dinheiro para quitar o atraso. Ele pode usar, ou pode não usar. Se não usar, você assumiu um contrato com dívida maior que a combinada, ou um contrato que a construtora vai desfazer.

O que fazer agora

Diante de um repasse com atraso, peça três coisas antes de falar de preço: o extrato do credor com valor para quitação, a confirmação de que não há rescisão ou intimação em andamento e a matrícula, se houver alienação fiduciária. Se as três vierem limpas, monte a proposta com o atraso pago direto ao credor e descontado do ágio. Se não vierem, a pressa do vendedor não é motivo para a sua.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.