Como ler o extrato de saldo da construtora

O extrato de saldo devedor da construtora é o documento que mostra, parcela por parcela, o que o comprador na planta já pagou, quanto isso vale hoje com a correção do contrato e quanto falta pagar até as chaves. Num repasse, é ele que diz o que você vai reembolsar ao vendedor e o que vai assumir com a construtora.

O problema é que cada construtora monta o extrato de um jeito, e quase nenhuma explica as colunas. Quem lê só a última linha, o "saldo devedor", costuma errar a conta do negócio.

Peça o extrato certo

Antes de ler, confira se você tem o documento certo:

• Emitido pela construtora, não uma planilha do vendedor.
• Com data recente. O saldo muda todo mês com a correção.
• Em nome de quem está vendendo. Se o nome não bate com o do contrato, há uma cessão anterior a esclarecer.
• Completo, com as parcelas pagas e as futuras, e não só o resumo.

Se o vendedor mandar um print do aplicativo, peça o PDF.

As colunas, uma por uma

Os nomes variam, mas o conteúdo costuma ser este.

Tipo de parcela

O fluxo de pagamento na planta mistura parcelas de natureza diferente, e o extrato separa:

• Sinal ou entrada, paga na assinatura.
• Mensais, ao longo da obra.
• Reforços, intermediárias ou balões, geralmente anuais ou semestrais.
• Chaves, a parcela grande que vence na entrega e que normalmente é paga com financiamento bancário ou recursos próprios.

Separar os tipos mostra onde está o peso que falta. Duas unidades com o mesmo saldo podem ter perfis muito diferentes: uma com só a parcela das chaves pela frente, outra com dois reforços ainda a vencer. Se o termo reforço é novo, veja o que é parcela de reforço.

Vencimento e data de pagamento

Compare as duas datas. Parcela paga depois do vencimento pode ter gerado multa e juros, que às vezes aparecem em coluna própria. Atraso recorrente no histórico diz muito sobre a urgência do vendedor.

Valor original

É o valor da parcela como estava no contrato, sem correção. Serve de referência, não de conta. Ninguém paga o valor original de uma parcela que vence dois anos depois da assinatura.

Valor corrigido ou atualizado

É o valor original multiplicado pela variação do índice do contrato entre a data-base e a data do pagamento, ou até hoje, no caso das parcelas futuras. Na planta, o índice mais comum é o INCC, calculado pela FGV, mas confira no contrato: há contratos com outro índice ou com troca de índice depois das chaves. A mecânica do índice está em o que é o INCC.

Para o repasse, essa é a coluna que importa. O que o vendedor efetivamente desembolsou está na coluna de valor pago, mas o que a construtora reconhece como saldo futuro está na corrigida.

Valor pago

O que entrou de fato no caixa da construtora em cada parcela. Some essa coluna para saber o desembolso nominal do vendedor. Confira com os comprovantes dele.

Correção acumulada ou índice acumulado

Algumas construtoras mostram o fator acumulado do índice desde a data-base do contrato. Ele permite refazer a conta de qualquer parcela. Se o extrato não traz, peça a data-base e o índice da última atualização.

Saldo devedor

A soma das parcelas futuras, corrigidas até a data do extrato. Não é o valor que você vai pagar. Até a última parcela, o saldo continua sendo corrigido mês a mês.

Três contas que você faz com o extrato

1. Quanto o vendedor pagou. Soma da coluna de valor pago. É a base para negociar o que você reembolsa a ele.
2. Quanto falta até as chaves. Soma das parcelas futuras, separando reforços e parcela das chaves. É o que sai do seu bolso ou do seu crédito.
3. Quanto vai faltar no dia da entrega. O saldo de hoje mais a correção estimada até lá. Você não sabe o índice futuro, então faça a conta com mais de um cenário, conservador e apertado.

Com essas três respostas você consegue calcular o ágio de forma honesta, como mostramos em como calcular o ágio de um imóvel na planta.

O que costuma estar errado ou escondido

• Parcela "em aberto" já vencida. Aparece como futura, mas a data passou. É atraso.
• Taxas fora do fluxo. Taxa de cessão, de evolução de obra, de transferência. Algumas não aparecem no extrato. Pergunte à construtora quais incidem na cessão.
• Aditivo não refletido. Uma renegociação recente pode ter mudado o fluxo e o extrato ainda mostrar o antigo. Peça os aditivos junto.
• Índice pós-chaves. Se a construtora financia parte depois da entrega, o extrato pode não mostrar como fica a correção e os juros nessa fase. Isso muda a parcela que você vai assumir. Leia também tabela Price ou SAC no pós-chaves.

A pergunta para fazer à construtora

Ligue para o relacionamento com o cliente, com o vendedor junto ou autorizado, e pergunte: "qual é o saldo devedor atualizado, quais parcelas estão em atraso e quais taxas incidem numa cessão deste contrato hoje?"

Peça a resposta por e-mail. É a fonte mais segura que existe para a conta do repasse, e serve de prova se algum número mudar entre a proposta e a assinatura.

O que fazer agora

Antes de fazer qualquer proposta de repasse, monte uma planilha simples com o extrato: uma linha por parcela, colunas de tipo, vencimento, valor pago e valor corrigido. Some o pago e o que falta, separe os reforços e projete a parcela das chaves em dois cenários de correção.

Se depois disso o negócio ainda fizer sentido, você tem um número para defender na negociação. Se não fizer, você descobriu antes de pagar o sinal.