A construtora recusou a cessão: e agora?

A construtora pode recusar a cessão de um contrato na planta, e muitas vezes a recusa é válida. Ela é credora do saldo que falta pagar, e ninguém é obrigado a aceitar um devedor novo sem analisar quem ele é. O que ela não pode é recusar sem motivo, ou por um motivo que o contrato não prevê, só para travar o negócio.

Por isso, a primeira coisa a fazer depois de uma negativa não é procurar advogado nem desistir. É descobrir, por escrito, por que a construtora recusou. Quase tudo o que vem depois depende dessa resposta.

Por que a construtora tem voz no repasse

No repasse na planta, o comprador original transfere a você a posição dele no contrato. Você passa a dever à construtora o que ele devia. Em termos jurídicos, há uma troca de devedor.

O Código Civil, no art. 299, só permite que um terceiro assuma a obrigação do devedor com consentimento expresso do credor. E o parágrafo único avisa: se for dado prazo ao credor para responder e ele ficar em silêncio, o silêncio é recusa. Os contratos de promessa de compra e venda costumam repetir essa lógica numa cláusula de cessão, que condiciona a transferência à anuência da incorporadora.

Ou seja: a anuência não é burocracia. É a construtora decidindo se aceita receber de você.

Os motivos mais comuns de recusa

Crédito do cessionário

O motivo mais legítimo. A construtora analisa a sua renda e o seu cadastro como faria com um comprador novo. Se ela entende que você não tem capacidade de pagar o saldo, especialmente a parcela das chaves, ela recusa.

O que dá para negociar: apresentar renda complementar, incluir um segundo comprador, oferecer um fiador, ou propor pagar parte do saldo à vista no ato da cessão para reduzir o risco dela. Pergunte qual dessas alternativas ela aceitaria antes de reapresentar o pedido.

Parcelas em atraso do cedente

A construtora pode se recusar a transferir um contrato que está em atraso. Faz sentido do lado dela: o atraso é dívida do cedente, e ela não quer misturar a cobrança com a troca de titular.

O que dá para negociar: o atraso ser quitado antes da cessão, com parte do valor que você pagaria ao cedente. Isso precisa estar no contrato entre vocês, com o pagamento feito diretamente à construtora e o comprovante anexado ao pedido.

Carência ou percentual mínimo pago

Alguns contratos só permitem cessão depois de um prazo desde a assinatura, ou depois de o comprador ter pago uma parte mínima do preço. Se a cláusula existe e está clara, a recusa tem base.

O que dá para negociar: pouco, além de esperar o prazo ou completar o pagamento. Mas leia a cláusula com cuidado. Se o contrato não prevê essa restrição e a construtora a inventou na hora, a recusa fica frágil.

Documentação incompleta

Falta certidão, falta assinatura do cônjuge do cedente, falta comprovante. É a recusa mais fácil de resolver, e às vezes vem disfarçada de "não aprovado".

O que dá para negociar: tudo. Peça a lista do que falta e reapresente.

Fase da obra ou estoque

Algumas incorporadoras restringem cessões em fases específicas, como perto da entrega, ou evitam que repasses concorram com unidades que ela ainda está vendendo. Essa razão raramente é dita abertamente.

O que dá para negociar: depende do contrato. Se não há cláusula que justifique, você tem argumento para pedir revisão.

Quando a recusa é questionável

O contrato de promessa de compra e venda na planta costuma ser tratado como relação de consumo. O Código de Defesa do Consumidor, no art. 51, inciso IV, declara nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé. E o art. 422 do Código Civil obriga as partes a agir com probidade e boa-fé tanto na conclusão quanto na execução do contrato.

Na prática, isso sustenta um argumento: a construtora pode exigir garantias e analisar crédito, mas não pode usar o poder de anuência de forma arbitrária. Recusa sem motivo, ou com motivo que o contrato não prevê, diante de um cessionário com crédito comprovado e um contrato em dia, é recusa que pode ser discutida.

Não existe, porém, uma resposta automática. Cada caso depende da cláusula de cessão, da situação do contrato e da prova de que o cessionário tinha condições. Se o caminho for contestar, o advogado vai precisar de tudo por escrito.

O que pedir por escrito

Antes de qualquer reação, reúna:

1. O pedido de cessão protocolado, com data e a lista de documentos entregues.
2. A resposta da construtora, com o motivo da recusa. Se ela respondeu só por telefone, mande e-mail pedindo a formalização.
3. A cláusula de cessão do contrato, com qualquer aditivo.
4. Extrato atualizado mostrando a situação das parcelas.

Com esses quatro papéis, você sabe se o problema é seu (crédito, documento), do cedente (atraso) ou da construtora (motivo não previsto).

E o dinheiro que já foi pago ao cedente?

Se você pagou sinal ao cedente antes da anuência, tudo depende do que o contrato entre vocês diz. O correto é que esse pagamento esteja condicionado à aprovação da construtora, com devolução integral se ela recusar. Se essa cláusula não existe, a negociação para reaver o valor é com o cedente, não com a construtora.

Por isso o contrato entre cedente e cessionário precisa prever a recusa como hipótese, não como surpresa. E a taxa que a construtora cobra pela cessão, se aprovar, entra na mesma conta; o tema está em taxa de cessão: quem paga e quando é abusiva.

Se não houver jeito

Quando a recusa é definitiva e bem fundamentada, sobram três saídas:

• Outro cessionário. O cedente procura um comprador com crédito mais sólido.
• Esperar. Se o motivo for carência ou percentual mínimo, o problema se resolve com o tempo.
• Sair do contrato. O cedente pode pedir o distrato. Comparar o custo dessa saída com o de seguir tentando o repasse é a pauta de repasse ou distrato: qual custa menos.

Para o caminho completo de um repasse que dá certo, com anuência e assinatura, veja como funciona um repasse de imóvel na planta.

A pergunta certa para a construtora

"O que precisaria mudar no pedido para vocês aprovarem?"

Essa pergunta transforma uma recusa num roteiro. Se a resposta é concreta (mais renda, quitar atraso, completar documento), o repasse continua vivo. Se é vaga ou não vem, você tem um indício de que a recusa não está ligada ao pedido, e um motivo para formalizar tudo por escrito.

O que fazer agora

Mande hoje um e-mail à construtora pedindo o motivo da recusa e o que seria necessário para reavaliar o pedido. Em paralelo, releia a cláusula de cessão do contrato e o contrato que você assinou com o cedente, para saber o que acontece com o sinal.

Com a resposta, você decide em uma conversa: ajustar o pedido, mudar o cessionário, esperar ou levar a um advogado.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.