Repasse de condo-hotel: o que muda

No repasse de condo-hotel, você não compra só um apartamento. Compra uma unidade que está amarrada a um contrato de operação hoteleira: alguém administra o hotel, decide preço de diária, cobra despesas e distribui (ou não) um resultado aos donos. O valor do que você leva depende tanto desse contrato quanto do imóvel em si.

Quem avalia um condo-hotel como avalia um apartamento comum costuma olhar a planta, a vista e o preço, e esquecer a parte que mais pesa.

O que é, em termos práticos

Num condo-hotel, o prédio é um condomínio com unidades autônomas, cada uma com seu dono, mas as unidades entram num pool: são alugadas como quartos de hotel por uma operadora, e a receita, depois das despesas, é rateada entre os proprietários conforme as regras do contrato.

Por isso a Comissão de Valores Mobiliários trata a oferta pública desse produto como contrato de investimento coletivo hoteleiro, o CIC hoteleiro. A Resolução CVM nº 86/2022 define o CIC hoteleiro como o conjunto de instrumentos ofertados publicamente com promessa de remuneração vinculada à participação no resultado de empreendimento hoteleiro organizado como condomínio edilício. Ou seja: para o regulador, o que está sendo vendido é também um investimento, não só um imóvel.

E no repasse, a CVM se aplica?

Em regra, não da mesma forma. A Resolução CVM nº 86, com a redação dada pela Resolução CVM nº 221/2024, deixa fora das suas regras a revenda de unidades por pessoas não vinculadas à incorporadora, desde que já tenha havido distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM para o mesmo empreendimento.

Daí saem duas conferências práticas:

1. O lançamento original passou pela CVM? Pergunte à incorporadora ou à operadora se a oferta foi registrada ou dispensada. Em caso de dúvida, procure o empreendimento nas informações públicas da CVM. Um empreendimento ofertado ao público sem esse passo é sinal de alerta sobre como o produto foi estruturado desde o início.
2. Quem está vendendo a você é independente da incorporadora? Se quem oferece a unidade é a própria incorporadora, uma empresa do grupo ou alguém ligado a ela, a lógica é outra, e a oferta pode estar sujeita às regras da CVM.

A CVM já puniu ofertas de condo-hotel feitas sem registro ou dispensa. Ela não garante o negócio, mas a exigência de documentos de oferta e de informações periódicas da operadora existe justamente para que o investidor tenha o que ler.

O que você compra além do imóvel

Antes de falar em preço, peça e leia:

O contrato com a operadora hoteleira. É o documento mais importante. Procure:

• Prazo do contrato e regras de renovação.
• Como a receita é calculada e rateada, e quais despesas saem antes do rateio.
• Se o proprietário pode usar a unidade, quantas vezes e com que antecedência.
• Se o proprietário pode tirar a unidade do pool, ou se a participação é obrigatória.
• Como se troca a operadora e quem decide.
• O que acontece com o fundo de reposição de mobiliário e equipamentos.

A convenção do condomínio, que costuma tratar a destinação hoteleira e limitar o uso residencial.

As prestações de contas recentes da operadora, com receitas, despesas e valores distribuídos. Não para projetar retorno, mas para entender se o pool distribui algo, se há chamadas de capital e como a operadora presta contas.

Atas das assembleias, que mostram brigas com a operadora, obras pendentes e reformas vindo aí.

Os pontos que pesam na revenda

Liquidez menor. O comprador de condo-hotel é um investidor específico. A unidade não serve a quem quer morar, e o público de quem quer só renda compara com outras aplicações. Isso deixa o repasse mais lento do que o de um apartamento residencial, como explica a matéria sobre liquidez de imóvel.

Despesas que não param. Condomínio, IPTU e eventuais aportes para reforma do hotel correm mesmo quando o resultado do pool não cobre. Pergunte o histórico de chamadas extras.

Contrato de operação como amarra. Se o contrato é longo e o proprietário não pode sair do pool, você herda essa amarra. Se a operadora é ruim, trocar depende de assembleia e do que o contrato prevê.

Financiamento a confirmar. Unidade hoteleira não é imóvel residencial para o banco. Se você conta com crédito, pergunte antes se ele aceita esse tipo de unidade como garantia e em que condições.

O que não fazer

Não compre pelo rendimento anunciado. Nenhum vendedor pode garantir o resultado de um hotel, e a operadora não garante. Números de ocupação e distribuição passados não dizem o que vai acontecer. O que você avalia é o contrato, a operadora e o preço que faz sentido mesmo num cenário fraco.

Não confunda com multipropriedade. Na multipropriedade você tem uma fração de tempo de uso; no condo-hotel, a unidade é sua inteira e o uso é cedido ao pool. As regras de revenda e os riscos são diferentes, e estão em revender multipropriedade.

Não pule a anuência quando ela existir. Se a unidade ainda está em obra e há saldo com a incorporadora, o repasse segue o rito comum de cessão, com anuência e análise de crédito. A base está em o que é repasse de imóvel.

A pergunta certa a fazer

À operadora, por escrito: "o proprietário pode retirar a unidade do pool, qual é o prazo do contrato de operação e quais foram as chamadas extras dos últimos anos?"

As três respostas dizem quanta liberdade você tem sobre o que está comprando, por quanto tempo está amarrado e quanto pode sair do seu bolso além do preço.

O que fazer agora

Se apareceu um repasse de condo-hotel que interessa, peça primeiro o contrato de operação e as duas últimas prestações de contas da operadora, antes de discutir preço. Confirme se o lançamento passou pela CVM e se o vendedor é independente da incorporadora. Só depois disso faça a conta do preço, sem apoiar a decisão em rendimento prometido.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.