Repasse com financiamento da construtora

Quando a construtora financia o saldo depois das chaves, quem compra o repasse assume uma dívida com a própria construtora, e não com um banco. Na prática, isso muda três coisas: quem analisa o seu crédito, como o saldo é corrigido e qual garantia fica sobre o imóvel. As três estão no contrato que você vai herdar, e por isso a leitura do contrato pesa mais aqui do que num repasse comum.

O financiamento direto, ou parcelamento direto com a construtora, costuma aparecer em empreendimentos em que a incorporadora prefere vender sem depender da aprovação bancária do comprador. Para quem compra o repasse, pode ser vantagem ou armadilha, conforme o que o contrato diz.

O que muda em relação ao banco

Num repasse com banco, a dívida do saldo é transferida para um financiamento bancário nas chaves, com análise e regras do banco. O comprador que entra no repasse precisa ser aprovado pela construtora na cessão e, depois, pelo banco no financiamento.

Num repasse com financiamento da construtora, quem concede o crédito é a mesma empresa que analisa a cessão. Uma análise só, feita por um credor que conhece o contrato e a unidade. Por outro lado, as condições do crédito, como índice, juros e prazo, já estão no contrato original, e você as recebe prontas.

A análise de crédito da construtora

A construtora vai olhar a sua capacidade de pagar todo o saldo restante, não só as parcelas da obra. Em repasse com financiamento direto, o compromisso que você assume pode durar muitos anos depois das chaves.

O que costuma ser pedido: comprovação de renda, documentos pessoais, consulta a cadastros de crédito e, às vezes, declaração de imposto de renda. Cada construtora tem o próprio critério, e ele não é público. Pergunte antes de pagar sinal:

• quais documentos a construtora exige para aprovar o cessionário;
• se há exigência mínima de renda em relação à parcela;
• quanto tempo leva a análise;
• se a taxa de cessão é cobrada mesmo se o crédito for negado.

Se a construtora não aprovar, a cessão não acontece. Os motivos mais comuns de recusa, e o que dá para negociar, estão em a construtora recusou a cessão: e agora?

A correção do saldo

É aqui que o repasse com financiamento direto mais surpreende.

Durante a obra, os contratos na planta costumam ser corrigidos por um índice de custo de construção. Depois das chaves, é comum o contrato trocar de índice e passar a cobrar juros sobre o saldo. O índice e os juros do pós-chaves estão no contrato original, e não são negociados de novo na cessão.

Leia no contrato e no extrato:

1. Qual índice corrige o saldo depois das chaves, e se ele é diferente do índice da obra.
2. Se há juros, de quanto e desde quando.
3. Qual sistema de amortização é usado, Price ou SAC. Ele muda o valor das parcelas e o total pago. A diferença, com exemplo, está em Price ou SAC no pós-chaves: a diferença.
4. O prazo restante e o valor estimado da primeira parcela pós-chaves.
5. Se é possível antecipar parcelas ou quitar, e com que abatimento.

Peça à construtora uma simulação do saldo pós-chaves no seu nome antes de assinar a cessão. É o documento que diz quanto você vai pagar de verdade.

A garantia sobre o imóvel

Se a construtora financia, ela precisa de uma garantia de que vai receber. As formas mais comuns:

Alienação fiduciária a favor da construtora. A Lei 9.514/1997 permite que a alienação fiduciária seja contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo exclusiva das entidades do sistema financeiro. Ou seja, a construtora pode ser a credora fiduciária, como um banco seria. Até a quitação, o imóvel fica em nome dela; você tem a posse e o direito de se tornar dono quando pagar. O que isso significa na prática, inclusive na hora de atrasar, está em alienação fiduciária: o que é.

Promessa de compra e venda até a quitação. Em alguns contratos, a escritura definitiva só é outorgada quando o saldo é pago. O imóvel segue em nome da construtora, e você tem o direito contratual à escritura.

Em qualquer dos dois casos, a transferência para você depende de anuência. Na alienação fiduciária, o artigo 29 da mesma lei prevê que o fiduciante só transmite os seus direitos com anuência expressa do fiduciário, e quem recebe assume as obrigações.

Os riscos específicos

• Condições do contrato original. Você não negocia índice nem juros; eles vêm com o contrato. Se forem ruins, o repasse precisa ter um preço que compense.
• Atraso com credor que é também a construtora. Na alienação fiduciária, o atraso segue o rito da Lei 9.514/1997, com intimação pelo cartório e prazo curto para pagar antes da consolidação da propriedade no nome do credor.
• Refinanciar depois pode não ser simples. Se você pensa em trocar a dívida da construtora por um financiamento bancário mais adiante, confirme antes se o contrato permite quitação antecipada e como ela é calculada.

O que pedir antes de fechar

1. Contrato original e todos os aditivos, com a cláusula do pós-chaves marcada.
2. Extrato atualizado do saldo emitido pela construtora.
3. Simulação do pós-chaves no seu nome: índice, juros, sistema, prazo e primeira parcela.
4. Lista de documentos e critérios para a análise de crédito do cessionário.
5. Regra da taxa de cessão e da quitação antecipada.

O erro que mais acontece

Olhar só o ágio e a parcela atual. O comprador vê uma mensal confortável durante a obra e fecha. Nas chaves, o índice muda, os juros começam a correr e a parcela pós-chaves é bem diferente da que ele tinha em mente. Tudo estava no contrato. Ninguém leu.

O que fazer agora

Antes de qualquer proposta num repasse com financiamento direto, peça a simulação do pós-chaves no seu nome e leia a cláusula de correção do contrato original. Se a parcela simulada cabe no seu orçamento com folga, siga para a negociação do ágio. Se não cabe, nenhum desconto na entrada compensa.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso específico.